«Malgré une multitude d’actions positives réalisées par le gouvernement actuel et les précédents, force est de constater que les prix des logements ne cessent d’augmenter»: voici comment débute le communiqué de presse du gouvernement évoquant trois nouveaux outils pour mieux lutter contre la flambée des prix. Le coût du foncier, jugé responsable de l’évolution haussière des prix du logement, est donc au centre de la cible, autant que la spéculation foncière.

La modification de la Baulandvertrag est le premier outil. Cette loi de juillet 2004 règle l’organisation urbanistique et le développement des communes. C’est elle qui détermine le potentiel constructible, un prérequis pour le développement de nouveaux quartiers.

Actuellement, une fois le plan d’aménagement général (PAG) adopté, aucun délai n’existe pour contraindre les propriétaires à entamer les travaux de construction. Les décisions prises par les communes sur le critère unique de l’intérêt général ne rencontrent pas forcément celui des propriétaires fonciers. Le gouvernement veut donc passer d’une démarche sans approche participative – le «Negativplanung» – à une approche de planification collaborative – le «Positivplanung» – dans laquelle les propriétaires fonciers participeraient de manière directe au développement urbain.

Alors que le projet de réforme de la loi lancé par le gouvernement précédent créait un délai de 12 ans entre la déclaration d’un terrain devenu apte à être bâti et sa viabilisation, sur la base d’un contrat administratif d’aménagement, le nouveau gouvernement va plus loin: une date butoir supplémentaire sera  introduite dans le PAG visant la construction des logements. Avec une sanction dissuasive: si le délai n’est pas tenu, les terrains à bâtir visés pourront uniquement accueillir des constructions qui répondent à une mission d’intérêt général dans le domaine du logement, et notamment des logements sociaux.

Créer cette servitude directement dans le PAG présente l’avantage, selon le gouvernement, «de rendre le mécanisme plus transparent», ce document étant un règlement accessible à tous.

Contourner les obstacles

Ce dispositif est complété par une procédure accélérée de modification – second outil souhaité – d’un plan d’aménagement général ainsi que d’une procédure de remembrement ministériel.

Actuellement, la procédure de modification d’un PAG s’étend sur une période d’environ 12 mois. La procédure allégée introduite dans le projet permettra des modifications ponctuelles dans un délai de 7 mois.

Le remembrement ministériel – 3^e outil – s’analyse comme le regroupement et la redistribution de terrains qui remodèlent le parcellaire existant en vue de le faire concorder avec les terrains à bâtir tels que fixés dans un PAP. La pratique a montré que les terrains couverts par un PAP présentent souvent une configuration parcellaire complexe et appartiennent à un nombre important de propriétaires, ce qui est source de blocages lors de la réalisation de nouveaux quartiers d’habitation. Via cet outil, un seul propriétaire ne pourra plus bloquer tout un projet. Le ministre de l’Intérieur pourra contourner l’exemple en reconfigurant le projet. Un récalcitrant voyant un projet se faire tout autour de sa parcelle finira par devenir conciliant.

Du moins, peut-être.