ENTREPRISES & STRATÉGIES — Immobilier

Bilan annuel de JLL Luxembourg

L’immobilier de bureaux a battu tous les records en 2019



303321.jpg

JLL Luxembourg enregistre une année supplémentaire au beau fixe. (Photo: Matic Zorman / Maison Moderne)

L’immobilier se porte bien au Luxembourg, tous secteurs confondus. Mais selon JLL Luxembourg, il y en a un qui surperforme: c’est l’immobilier de bureaux, qui a encore battu ses propres records.

Les indicateurs sont encore au beau fixe pour les experts de JLL Luxembourg qui ont tiré le bilan de l’année 2019. «Une année très positive, avec beaucoup de potentialités dans un pays globalement performant qui attire beaucoup les investisseurs, y compris de loin puisqu’on assiste à un positionnement consolidé des Sud-Coréens sur notre marché», a déclaré Angélique Sabron, nouvelle directrice de JLL Luxembourg. «Mais il ne faut pas oublier le revers de la médaille de cette dynamique, qui est la rétention des talents, les questions de logement et de mobilité et l’approche environnementale qui se fait de plus en plus centrale dans les choix immobiliers.»

303322.jpg

L’équipe de JLL Luxembourg rassemblée autour de la nouvelle directrice, Angélique Sabron, pour présenter le bilan 2019. (Photo: Matic Zorman / Maison Moderne)

Un immobilier de bureaux qui surperforme

Si tous les secteurs de l’immobilier traités par JLL Luxembourg, à savoir les bureaux, les surfaces commerciales et le résidentiel, se portent bien, il y en a un qui surperforme: l’immobilier de bureaux a battu ses propres records lors de cette année 2020, avec une prise en occupation qui culmine à 265.000m2, un taux de vacance de 3,2% pour le pays (et seulement 1,6% pour le centre-ville et 0,9% au Kirchberg) et un loyer en première location qui grimpe à 51€/m2 par mois pour un immeuble neuf en centre-ville (contre 24€/m2/mois à Belval).

Parmi les plus importants preneurs, on trouve en tête, sans surprise, les administrations, dont l’État ( avec le ministère de l’Éducation qui se regroupe aux Rives de Clausen et la police grand-ducale qui a acheté une aile supplémentaire du Findel Business Center), ainsi que le secteur des finances et les services aux entreprises.

Comme les années précédentes, les quartiers centraux de la capitale restent les plus prisés, mais ne proposent que de petites surfaces. Pour les entreprises qui souhaitent disposer de plus de 10.000m2, il faut accepter de sortir de ce périmètre et se diriger plutôt vers Leudelange , Strassen ou le Findel. Esch-Belval attire, mais avec moins de force.

303323.jpg

Lotfi Behlouli a présenté le secteur de l’immobilier de bureaux. (Photo: Matic Zorman / Maison Moderne)

«En 2020, la tendance ne devrait pas s’inverser, et la moitié des 111.000m2 qui vont être livrés est déjà prélouée», confirme Lotfi Behlouli de JLL Luxembourg. Parmi les livraisons attendues, notons celle du  Bijou à la Cloche d’Or (5.800m 2 ) , OBH au Kirchberg (avec le Mama Shelter, et 10.000m2 de bureaux) et, en 2021, The Arc à la gare , qui propose un projet mixte de logements (300m2), commerces (1.200m2) et bureaux (1.855m2).

Le Bijou à la Cloche d’Or (Photo: Promobe)

1 / 3

OBH au Kirchberg (avec le Mama Shelter, et 10.000m 2  de bureaux) (Photo: Illustration/M3 Architectes)

2 / 3

The Arc, bientôt rénové par Eaglestone, dans le quartier de la gare à Luxembourg (Capture d'écran: Google maps)

3 / 3

Cette tendance de la mixité au sein des projets devrait d’ailleurs se confirmer de plus en plus dans les années à venir. Une mixité qui répondra à la recherche de plus en plus forte d’un environnement de travail attractif pour les entreprises, qui souhaitent proposer à leurs talents des services de proximité, une bonne connexion aux moyens de transport et des environnements de travail ouverts et propices à la collaboration des équipes. «Le coworking, qui représente actuellement environ 4% du marché, a encore une marge de progression devant lui», assure Lotfi Behlouli.

«Il faudra aussi compter avec une demande de plus en plus importante de certifications environnementales et écologiques, qui sont demandées à la fois par les occupants et, par conséquent, les propriétaires.»

Un marché d’investissement en forme

Si le marché de l’investissement est resté en 2019 juste en dessous du record de 2 milliards de 2018, il atteint tout de même très honorablement le 1,6 milliard d’euros. Ce marché reste dominé par les transactions portées sur le secteur des bureaux. «Les investisseurs sud-coréens confirment leur présence sur notre marché, avec 16,5% du marché en 2019», a souligné Vincent Van Brée.

Les investisseurs de la zone euro, par contre, reculent nettement avec 43% en 2019 contre 81% en 2018. Les investissements britanniques sont aussi à souligner avec 26,4% du marché. «Luxembourg reste encore un marché d’investissement attractif, car le rendement est assez élevé, à 4%, comparé aux autres capitales européennes – 2,8% pour Paris, 2,7% pour Berlin ou 2,9% pour Francfort.

On peut également noter des investissements dans de nouvelles localisations, comme Leudelange ou Belval, qui présentent encore de belles progressions possibles de loyers.»

303324.jpg

Vincent Van Brée a constaté la présence des Sud-Coréens sur le marché de l’investissement. (Photo: Matic Zorman / Maison Moderne)

Enfin, il convient de noter que si les bureaux attirent les investisseurs, ces derniers s’intéressent aussi de plus en plus au secteur de l’immobilier résidentiel. «Les résidences pour personnes âgées ou les étudiants apparaissent de plus en plus sur les radars et pourraient participer à la diversification des classes d’actifs qui sont liés aux investissements à long terme passés en taux négatifs», éclaire Vincent Van Brée.

Les commerces poursuivent leur mue

2019 a véritablement été une année à part pour le commerce avec les livraisons de très gros volumes: les boutiques du centre commercial Cloche d’Or , les Galeries Lafayette , la  Fnac , les boutiques d’Infinity ou du Shopping Park à Bettembourg. Au total, 122.000m2 ont été pris en occupation en 2019, soit plus du double de la moyenne à cinq ans. «On remarque toutefois une tendance depuis cinq ans, à savoir la diminution des marques de mode au profit d’une croissance des espaces de restauration et de bars.

On devrait également voir l’émergence de ‘food courts’, à l’image de ce qui se passe dans les autres capitales européennes» explique Dimitri Collignon. Les loyers, pour autant, restent stables, avec un point culminant à 180 euros/m2/mois autour du Royal-Hamilius, contre seulement 14€/m2/mois pour un loyer moyen dans les retail parks. «Les quartiers de la gare ou le centre de Esch sont en cours de redistribution.

Il faut aussi noter que le luxe tend un peu à diminuer au centre-ville pour faire place à des marques plus en direction des familles, telles que Decathlon

303325.jpg

Pour le secteur du commerce, dont s’occupe Dimitri Collignon, la mue est toujours en cours. (Photo: Matic Zorman / Maison Moderne)

Un résidentiel qui suscite encore de grandes convoitises

Là où le bât blesse le plus, c’est évidemment dans le secteur de l’immobilier résidentiel. Les prix sont toujours en hausse avec une moyenne nationale de 7.000 euros le m2 et une pointe à 12.000 euros/m2 pour le Limpertsberg ou Cessange. La pression reste donc très importante et la demande des frontaliers pour se loger au Luxembourg y contribue. «De plus en plus de frontaliers souhaitent ne plus faire des heures de trajet et cherchent à se loger au Luxembourg et à y investir.

Ceci explique les recherches accrues autour des grands axes et le nouveau gain d’intérêt pour des localisations comme Diekirch, Wiltz ou Differdange. Mais pour cela, il faut développer des projets mixtes afin d’éviter de créer des cités-dortoirs», explique Robby Cluyssen.

303326.jpg

Robby Cluyssen, en charge du marché résidentiel, voit l’émergence d’une nouvelle tendance: le coliving. (Photo: Matic Zorman / Maison Moderne)

Des solutions sont en train d’être trouvées, comme le redéveloppement d’anciennes friches industrielles ( Villeroy & Boch , Hollerich) et une densification verticale ( tour Omnia , Capelli Towers , Gravity ). Par ailleurs, la nouvelle tendance du coliving est en train de faire son chemin au Luxembourg et de plus en plus d’investisseurs réfléchissent sérieusement à ce type de développement.