Zsolt Kohalmi, responsable mondial de l’immobilier et codirecteur général de Pictet Alternative Advisors, a déclaré que le secteur de l’immobilier était souvent négligé lorsqu’il était question de transition écologique. Des propos tenus lors d’une présentation sur la «vague verte» dans l’immobilier qui s’est tenue chez Pictet, à Genève, le 20 septembre.
L’attention se porte davantage sur le secteur des transports, comme les émissions de carbone dues aux voyages en avion, ou sur l’industrie. Or, les bâtisses sont responsables de 40% de la consommation d’énergie et de 36% des émissions de gaz à effet de serre, selon la Commission européenne. L’Agence internationale de l’énergie a calculé que 39% des émissions mondiales de CO2 liées à l’énergie en 2022 provenaient des bâtiments. De plus, 90% du parc immobilier de l’Union européenne ont été construits avant 1990, note la Commission européenne, et dans de nombreux cas, ces bâtiments ne sont pas très efficaces sur le plan énergétique.
Nécessité de mesures incitatives pour les rénovations énergétiques
«La durée de vie moyenne d’un bâtiment est de 90 ans», a indiqué M. Kohalmi, et «en général, 40 à 44% des émissions de carbone sont produites au cours des deux premières années de construction du bâtiment».
Les rénovations visant à rendre ces bâtiments plus respectueux du climat entraîneraient donc moins d’émissions de carbone que les constructions neuves. Quinze tonnes de carbone sont émises lors de la remise à neuf ou de la rénovation d’un bâtiment, contre 50 tonnes d’émissions de carbone pour un bâtiment nouvellement construit. Et les émissions, une fois produites, restent dans l’atmosphère pendant des centaines d’années, a-t-il ajouté.
Pour M. Kohalmi, deux choses doivent être réalisées. «Premièrement, la mesure des émissions doit être modifiée pour inclure les émissions produites pendant la construction, et pas seulement les émissions annuelles. Deuxièmement, «au fil du temps, nous verrons davantage d’incitations à la rénovation qu’à la construction de nouveaux bâtiments», a ajouté M. Kohalmi, faisant référence aux 90% de bâtiments construits avant 1990 dans l’UE. «Il sera vraiment nécessaire de procéder à de nombreuses rénovations.»
«Changement de paradigme dans le secteur immobilier»
Outre les avantages pour l’environnement, pourquoi s’embarrasser de rénovations qui améliorent l’efficacité énergétique?
Entre 2008 et 2022, les taux d’intérêt étaient très bas, ce qui s’est traduit par une amélioration des multiples (taux de capitalisation) chaque année et par une augmentation de l’effet de levier à bon marché. Tout cela a profité aux propriétaires immobiliers, et en particulier aux fonds de base et aux méga-fonds, explique M. Kohalmi.
Nous sommes revenus à ce que j’appelle ‘l’immobilier de la vieille école’, c’est-à-dire à la situation qui prévalait avant 2008.
«Pour moi, nous sommes dans un nouveau paradigme en 2023», a-t-il déclaré. Le «cadeau» de la revalorisation annuelle, grâce à la baisse des taux d’intérêt et à l’amélioration des multiples, n’existe plus. Il faut donc trouver de nouveaux moyens de créer de la valeur dans l’immobilier. Nous sommes revenus à ce que j’appelle ‘l’immobilier à l’ancienne’, c’est-à-dire à la situation qui prévalait avant 2008», a commenté M. Kohalmi. «Cela signifie que les propriétaires doivent améliorer leurs bâtiments, par exemple en ajoutant un étage ou en changeant quelque chose dans le bâtiment pour le rendre plus attrayant, afin de créer de la valeur.»
«Il s’agit d’un changement assez important dans l’immobilier. C’est un retour à ce que nous avions vu avant 2008, mais que nous avions presque oublié, dans un monde où les taux d’intérêt étaient à 0%», a déclaré M. Kohalmi.
Les bâtiments écologiques rapportent des loyers plus élevés
Au-delà de la nécessité de trouver des moyens de valoriser les biens immobiliers, dans le contexte économique actuel, les risques physiques liés au changement climatique, tels que les inondations ou les chaleurs extrêmes, peuvent également entraîner une dévaluation de l’immobilier commercial, selon la présentation de Pictet. En rendant les bâtiments plus durables, on peut donc faire d’une pierre deux coups: un coup économique et un coup environnemental, pour ainsi dire.
Un immeuble de bureaux écologique aura, en moyenne, des loyers 23% plus élevés, ce qui le rendra plus lucratif pour les propriétaires, a poursuivi M. Kohalmi, en se référant à une étude de durabilité de CBRE sur la certification ESG. De nombreuses entreprises ont également fait la «promesse» à leurs actionnaires de réduire leurs émissions de gaz à effet de serre, a-t-il ajouté, ce qui les pousse à s’orienter vers des bâtiments verts.
«Les bâtiments écologiques sont également loués plus rapidement», a expliqué M. Kohalmi, mais ce phénomène est très difficile à mesurer. Il a cité en exemple l’achat et la rénovation par Pictet de bâtiments victoriens centenaires à Manchester pour en faire des bureaux modernes et résistants au changement climatique. «L’immeuble a été acheté avec un taux de location de 80%. Aujourd’hui, ils sont loués à 100%, même si le marché a baissé. Et pourquoi? Parce que nous avons réduit la consommation [d’énergie] du bâtiment, nous avons créé un bâtiment vert. Aujourd’hui, ces bureaux sont alimentés à 100% par des énergies renouvelables.»
Acheter haut, vendre bas
À première vue, la stratégie exposée dans la présentation de Pictet – «acheter haut, vendre bas» – peut sembler contre-intuitive. Bien sûr, il faut y regarder de plus près. La stratégie complète consiste en fait à acheter des bâtiments à fortes émissions de carbone, puis à vendre des bâtiments à faibles émissions de carbone.
Concrètement, comment cela fonctionne-t-il?
Tous les bâtiments ne sont pas rénovés de la même manière. Mais pour chaque bâtiment, nous devenons plus efficaces.
«Le plus important, je le dis toujours, c’est la pompe à chaleur, parce qu’elle est trois à cinq fois plus efficace que le gaz», explique M. Kohalmi. «Mais une pompe à chaleur comporte d’autres aspects. Pour installer une pompe à chaleur et la faire fonctionner correctement dans un bâtiment, il faut vérifier quelles autres mesures doivent être prises: faut-il changer les fenêtres, faut-il renforcer l’isolation, faut-il installer un chauffage par le sol? Et cela change tout le temps, en fonction du bâtiment. Il n’y a pas de norme, et c’est ce qui est difficile dans la rénovation: tous les bâtiments ne sont pas rénovés de la même manière. Mais avec chaque bâtiment, nous devenons plus efficaces.»
En outre, les pompes à chaleur peuvent être inversées pour permettre le refroidissement en été, a ajouté M. Kohalmi, ce qui accroît leur utilité. Elles peuvent être coûteuses, mais elles s’amortissent en quelques années (en fonction, bien sûr, du prix du gaz et de l’électricité).
La technologie immobilière est un autre moyen important de rendre les bâtiments plus résistants au climat, a souligné M. Kohalmi. Parmi les exemples de proptech, on peut citer les capteurs qui peuvent réguler la température d’un bâtiment, a-t-il expliqué, illustrant son propos par l’exemple d’un bâtiment dont 40% du chauffage était utilisé entre 21 heures et 16 heures, avant d’être corrigé. «Les capteurs deviennent de plus en plus importants», a-t-il déclaré.
Avantages des constructions modulaires de type Lego
En réponse à une question sur les bâtiments en bois, tels que les immeubles de bureaux WO2 à faible émission de carbone de Guillaume Poitrinal en France ou le bâtiment en bois de Leudelange, M. Kohalmi a estimé qu’ils «auront leur place». De nombreuses personnes cherchent à utiliser le bois pour obtenir la «solidité» nécessaire, mais il n’est «pas facile» d’obtenir des permis pour les bâtiments en bois. Les autorités ne sont pas encore habituées aux constructions en bois, dit-il. Elles sont en effet plus habituées à évaluer les bâtiments en béton.
En outre, les bâtiments en bois sont limités à cinq ou six étages. Pour construire plus haut, il faudrait un «noyau» en béton.
Au lieu de cela, Kohalmi est un «grand fan» de la construction modulaire. C’est comme construire des modèles T, dit-il, en référence à la célèbre automobile de Ford produite en série, qui utilisait une chaîne de montage pour accélérer la production. Dans le secteur de la construction, les pièces sont construites dans un hangar et peuvent ensuite être assemblées sur place comme des «Legos» géants.
Les avantages? Il y a beaucoup moins de déchets, moins de bruit de construction, c’est plus rapide et, grâce aux milliers de photos prises pendant le processus, il est plus facile d’inspecter et de trouver des problèmes, a souligné M. Kohalmi, ajoutant que de nombreux projets combinant le bois et la construction modulaire sont actuellement en cours.
Cet article a été publié pour la lettre d’information Delano Finance, la source hebdomadaire d’informations financières au Luxembourg. Abonnez-vous en utilisant ce lien.
