On manque de logements au Luxembourg. Et pourtant, certains terrains ne sont pas construits et des bâtiments restent longuement vides. Comment expliquer ce paradoxe? En moyenne, le prix de vente des appartements au m² a augmenté de 9,5% par an sur les cinq dernières années, selon un calcul effectué à partir des . Avec un tel rendement, on peut vite comprendre pourquoi certains attendent quelques années avant de vendre, spéculant sur une plus-value en constante croissance… Oui, mais pendant ce temps, pourquoi ne pas mettre le logement en location? Est-ce que le laisser vide n’est finalement pas aussi une stratégie payante d’un point de vue économique?

Pourquoi ces biens ne sont-ils pas loués?

«Arithmétiquement, si vous louez, vous percevez un revenu», résume Michel-Edouard Ruben, économiste à la Fondation Idea, spécialiste de la question des logements. Les revenus de location sont soumis à imposition, mais on déduit plusieurs , comme ceux liés à l’entretien et aux réparations. Le montant de cet impôt reste bien inférieur au loyer perçu selon lui. Ainsi, «quelqu’un a toujours, monétairement, un intérêt à louer. Cela fait toujours de l’argent en plus.»

Alors, pourquoi ne pas le faire? «La seule explication, c’est que la personne n’en a pas besoin», devine-t-il. Il prend l’exemple d’un bien d’une valeur de 700.000 euros, qui pourrait être loué pour un loyer de 20.000 euros par an, soit un gain hypothétique de 15.000 euros si on déduit les charges. Si le bien augmente de valeur à hauteur de 70.000 euros par an (+10%) sans effort nécessaire, «15.000 euros, cela ne vaut pas la peine de s’embêter avec un locataire».

Une autre raison possible tient à la «volonté de garder le logement vide, avoir la liberté de faire ce que l’on veut», quand on le veut. Par exemple, des travaux importants nécessaires. «Y aurait-il des propriétaires qui n’auraient pas les moyens de faire les travaux et qui laissent donc leur logement vide en attendant? Cela peut exister, je n’en sais rien. À ce moment-là, ils pourraient aussi le vendre et acheter un bien en meilleur état.»

«C’est aussi une question de mentalité», ajoute Nathalie Reuland, administratrice de Life asbl et du projet de gestion locative WG Projet. «Les Luxembourgeois viennent d’une société agricole. Nous tenons à notre terre et à la maison qui est construite dessus. Nous ne changeons pas de logement, même si la situation de vie change: les enfants partent, le ou la partenaire meurt… Nous restons dans la maison qui est en fait beaucoup trop grande et même si les grands-parents partent en maison de retraite, les enfants n’osent pas y toucher, parfois même longtemps après la mort. Et puis il y a les disputes intrafamiliales.»

Ce que complète Gary Diderich, également administrateur de l’association. «Un autre facteur, ce sont des promoteurs qui rachètent tout un immeuble, mais qui ne veulent pas s’embêter à louer quelques années dans l’attente de la démolition, car ils craignent de retarder leurs projets à cause de locataires qui ne sortent pas. Il y a aussi pas mal de logements vides qui sont aux mains de l’État.» Il donne l’exemple d’un bâtiment à Mersch, légué au ministère de l’Égalité entre les femmes et les hommes, pour accueillir les femmes victimes de violences, et qui est vide.

«L’État a effectivement reçu le bien en question», commente le ministère concerné. «Actuellement, les démarches se font dans le respect des procédures pour vérifier l’état du bien et élaborer un concept fonctionnel qui permettra de le réaffecter.»

Taxes communales et gestion locative

Alors, que faire pour inciter les personnes qui n’utilisent pas leurs logements à les vendre ou à les louer? Selon Michel-Edouard Ruben, les actuels ne sont, de base, pas suffisants. Pour les calculer, il faut multiplier la base d’assiette (la valeur unitaire multipliée par le taux d’assiette, déterminé par le législateur et situé entre 0,7% et 1%) au taux communal, fixé par la . Par exemple, pour l’année 2021, le taux varie de 250 à 750% à Luxembourg-ville selon le type de propriété (bien commercial, terrain à bâtir…). On aurait aimé faire le calcul, en reprenant l’illustration de notre bien à 700.000 euros par exemple, mais on ne peut connaître sa valeur unitaire par une simple opération, car celle-ci est attribuée par le service des évaluations immobilières de l’Administration des contributions directes (ACD), d’après un «relevé des biens mis en location au 1^er janvier 1941 et indexé à la valeur d’aujourd’hui». Un calcul après lequel le propriétaire d’un immeuble à plusieurs millions d’euros pourrait se retrouver avec un impôt foncier inférieur à 300 euros.

Des taxes spécifiques dans 8 communes

Une loi permet aux communes d’introduire une taxe spécifique aux logements inoccupés, définis comme ceux où «aucune personne n’y est inscrite sur les registres de la population ou qu’aucune personne n’y est recensée en qualité d’occupant d’une résidence secondaire pendant une période de 18 mois consécutifs». Huit l’ont fait selon le ministère du Logement: Beckerich (500 euros par an et par logement), Bettendorf (entre 500 et 1.000 selon la Fondation Idea), Diekirch (500 euros, taxe augmentée en 2013. à 1.200 euros ), Esch-sur-Alzette (entre 150 et 300 euros par mètre courant de façade d’immeuble bâti selon la Fondation Idea), Esch-sur-Sûre (1.000 euros par an et par logement), Redange (1.000 euros), Roeser (de 50 à 300 euros par mètre courant de façade, selon l’année) et Winseler (1.000 euros la première année et 500 en plus chaque année consécutive). Seulement deux auraient effectivement reçu ces taxes depuis, dont Beckerich, qui nous indique que 9 à 11 personnes les paient chaque année en moyenne. La commune d’Esch-sur-Sûre les facture quant à elle à 10 personnes par an.

D’autres, comme , ont décidé de s’attaquer aux terrains vides en augmentant la taxe foncière dédiée de 750% à 15.000%.

Contacté, le ministère du Logement nous indique ne pas disposer de données sur le nombre de logements inoccupés. Il rappelle «qu’à tout moment, un certain pourcentage du parc de logements restera inoccupé», le stock de logements devant rester supérieur au nombre de ménages pour assurer une fluidité du marché.

Autre solution: la gestion locative sociale, par laquelle un organisme conventionné (comme Life asbl ou 28 autres, ) loue le bien occupé au propriétaire tout en s’occupant de lui trouver des occupants et lui garantit un loyer. Le système aurait permis de mettre à disposition 1.000 logements au total.

Comment mieux inciter les propriétaires à louer leurs biens?

Si les différentes mesures ne suffisent pas à inciter les propriétaires, d’un point de vue national, à vendre ou louer ces biens, à partir de quel montant une taxe deviendrait-elle efficace? L’économiste Michel-Edouard Ruben propose un impôt sur le revenu qui prenne en compte le loyer implicite qu’aurait perçu le propriétaire s’il louait son bien. Si l’on reprend l’exemple de ce logement à 700.000 euros, qui pourrait se louer 20.000 euros par an, si le propriétaire gagne déjà 100.000 euros par an de salaire, il paierait son impôt sur le revenu non pas sur ce montant, mais sur un total de 120.000 euros, même s’il ne perçoit pas de loyer.

Et pourquoi ne pas mettre en place une taxe nationale, au lieu des initiatives communales, pour ces logements inoccupés? Selon M^e Georges Krieger, avocat et président de l’Union des propriétaires, «de par la Constitution, ce n’est possible qu’au niveau communal». Et jusqu’où pourrait aller le gouvernement, légalement, pour obliger les gens à louer ou vendre leurs biens vides?

«Qu’est-ce qu’un logement vide?», rétorque-t-il, agacé par la question. «C’est quand même un droit d’avoir un logement secondaire. Et que fait-on de la grand-mère qui part en maison de retraite?» Il liste une série d’exemples pour conclure que les logements dits inoccupés ne sont pas la conséquence de spéculations. Il parle notamment des promoteurs obligés d’attendre qu’un locataire sorte d’un logement pour pouvoir faire des travaux sur tout le bâtiment. Et d’un point de vue légal, il fait référence à la . Elle indique que «nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international». Reste à déterminer ce qu’est l’utilité publique…

Les différents volets de cette série sur l’immobilier au Luxembourg:

1. 

3. 

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