Royal-Hamilius, Belval Plaza, mais aussi la place de l’Étoile: Firce Capital, l’asset manager d’investisseurs institutionnels tels que le fonds souverain d’Abu Dhabi Adia et Amundi, dispose d’une série de pièces d’envergure dans son portefeuille. Celui-ci pèse 2 milliards d’euros d’actifs avec 400.000m² de surface. Rencontre avec son managing director, Romain Muller, et son président, Christophe Fournage. Comment se porte Firce Capital Fund, en ce moment?
Romain Muller. – «Bien. On est en plein lancement. On a commencé le 1er mars à faire les premières démarches pour lancer un appel d’offres auprès de tous les partenaires du fonds. Aujourd’hui, nous sommes dans la dernière ligne droite pour pouvoir commercialiser le fonds auprès du type d’investisseur que nous avions prévu dès le départ.
Quels sont ces investisseurs?
Christophe Fournage. – «Les investisseurs que l’on recherche sont qualifiés professionnels ou institutionnels. On ne va pas faire du retail auprès de particuliers. On recherche des gens qui ont une connaissance du marché luxembourgeois. Cela peut être des banques privées, institutionnels, assureurs, fonds de pension, fonds de retraite, family offices qui ont de grandes liquidités et pas toujours les moyens humains ou matériels pour investir directement dans l’immobilier.
On espère, d’ici début 2021, avoir trouvé un locataire pour la plupart des cellules.
La stratégie d’investissement axée sur l’immobilier porte-t-elle ses fruits, à vos yeux, dans le contexte actuel?
C.F. – «Je pense que oui, en tout cas c’est ce qu’on espère. La réalité, c’est qu’aujourd’hui, on a un marché où l’immobilier est probablement un des rares segments d’investissement où les gens se sentent rassurés tant en matière de préservation du capital que de création de valeur. Il y a beaucoup d’inquiétudes tant chez les acteurs que les particuliers. Dans tous les pays de zone euro, le montant d’épargne des résidents européens n’a fait que croître, même dans les pays du Sud. On voit bien qu’il y a une inquiétude sur le futur, que le niveau de la dette des États qui croît n’est pas fait pour rassurer les gens. Ils se demandent ce qui restera demain. Et une chose est sûre, ce qui ne va pas disparaître, c’est le foncier.
Les changements induits par la crise du Covid vous poussent-ils à adapter votre stratégie, par exemple vers moins de commerce et davantage d’immobilier?
R.M. – «La stratégie de départ a été maintenue, à savoir les deux compartiments qu’on lance en même temps. Il y a un compartiment investi à 100% dans l’immobilier luxembourgeois, et ensuite, le 2e compartiment investi à 70% au Luxembourg – toutes classes d’actifs confondues – et à 30% en Europe, pour pouvoir apporter un rendement un peu supérieur.
C.F. – «En choisissant des pays d’Europe qui permettent des rendements un petit peu plus élevés – de par leur positionnement ou leur historique – que le cœur du marché luxembourgeois qui, du fait qu’il est AAA et est un pays sain, a une demande plus forte que l’offre, et donc des rendements plus faibles.
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Parlons de vos investissements au Luxembourg. Où en est le projet Royal-Hamilius?
C.F. – «On vient de réceptionner la partie commerce. On avait réceptionné, un petit peu auparavant, la partie bureaux et parkings. Nous n’avons pas le résidentiel. Les bureaux sont entièrement loués, le parking est opéré par Apcoa. La partie retail, aujourd’hui est, je dirais, globalement bien louée, puisqu’on a déjà les Galeries Lafayette, la Fnac, Delhaize, et Decathlon qui va ouvrir. On est en train de commercialiser, avec Codic, les dernières petites surfaces qui restent à louer. Cela a pris du retard pour pas mal de raisons, dont le Covid, et le chantier qui a pris du retard. Cela fait qu’on a encore quelques cellules vides sur la rue Aldringen, mais, à terme, tout sera – je l’espère – loué sans trop de difficultés.
R.M. – «On espère, d’ici début 2021, avoir trouvé un locataire pour la plupart des cellules. Aujourd’hui, on est en discussions avec quelques marques pour qu’elles viennent. Je pense que d’ici mi-janvier, au plus tard fin janvier, on aura quelques nouvelles annonces à faire sur des locations qui sont aujourd’hui dans des discussions bien entamées avec de nouvelles marques qui vont s’installer. Aujourd’hui, on est très positifs, et on voit cela d’un œil confiant.
On a aujourd’hui trois ou quatre enseignes réellement intéressées avec lesquelles on discute pour le remplacement de Manko.
On a appris récemment le départ de Manko, qui allait occuper 700m² dédiés à la restauration. Avez-vous des plans pour retrouver un ou plusieurs occupants? C.F. –«Le Covid n’est pas sans conséquence. Beaucoup d’enseignes sont mortes. Il n’y a pas que ce restaurant-là qui a subi la crise. Pour le sky restaurant, on a aujourd’hui trois ou quatre enseignes réellement intéressées avec lesquelles on discute pour le remplacement de Manko. On devrait être fixé pour la fin de l’année.
R.M. – «Le momentum était mauvais pour Manko. C’était juste ça.
À côté du Royal-Hamilius positionné plutôt haut de gamme, on retrouve dans votre portefeuille Belval Plaza, avec une offre commerciale totalement différente…
C.F. – «Ce sont deux approches différentes, mais surtout deux clients et deux localisations différentes. Vous avez du retail prime centre-ville qui est le Royal-Hamilius, et vous avez du retail qui est plus en repositionnement sur Belval, où il y a un travail différent.
Sur le Royal-Hamilius, il faut trouver les bons locataires et en faire un actif ‘core’ bien loué et sans risque. Sur Belval, on va plutôt chercher la mutation du centre commercial pour trouver un niveau qu’il n’a jamais eu.
En quoi consiste cette mutation?
C.F. – «Le centre commercial de Belval est arrivé trop tôt. Donc, vous avez un centre commercial qui est né à moitié mort parce qu’il n’avait pas sa clientèle présente. Aujourd’hui, 12 ans plus tard, on constate que l’Université est là, la gare, les bureaux, les logements sont là. Vous avez en plus tout un tas d’immeubles en cours de construction.
Tout cela contribue à augmenter le flux, ce qui fait qu’aujourd’hui – je pense que beaucoup de gens ne le savent pas –, Belval est le centre commercial qui a le plus grand flux de tout le pays. On approche des 7 millions de visiteurs pour l’année 2019 devant la Belle Étoile, le Kirchberg, la Grand-Rue et l’avenue de la Gare.
R.M. – «Au départ, Belval avait du mal à attirer des promoteurs. Aujourd’hui, il y a des concours sur lesquels les promoteurs se battent pour devenir les lauréats. Je pense que Belval a fait ses preuves, et on est aujourd’hui dans une autre dynamique.
C.F. – «Les précédents propriétaires ont eu une logique de remplissage plutôt que de merchandising. Ici, le flux pendulaire de la gare très important. En France, les deux premiers centres commerciaux – La Défense (le quartier, ndlr) et Saint-Lazare – sont des pendulaires. Dans le classement français, il faut prendre le 3e centre commercial pour trouver une zone résidentielle. Nous pensons qu’aujourd’hui, notre mission et notre objectif sont d’adapter l’offre pour capturer le flux pendulaire et permettre le repositionnement du centre commercial. Lors de l’annonce de cette acquisition, les enseignes que les gens ont demandées sont une pharmacie, une parapharmacie, une librairie et un food court. Il manque tout ce qu’on doit avoir sur un flux pendulaire.
Avez-vous un calendrier pour Belval?
C.F. – «On espère avoir fini les grandes lignes de la réorganisation pour fin 2021. On espère avoir terminé d’avoir mis en place les éléments-clés qui permettent la transformation définitive du centre avec sa vocation première: un centre commercial d’une ville nouvelle dans un flux pendulaire.
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Et concernant la place de l’Étoile, la Ville de Luxembourg a présenté son projet de nouveau PAP l’été dernier…
C.F. – «On attend que cette partie du puzzle se mette en route. Aujourd’hui, il y a une équipe qui travaille sur ce projet dont la vocation est de développer un produit différent de ce qu’il y avait à l’origine, puisqu’à l’origine, c’était un centre commercial. Je pense que la Ville doit être ravie de voir qu’il ne va pas y avoir un produit qui va venir cannibaliser le centre-ville de Luxembourg et de se rapprocher d’un projet plus résidentiel avec un peu de bureaux et de services. Je pense que c’est une évolution qui est souhaitable et bonne pour la Ville de Luxembourg.
Selon vous, le rendement sera meilleur avec davantage de logements, même si 10% seront à prix abordable?
C.F. – «Il n’y a pas de débat. Aujourd’hui, si on était venu avec un centre commercial, ça serait perdant-perdant: on viendrait amoindrir la capacité des commerces du centre-ville et on se ’tirerait’ une balle dans le pied. Donc, le PAP Chapman n’est pas un bon PAP aujourd’hui, compte tenu de la configuration des commerces en centre-ville. Quand le PAP Chapman a été fait, le Royal-Hamilius n’existait pas, et la densité des commerces au Luxembourg était beaucoup plus faible. Aujourd’hui, mettre du logement et un peu de bureaux a beaucoup plus de sens, d’autant plus de sens qu’on a le tramway qui arrive du Kirchberg et qui repartira en direction de Mamer depuis cet endroit-là.
Vous avez en portefeuille l’immeuble Amplexor à Bertrange. L’idée est de démolir cet immeuble de bureaux pour en faire des appartements, n’est-ce pas?
R.M. – «L’idée est de construire un petit peu plus le jour où on n’est plus en zone Seveso (même si on est en limite zone Seveso). Le bâtiment fait partie de cette charte graphique de la commune. C’est un plutôt un ‘asset’ qui a été acheté avec une vision à très long terme, mais il fonctionne très bien à court terme aussi puisqu’il est relativement simple comme bâtiment: il a pas mal de parkings, il a un accès direct vers la gare, et c’est un immeuble très facile à diviser. On vient de signer un contrat de bail à long terme avec Securitas qui a pris un étage pour s’installer là-bas. Et, pour l’instant, on est vraiment content. C’est un bon investissement qui se porte bien et offre de bons rendements aux investisseurs.
C.F. – «C’est un super actif de rendement avec un bon potentiel de création de valeur à moyen terme et à long terme. La Ville de Luxembourg étant en pénurie de logements, les villes aux alentours observent une poussée de la demande. Et Amplexor est sur une zone où cela a beaucoup de sens, à moyen terme, de développer le résidentiel: il y a l’accessibilité des transports en commun, la proximité du centre-ville et de deux centres commerciaux d’envergure (Belle Étoile et City Concorde, ndlr).
Quels sont vos projets futurs au Luxembourg?
C.F. – «Firce Capital regarde à d’autres acquisitions au Luxembourg. Nous sommes actifs tant dans le logement que dans le bureau.
Et le commerce?
C.F. – «Aujourd’hui, nous n’avons pas identifié d’opportunité sur lesquelles travailler en commerce parce que nous sommes très sélectifs. Le commerce est probablement l’une des meilleures classes où investir, car nous sommes est en bas de cycle, et le commerce en général est fait de gens très intelligents qui sauront très bien se réadapter à la crise qu’ils traversent. L’immobilier est fait de cycles, et il vaut mieux investir quand les cycles sont bas que quand ils sont hauts.»