Comme nous pouvons le voir sur le graphique de données historiques des taux clients constatés chez Nexfin, les taux fixes augmentent de manière importante, alors que les taux variables restent à un niveau bas.
Données historiques des taux clients constatés chez Nexfin Nexfin
Nous estimons qu’il faut maintenant s'attendre à une augmentation de ces taux variables qui étaient jusqu'ici épargnés. En effet, ces derniers sont dépendants des décisions de la Banque Centrale Européenne (BCE) et de ses mouvements de taux directeurs.
Il est maintenant acté par la BCE que les taux directeurs vont augmenter de 0.25% en ce mois de juillet. Nous comprenons également qu'une seconde augmentation aura lieu en septembre, certainement de 0.50%. Un consensus semble tendre vers une troisième augmentation avant la fin de l'année. Cette action, qui semble aujourd'hui nécessaire pour contenir le niveau des prix, se fait tout de même pas à pas pour tester la réaction de l'économie globale européenne et ne pas heurter la reprise amorcée. Concrètement, au niveau du marché des crédits immobiliers, il faut s'attendre à une augmentation des taux variables dans les prochains mois de l'ordre de 0.50% à 1.00%.
Capacité d’achat : où en sont les emprunteurs ?
Les acheteurs potentiels évoluent dans un environnement de prix de l’immobilier toujours très haut dans un contexte d’augmentation forte des taux d’intérêts. Selon l’évolution de l’indice de prix des logements, un bien qui vaut 700 000€ aujourd’hui, valait 335 000€ il y a 10 ans. Financer ce bien aux conditions de crédit actuelles demande un effort de remboursement de 3 000€ par mois (crédit sur 30 ans à 3% fixe révisable) soit un revenu net de 7 000€ nécessaire pour conserver un taux d’endettement acceptable à 43%. Financer ce même bien aux prix et conditions qui prévalaient il y a 10 ans, demandait un effort de 1 500€ par mois (crédit sur 25 ans à 2.25% variable), soit 25% de taux d’endettement pour un revenu équivalent de 5 900€ ajusté en considérant l’évolution des salaires sur la même période.
La forte charge de remboursement peut pousser certains ménages, en capacité d’obtenir un crédit, à décaler la décision d’achat car d’autres coûts et incertitudes pèsent sur leurs dépenses courantes.
Même s’il est possible de baisser le taux moyen du crédit en incluant une tranche variable, les emprunteurs ne sont pas toujours prêts à supporter ce risque de taux dans un environnement économique global incertain. Ils se posent également la question des perspectives de croissance des prix à court terme et donc de la rentabilité à venir de leur investissement immobilier. L’attente ou la négociation des prix d'achat semblent être la tendance actuelle du marché.
Deux questions sont clés pour l’avenir des taux dans le crédit immobilier. Est-ce que l’inflation va perdurer ? Est-ce que les banques centrales continueront de voir dans l’augmentation des taux un moyen efficace de contrôler une inflation principalement importée à travers le carburant et l’énergie ?