ENTREPRISES & STRATÉGIES — Immobilier

Bilan de JLL Luxembourg

L’immobilier commercial malmené en 2020



La baisse des loyers semble limitée à 15% environ, grâce notamment aux enseignes de luxe, qui continueraient à influencer les tarifs à la hausse. (Photo: Matic Zorman / Maison Moderne)

La baisse des loyers semble limitée à 15% environ, grâce notamment aux enseignes de luxe, qui continueraient à influencer les tarifs à la hausse. (Photo: Matic Zorman / Maison Moderne)

Le volume des transactions immobilières commerciales a fondu de 77% en 2020 au Luxembourg. Pour l’agent JLL, la pandémie de Covid-19 a accentué des phénomènes préexistants. Il anticipe une décote de 15% sur les loyers.

Les nombreuses fermetures de boutiques annoncées ces derniers mois en témoignent: l’immobilier commercial navigue en eaux troubles.

En 2020, le volume global des transactions dans l’immobilier de commerce a fondu de 77% au Luxembourg, pour atteindre 23.200m². «Les chiffres paraissent catastrophiques, mais on a connu une année 2019 exceptionnelle», tempère Dimitri Collignon, directeur de la branche Retail de JLL . «Bien qu’on ait eu des baisses assez fondamentales, l’année 2020 est équivalente à l’année 2015.»

En 2019, les centres commerciaux de la Cloche d’Or, Infinity Kirchberg et Royal-Hamilius ont porté la prise en occupation à 100.000m², soit presque le quadruple de 2018.

JLL préfère relativiser et regarder aux moyennes sur cinq ou dix ans. Mais l’accroissement conséquent de l’offre en matière de centres commerciaux en 2019 laisse des traces en 2020: c’est dans ce type de surfaces que les transactions ont le plus chuté, avec une baisse de 91%. À l’inverse, les rues commerçantes semblent avoir limité la casse avec 13% de repli en mètres carrés, grâce à deux transactions phares dans la capitale qui reviennent au secteur du luxe.

Avec une vacance locative en hausse à 7,4%, Luxembourg ne peut nier la mauvaise passe, mais «on est sensiblement inférieur aux taux que l’on rencontre dans les grandes villes européennes, où on évolue autour de 10%», assure Dimitri Collignon.

Les loyers s’en retrouvent affectés avec des renégociations à la baisse engagées en 2020, mais aussi cette année. «On est entre 10% et 15% de décote sur les loyers», reconnaît l’agent. Pour 2019, les montants s’affichent à  20 euros/m²/mois pour les halls commerciaux, 110 euros pour les surfaces en centres commerciaux et 150 euros pour celles en centre-ville.

«Le luxe maintient les loyers à un haut niveau», admet l’agent, qui anticipe toutefois une diversification du tissu commercial – avec davantage de loisirs, de sports et d’offres de mass market – couplée à un reformatage des centres commerciaux pour redynamiser les flux de chalands.

Delhaize et Lidl se démarquent

Il n’empêche, la fermeture forcée des commerces entre la mi-mars et la mi-mai 2020 a porté un coup au secteur. L’évolution des prises en occupation montre une dominance de la grande distribution, dont les ventes ont bénéficié du confinement et de la fermeture des restaurants.

D’ailleurs, JLL classe Delhaize et Lidl parmi les distributeurs les plus actifs sur le marché en 2020, aux côtés de Cocottes, Deli Traiteur et Strogoff pour l’horeca.

Pour 2021, JLL anticipe 24.500m² de surfaces commerciales prises en occupation avec le redéveloppement du Belval Plaza , l’extension du Knauf de Schmiede (réduite toutefois d’un tiers) et l’ouverture du complexe Escape à Capellen .

Le commerce est dans une situation que l’on peut qualifier de dramatique.

Angélique Sabron,  managing director Luxembourg & head of markets Luxembourg,  JLL

«Avec 169m² de surfaces commerciales par 1.000 habitants, le Luxembourg est désormais le champion européen en la matière», souligne Angélique Sabron , managing director Luxembourg de JLL. «Le commerce est dans une situation que l’on peut qualifier de dramatique», glisse la dirigeante, qui insiste toutefois sur certains paramètres: le niveau élevé des loyers, la progression de l’e-commerce et les difficultés d’accès à certaines zones sur fond de travaux d’infrastructures, tels que ceux du tram , affectaient déjà le secteur avant la pandémie de Covid-19. Cette dernière a accentué une tendance dans laquelle les surfaces alimentaires tirent leur épingle du jeu, au détriment du commerce traditionnel et en particulier de l’habillement.