POLITIQUE & INSTITUTIONS — Economie

Immobilier (3/5)

Ces biais qui gonflent les prix de l’immobilier



Pour éviter les biais statistiques, le Statec calcule ce qu’on appelle des indices de prix hédoniques. (Photo: Shutterstock)

Pour éviter les biais statistiques, le Statec calcule ce qu’on appelle des indices de prix hédoniques. (Photo: Shutterstock)

À travers une série d’articles, Paperjam analyse le secteur de l’immobilier et sa réalité au Luxembourg. La hausse des prix immobiliers peut cacher certains biais, qui peuvent être statistiques, psychologiques, liés aux nouvelles résidences… Zoom sur cet aspect.

Peut-on expliquer la hausse des prix de l’immobilier uniquement par une demande supérieure à l’offre? Il s’agit, certes, de la raison principale, s’accordent plusieurs experts. Sans pour autant ne pas convenir que certains biais peuvent exister.

L’effet d’une construction neuve qui fait augmenter les prix dans ses alentours en est un exemple. «Cela forme un tout», explique Joël Paci, agent immobilier chez Belardimmo, à Mondorf-les-Bains. Les prix dans sa ville ont «tout le temps augmenté», parce que la demande est énorme, selon lui. «C’est une ville particulière, la seule ville d’eau, avec les thermes, le casino…» Avec quelques nouvelles constructions disponibles chaque année. Dans ces cas-là, «bien sûr, les gens en profitent», témoigne-t-il. «Ils se disent, si à côté cela se vend à 10.000 euros le mètre carré, pourquoi je ne vendrais pas à 8.000, même si c’est de l’ancien?»

Un projet neuf aura une influence sur les prix avoisinants seulement parce que l’offre est en déséquilibre complet par rapport à la demande.

Frank Bingen,  fondateur,  B Immobilier

Un phénomène que confirme Frank Bingen, fondateur de l’agence B Immobilier, même s’il rappelle que la première raison des prix en constante augmentation vient de la pénurie de biens et de terrains. «Parfois, un projet fait augmenter le prix dans la commune s’il n’y a pas d’autres projets». Il prend l’exemple d’un bien acheté à Diekirch en 2016 par un promoteur à 1.000 euros le m² de plus que ce qui se faisait à l’époque. «Il n’y a pas eu d’impact pendant six à neuf mois. Puis, quand le projet s’est vendu peu à peu, après presque un an, les prix ont augmenté de 1.000 euros/m² en un an, ce qui a induit une augmentation de 20% entre 2016 et 2017». Il dit aussi avoir connaissance de cas où un projet neuf n’a eu aucun impact sur les prix dans son environnement proche. «Un projet neuf aura une influence sur les prix avoisinants seulement parce que l’offre est en déséquilibre complet par rapport à la demande», insiste-t-il. «C’est le problème de base, sinon un projet neuf ne pourrait pas avoir autant d’impact sur le marché.»

L’effet statistique

Comment gommer cet effet «projets neufs» dans les statistiques? Interrogé à ce sujet, Marc Ferring, chef de l’unité Statistiques de prix au Statec, nous explique que les indices des prix des logements publiés chaque trimestre sont compilés «à qualité constante». On parle d’«indice de prix hédonique ». L’institut se base sur les informations inscrites sur les actes notariés déposés auprès de l’Administration de l’enregistrement et des domaines (AED). «Le prix moyen peut mécaniquement augmenter d’un trimestre à un autre si, par exemple, la proportion d’appartements vendus dans la région du Centre augmente», admet Marc Ferring. Ou s’il y a beaucoup de nouveaux ou grands logements, pouvant tirer la moyenne vers le haut. C’est pour cela qu’il «établit une relation statistique entre le prix d’un logement et ses caractéristiques», via une fonction mathématique spécifique. Sont ainsi gommés la surface de l’appartement, le type (ancien ou neuf), l’existence d’une cave ou d’un garage, la distance de la capitale. Pour les maisons, «les informations inscrites ne suffisent pas pour neutraliser les caractéristiques déterminantes du prix de vente» et elles sont donc obtenues après envoi d’un questionnaire aux acheteurs.

Avant même ce calcul des indices hédoniques, l’institut statistique supprime les transactions dites extrêmes, c’est-à-dire celles où la différence entre le prix estimé et celui effectivement observé dépasse un certain seuil. Elles peuvent correspondre à des «biens immobiliers trop particuliers» ou des erreurs de saisie.

L’indice hédonique, pas toujours suffisant

Ces efforts de pragmatisme ne suffisent pas toujours. «La récente hausse prononcée des prix des appartements en construction peut être partiellement attribuée à un phénomène particulier dans la région Est du pays, qui correspond aux cantons d’Echternach, de Grevenmacher et de Remich», illustre le Statec dans sa dernière publication. «En particulier, la construction d’un nouveau lotissement à Mondorf-les-Bains (avec 46 appartements vendus en état futur d’achèvement au dernier trimestre 2020) a eu un impact haussier sur l’indice des prix.» Ces transactions n’ont pas pu être neutralisées par l’indice hédonique, explique Marc Ferring. Si cela avait été le cas «la variation trimestrielle de l’indice ‘appartements neufs’ baisserait de 1.6 point de pourcentage (de 8,1% à 6,5%), et la variation de l’indice général de 0.5 point de pourcentage (de 4,7% à 4,2%), et serait donc plus en ligne avec les variations des trimestres précédents».

Le chef d’unité rappelle également que, pour bien différencier l’évolution des prix pour les logements neufs ou anciens, l’indice se divise en trois sous-séries. S’il augmente en moyenne de 16,7% entre le 4e trimestre 2019 et le 4e trimestre 2020, l’évolution est de +15,8% pour les appartements existants, de +14,4% pour les appartements en construction, et de +19,7% pour les maisons existantes. Pas de sous-série pour les maisons en construction, en revanche, car «les contrats de construction ne font pas partie de l’acte notarié en règle général», ce qui crée un manque d’informations, justifie-t-il.

Pour effacer les variations régionales, il est aussi possible de regarder les  statistiques par commune  de l’Observatoire de l’habitat. Si ce dernier n’utilise pas d’indices hédoniques, selon Marc Ferring, un rejet des extrêmes est tout de même effectué, comme indiqué en légende.

Cercle vicieux

Au-delà des constructions neuves, d’autres biais peuvent venir s’ajouter, selon Thomas Valici, économiste à la Fondation Idea. «Il y a forcément des comportements psychologiques qui expliquent ces évolutions de prix», avance-t-il. «On répète souvent qu’il y a un déficit de construction, ce qui nourrit la survalorisation». Un cercle vicieux, donc. «Beaucoup de gens y réagissent et se disent que s’ils n’achètent pas maintenant, ils n’achèteront jamais». Sans parler de la «culture d’accession à la pierre» et du «biais de dépossession» qui fait qu’on a tendance à miser sur l’immobilier, tangible et considéré comme un «investissement refuge».

Ce qui n’est pas forcément le cas selon l’économiste, qui rappelle que «les bulles immobilières existent». L’impact de ces biais psychologiques sur la hausse des prix est, en revanche, difficile à évaluer. «Les comportements humains ne sont pas modélisables». En tout cas, pour lui, l’inadéquation entre l’offre et la demande ne suffisent pas à justifier les évolutions qu’on connaît chaque année.

Les différents volets de cette série sur l’immobilier au Luxembourg:

1.  La construction: un secteur qui pèse (très) lourd

2.  Le paradoxe des logements inoccupés

4. Ce qui fait la valeur d’une maison ou d’un appartement

5.  Acheter un logement: n’oubliez pas les frais annexes