ENTREPRISES & STRATÉGIES — Architecture + Real Estate

Immobilier (4/5)

Ce qui fait la valeur d’une maison ou d’un appartement



Localisation, meubles, nombre de pièces, jardin… Qu’est-ce qui fait la valeur d’une maison ou d’un appartement au Luxembourg? (Photo: Shutterstock)

Localisation, meubles, nombre de pièces, jardin… Qu’est-ce qui fait la valeur d’une maison ou d’un appartement au Luxembourg? (Photo: Shutterstock)

À travers une série d’articles, Paperjam analyse le secteur de l’immobilier et sa réalité au Luxembourg. De l’appartement neuf quartier Gare, à Luxembourg, à la maison mitoyenne de 1912 à Esch-sur-Alzette, on vous explique, en détail, ce qui fait la valeur d’un bien immobilier au Luxembourg.

Appartement de 87m2: 1 million d’euros. Duplex de 138m2: 1,3 million d’euros. Maison de 250m2, 1,7 million… Entre la localisation, la taille, l’état, les pièces: qu’est-ce qui fait la valeur de ces biens, qu’on trouve en visitant les sites de vente immobilière? Des experts nous l’expliquent, en décortiquant le prix de quatre habitations.

Appartement neuf, 83m2, quartier Gare à Luxembourg

«Pour estimer la valeur d’un bien, nous analysons sa localisation, la date de construction, le diagnostic énergétique, la qualité de l’électroménager, le fait qu’il y ait un stationnement ou non», détaille Alexis Muckensturm, gérant de l’agence immobilière Immmo. Après quoi, il le compare à ce qui existe sur le marché grâce à une base de données détaillée. Prenons comme premier exemple un appartement situé rue d’Anvers , à deux pas de la gare. Prix affiché: 900.000 euros.

Ce genre d’appartements dans le quartier Gare partent comme des petits pains, selon Alexis Muckensturm. (Photo: Immmo)

Ce genre d’appartements dans le quartier Gare partent comme des petits pains, selon Alexis Muckensturm. (Photo: Immmo)

2% servent à anticiper les négociations avec l’acquéreur. Il faut aussi enlever 3% de frais d’agence. Pour le reste, 50% du prix par rapport au nombre de mètres carrés, soit 427.500 euros au total, est dû à la simple localisation: dans la capitale, dans le quartier Gare, dans une rue à sens unique, ce qui générerait moins de trafic, selon l’agent.

Le fait qu’il soit au deuxième étage dans un immeuble avec un seul appartement par étage ajoute de la «quiétude». Cela, plus l’exposition avec un balcon orienté ouest d’un côté et exposé est de l’autre, apporte encore 85.500 euros de valeur. Le parking privatif constitue un vrai plus dans cette zone, selon lui, estimé à 85.500 euros. Cela aurait pu être plus s’il ne s’agissait pas d’un parking dans lequel on entre par un ascenseur, et donc pas toujours accessible aux voitures volumineuses, et non pas un box fermé. Le standing général, «du parquet massif, une cuisine Kichechef avec plan de travail en granit, une salle de bains avec baignoire et douche», vaut quant à lui 128.250 euros. Plus 128.250 pour l’état neuf – l’appartement date de 2014.

Maison historique de 207m2 dans le Pfaffenthal, aménageable pour du locatif

Vendre cette maison familiale de huit pièces, dont quatre chambres, sur trois niveaux n’a pas été facile, admet Alexis Muckensturm. Située rue Vauban, elle ne dispose pas de place de parking et donne directement sur la rue via un minuscule trottoir. Fait atypique: la pièce de vie ne se trouvait pas au rez-de-chaussée, mais au deuxième étage. L’agence a donc décidé de la proposer comme une maison dédiée à la colocation, avec six places différentes. Pour un prix affiché à 1,290 million d’euros. On retire 3% de frais d’agence et 2% pour la négociation, soit 64.500 euros. Sur le reste, 50% du prix au m2 vient de la localisation, ce qui donne 612.750 euros. Le bien se trouve quand même en plein cœur de la capitale, mais s’il avait été mieux placé, avec un trottoir de plus d’un mètre, par exemple, il aurait pu valoir 300.000 euros de plus, estime l’agent immobilier.

Ensuite, 20% des 1.225.500 euros viennent du nombre d’étages et 20% de l’état, même si le bâtiment date de 1870. Donc, 245.100 euros à chaque fois. Le standing ne représente ici que 5% (61.275 euros), contre 15% pour le précédent, parce qu’il s’agit principalement de mobilier «Ikea», moins haut de gamme. Et 5%, contre 10% tout à l’heure, viennent de l’absence de place de parking, mais du fait qu’on en trouve quand même un, public, près de l’habitation.

Pour ce bien, le propriétaire n’a pas accepté la publication de photos.

Maison avec piscine sur un terrain de 3,36 ares à Belair

Anne Reuter, associée directrice de l’agence New Immo, nous présente de son côté une maison avec piscine. Construite en 1956, elle se trouve avenue Gaston Diderich, dans le quartier Belair, à Luxembourg-ville. Pour un total de 2,8 millions d’euros, sans les frais d’agence.

Le supplément luxe vaut 145.000 euros. Sans compter la piscine et sa terrasse, à 100.000 euros. (Photo: New Immo)

Le supplément luxe vaut 145.000 euros. Sans compter la piscine et sa terrasse, à 100.000 euros. (Photo: New Immo)

1,610 million pour le terrain, de 3,36 ares. 630.000 euros pour la construction en elle-même, de 210m2 habitables. Viennent s’ajouter 180.000 euros pour la cave et le garage de 100m2. Piscine, jardin aménagé avec diverses plantes et éclairages forment, avec la terrasse, un ensemble à 100.000 euros. La cuisine équipée, 70.000 euros. Les meubles et éclairages encastrés et sur mesure, 65.000 euros. Enfin, le supplément luxe coûte 145.000 euros. Il comprend par exemple la baignoire à bulles, la véranda, les fenêtres avec moustiquaire intégrée et stores à lamelles dans les châssis, la douche au plafond «effet pluie», etc.

Maison d’ouvrier à Esch-sur-Alzette sur un terrain de 3,2 ares

Sur un terrain d’une taille légèrement inférieure – 3,2 ares –, on trouve cette maison d’ouvrier qui ne fait pas le quart du prix de la première, mais 569.000 euros. Parce qu’on n’est plus à Luxembourg-ville, mais à Esch-sur-Alzette, dans la rue Barbourg. Le terrain ne vaut donc plus que 290.000 euros.

Le manque d’ouverture d’un côté ou de l’autre de la maison influe sur le prix, à la baisse. (Photo: New Immo)

Le manque d’ouverture d’un côté ou de l’autre de la maison influe sur le prix, à la baisse. (Photo: New Immo)

Cette ancienne maison d’ouvrier construite en 1912 se retrouve aussi «coincée entre deux baraques, avec le train qui passe derrière». Et la construction est plus petite. De 105m2 habitables, elle vaut alors 210.000 euros. La cave de 25m2, 25.000 euros. La cuisine équipée augmente le prix de 9.000 euros, et le garage, sous forme de box indépendant, de 35.000 euros.

Les différents volets de cette série sur l’immobilier au Luxembourg:

1.  La construction: un secteur qui pèse (très) lourd

2.  Le paradoxe des logements inoccupés

3.  Ces biais qui gonflent les prix de l’immobilier

5.  Acheter un logement: n’oubliez pas les frais annexes