«Nous venons de vivre une année bouleversante, qui a totalement rebattu les cartes et bousculé les codes», introduit , directrice de JLL Luxembourg, pour présenter le bilan annuel des activités. «Une année qui a remis l’humain au cœur de toutes les priorités, y compris au sein de notre management chez JLL, et ouvert la voie à de nouvelles manières de travailler.»
Une période de crise qui pour autant n’a pas eu d’effet catastrophique sur les performances et les résultats qui «sont bons, voire très bons au niveau local».
Un marché de bureaux dans la réflexion
Le marché de l’immobilier de bureaux est bien entendu touché par les changements liés à la crise sanitaire. «C’est un secteur où les réflexions sont toujours en cours, avec une organisation bousculée notamment par le recours intensif au télétravail», explique Lotfi Behlouli, directeur du secteur de l’immobilier de bureaux chez JLL Luxembourg. Pour autant, 2020 représente une prise en occupation de 327.374m2, un chiffre record qui est toutefois à nuancer par des préacquisitions et prélocations qui ont été initiées avant le confinement de mars 2020. «Par contre, si on observe le ‘take-up’ réel, les chiffres sont à la baisse puisqu’en 2020, on culmine à 162.204m2, alors qu’en 2019, on était à plus de 260.000m2», nuance l’expert. «Cette année a aussi été caractérisée par une majorité de petites transactions, celles de plus de 5.000m2 correspondant plutôt aux prélocations et préventes débutées en 2019 et finalisées début 2020.»
Sans surprise, l’Administration publique reste l’acteur le plus actif au Luxembourg avec 26% des prises en occupation, suivi par les institutions européennes (la plus grande transaction en 2020 est celle de la 3e extension de la BEI avec 65.000m2 en prélocation) et le secteur de la finance et les banques (19%). «2020 est une année marquée par l’incertitude et le manque de visibilité. Cet état de fait freine les décisions d’envergure, l’immobilier de bureaux restant un des postes financiers les plus importants pour les entreprises aux côtés de la masse salariale. Sans vue claire sur l’avenir, les entreprises préfèrent prendre le temps de la réflexion et de la discussion», explique Lotfi Behlouli.
Du côté des loyers, les chiffres sont stables sur toutes les zones, avec un loyer de 51€/m2/mois au centre-ville à Luxembourg et de 24€/m2/mois à Esch/Belval. Le taux de vacance est à 4,1% en 2020, ce qui représente une petite hausse par rapport à 2019 où le taux était à 3,2%, «mais le Luxembourg reste mieux positionné que beaucoup d’autres pays», rassure Lotfi Behlouli.
Les tendances pour 2021 se dessinent clairement autour de la personnalisation des espaces de bureaux, de la recherche de solutions hybrides – une volonté de «louer mieux» qui ne signifie pas nécessairement louer moins. La crise a joué son rôle de catalyseur de tendances et la création de hubs aux frontières semble se confirmer, tout comme la recherche d’espaces de bureaux sains et de projets ayant une empreinte carbone plus faible. Des tendances qui sont pleinement prises en compte par le département Corporate Solutions mené par Pierre Joppart qui, avec son équipe, accompagne les entreprises pour trouver la formule conçue sur mesure pour leurs besoins actuels et futurs.
Un marché résidentiel sans surprise
Le marché du résidentiel, lui, n’est que peu impacté par la crise sanitaire. Les prix restent à la hausse et les surfaces disponibles toujours insuffisantes par rapport à la demande.
Toutefois, à partir de 2022, l’introduction du nouveau pacte logement devrait doubler le nombre de logements abordables.
En attendant ce changement, les prix continuent de monter (1.550€/mois pour le loyer moyen national) et les surfaces moyennes de diminuer (49m2 à Luxembourg, 72m2 à Diekirch). Le loyer moyen à Luxembourg-ville est de 34,5€/m2/mois et le prix de vente moyen de 11.035€/m2 (à la mi-2020).
Le classement des cantons qui présentent le plus de potentiel pour un développement résidentiel a un peu évolué. Si Luxembourg-ville reste en tête, on notera un nouvel intérêt pour les cantons de Remich et Grevenmacher, ainsi que l’arrivée à la septième place de Diekirch.
Classement des cantons qui sont attractifs pour développer de l’immobilier. (Source : JLL Luxembourg)
On notera aussi une forte demande de redéveloppement des grandes maisons ou villas existantes en appartement, ce qui augmente la pression sur ce type de bien.
Les investisseurs recherchent des projets résidentiels dans des zones bénéficiant d’une bonne infrastructure et une mixité entre résidentiel, commerce et bureaux, surtout à l’extérieur de Luxembourg-ville. Par ailleurs, on note un intérêt plus soutenu pour le développement de projets à destination des étudiants, du coliving (qui résiste bien malgré la crise) et du logement pour séniors.
Des investissements sans arrêt
Le volume des investissements a baissé de 38% par rapport à 2019, mais le nombre de transactions reste élevé (17 en 2020, sachant que la moyenne à 10 ans est de 15). Pour autant, aucune «méga transaction» (c’est-à-dire supérieure à 200 millions d’euros) n’a été enregistrée en 2020. «Les investisseurs restent positionnés sur le marché des bureaux et les transactions ‘core’ restent en tête», assure Vincent van Brée, head of capital markets Luxembourg.
Avec les restrictions de déplacement, les investisseurs coréens qui avaient été très présents ces dernières années ne sont plus au rendez-vous en 2020. Les Européens, et en particulier les fonds d’investissement français et allemands, dominent le marché. «Le Luxembourg reste prisé par les investisseurs, et la confirmation du triple AAA par les agences internationales de notation de crédit rassure les investisseurs étrangers», confirme Vincent van Brée. Le rendement, au Luxembourg, de 3,9% reste attractif en Europe quand on le compare à celui de Paris ou de Berlin, qui plafonne à 2,5%.
Parmi les principales transactions de l’année passée, relevons la vente de Laccolith à la Cloche d’Or, acquis par Primonial, ou celle du bâtiment Charlotte à GLL Real Estate Partners.
«Nous n’avons pas eu de remise en question fondamentale ou d’arrêt brutal de transactions au cours de cette année», confirme Vincent van Brée. «Les perspectives devraient rester dans la moyenne de ces cinq dernières années, avec toutefois certainement moins de ‘mega deals’, un appétit confirmé pour le secteur des bureaux et un intérêt croissant pour le résidentiel.» Tout ceci avec une attention accrue portée sur les normes environnementales, sociales et de gouvernance d’entreprise.