ENTREPRISES & STRATÉGIES — Immobilier

Bilan 2016

Les bureaux ont la cote, le retail dans l’expectative



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Le nouveau siège de BGL BNP Paribas est en tête des prises en occupation de plus de 10.000 mètres carrés. (Photo: Eric Chenal)

Le niveau des investissements dans l’immobilier retrouve des couleurs d’avant-crise. Le signe d’un marché qui continue d’attirer des intérêts étrangers, essentiellement pour les bureaux. Le retail est dans l’attente de la livraison des nouveaux centres commerciaux.

Si l’on ne devait retenir qu’un des nombreux chiffres qui émaillent les rapports relatifs au très dynamique secteur immobilier luxembourgeois, c’est celui-ci: 1,016 milliard d’euros.

C’est le volume d’investissement enregistré sur ce marché en 2016, soit une hausse de 5% comparativement à 2015. «La meilleure année depuis 2008, où le volume s’élevait à près de 2,9 milliards d’euros», selon JLL qui a dévoilé la semaine dernière son bilan 2016.

Le Luxembourg continue de représenter un terrain de jeux favorable pour les investisseurs étrangers qui trouvent dans l’immobilier des actifs porteurs en période de taux bas. L’un des défis pour le marché local sera de continuer à offrir des biens «prime» à ces investisseurs qui veulent généralement se concentrer sur le centre-ville.

55% du stock a moins de 10 ans

«55% du stock a moins de 10 ans», note Romain Muller, managing partner de JLL Luxembourg. «Il n’y a pas d’autre pays en Europe qui affiche un tel pourcentage.» Parallèlement à cet indicateur, d’autres bâtiments arrivent en fin de cycle de vie pour le marché et sont détruits ou rénovés.

Les investisseurs français ont été le plus actifs avec 28% des investissements, devant les Allemands (24%). L’acquisition en 2015 du Royal-Hamilius par Abu Dhabi Investment Authority avait entraîné une hausse statistique de la présence des investisseurs du Moyen-Orient (28%). Ceux-ci tombent à 15% en 2016, mais restent en 3e position.

Avec un montant de 817 millions sur ce milliard, les bureaux demeurent largement en tête de la demande. On épinglera parmi les méga transactions les 250 millions pour l’Atrium à Bertrange par Deka ou encore une large partie de la place de l’étoile pour 150 millions d’euros par un autre fonds souverain du Moyen-Orient: Adia.

Le nouvel immeuble Fort Wallis près de la gare vient d’être acquis par une compagnie d’assurances française qui demeure secrète pour environ 37 millions d’euros. Allianz France a quant à elle pris possession de l’immeuble Serenity à Strassen.

La banque en tête

Du côté de la prise en occupation, on parle d’un «excellent cru» avec 218.000m², un tassement de 6% par rapport à 2015 «mais si l’on se reporte à la moyenne des dix dernières années 2016, surperforme de 26%», précise JLL qui pointe quatre prises en occupation de plus de 10.000m2:

  1. BGL BNP Paribas au sein de eKinox et oKsigen sur 28.000m² au Kirchberg,
  2. RTL dans le nouveau siège RTL City qui sera inauguré en avril, sur 22.000m²,
  3. La Commission européenne et 15.000m² au Kichberg également,
  4. Le cabinet BDO dans son nouveau siège de 10.000m² à la Cloche d’Or, le bâtiment Air.

Si le centre-ville concentre 31% du total des transactions et 19% du volume pris en occupation, le Kirchberg concentre les plus grandes transactions de l’année et, logiquement, 40% de la prise en occupation totale, au même niveau qu’un an plus tôt.

Marqué par des arrivées et des restructurations, le secteur bancaire continue justement, pour ces mêmes raisons, d’éprouver des besoins qui n’ont jamais été aussi hauts depuis 10 ans. 43% des prises en occupation l’an dernier provenaient de ce secteur. Outre BGL BNP Paribas, DekaBank a pris 8.900m² à l’aéroport, la Société Générale 5.600m² au boulevard Royal, ou encore Julius Baer 4.200m² au Kirchberg (immeuble Gravity).

Quant à la disponibilité immédiate à fin décembre, elle s’élevait à 209.765m² sur un marché total comptabilisant 3.938.000m2 de bureaux construits: une hausse de 31% par rapport à l’année précédente. Le taux de vacance remonte à 5,3%,

«Le risque de pénurie semble s’éloigner dans différents quartiers et ne peut donc être généralisé», estime JLL qui entrevoit cependant un «pipeline» de livraison assez réduit pour 2017, notamment en spéculatif avec 41.000m² contre 65.000m² en 2016. Ceci comprend notamment le projet Altitude de Codic/Tralux à Leudelange (11.000m² à la fin de l’année) et le projet Dyapason du Foyer à la Cloche d’Or.

Année «d’entre-deux» dans le retail

JLL a aussi passé le secteur des surfaces commerciales à la loupe, avec des chiffres en repli, mais des espoirs fondés sur les livraisons de nouveaux projets à venir.

L’arrivée de nouveaux projets en 2017 et 2018 pour plus de 100.000m² comme la Cloche d’Or, Borders à Schengen ou encore Opkorn à Differdange sont attendus pour apporter un coup de fouet suite à une année qui a vu une baisse de 8% du volume de transaction. La prise en occupation en 2016 s’élève à 22.500m² en 2016 contre 24.400m² en 2015. 

Après la hausse de plus de 40% enregistrée en 2015, les transactions dans les shopping centres ont affiché une baisse de 29% en 2016. Fnac a signé pour la location de 2.300m² au Royal-Hamilius, Lidl pour 1.285m² à Beggen et Action pour 985m² dans Belval Plaza II. 

AS Adventure, Foot Locker, Qipao, Ici Paris XL, Lidl, Okaïdi, Boulangerie Paul et Chaussea, qui a repris les magasins Brantano, les enseignes continuent de miser sur le Luxembourg, avec un certain intérêt confirmé pour les rues commerçantes  - essentiellement du centre de la capitale - , avec une prise en occupation de 11.800m² au total dans ce segment, une hausse de 89% par rapport à 2015 et le volume le plus élevé des cinq dernières années.

Des marques attirées par le Luxembourg

«Nous constatons que grâce au travail de recherche et de présentation du Luxembourg, le pays est positionné comme essentiel pour la plupart des enseignes»,  déclare Thierry Debourse, head of retail Benelux chez JLL. «Le problème majeur pour le secteur est internet qui vient désormais rogner sur les parts de marchés physiques et en magasins. L’une des réponses pourrait être l’intégration de la logistique liée au e-commerce dans des sortes de 'shop hubs'.»

Si les marques renouent intérêt pour le Luxembourg et que les responsables de centres commerciaux y trouvent pour l’instant leur compte, il conviendra de mesurer dans les prochaines années le jeu de vases communicants qui s’exercera d’un site à l’autre en termes de clientèle.

Il ne sera pas de trop de miser sur une promotion accrue en Grande Région et la croissance économique et démographique pour assurer une fréquentation suffisante aux nouveaux projets qui seront adjoints à terme de 5.000m² supplémentaires au City Concorde et de 21.000m² au Royal-Hamilius, dont la livraison est prévue pour 2019.