Le recul des revenus locatifs globaux et de la valeur du capital immobilier auquel s’attend l’agence de notation Moody’s pour les 12 à 18 mois à venir, soit jusqu’en 2022 au moins, n’est pas étonnant pour un secteur cyclique par excellence, et qui s’inscrit dans un contexte d’une atonie des activités. Qui plus est couplée avec des conditions de financement plus restrictives, surtout sur les segments les plus vulnérables, tels que l’immobilier de bureaux et le commerce de détail.

Tous les segments du marché de l’immobilier ne seront évidemment pas impactés de la même manière.

Commerce et bureaux à la traîne

«Nos perspectives négatives voient les propriétaires de commerces de détail en difficulté, alors que la fréquentation et les chiffres d’affaires souffriront des restrictions de déplacements de la pandémie», détaille Ana Luz Silva, analyste et vice-présidente adjointe chez Moody’s Investors Service. Les centres commerciaux comptant un grand nombre de commerces non essentiels seront plus vulnérables face à la baisse des revenus locatifs, souligne Moody’s, qui table sur une demande de surfaces commerciales modérée au cours de l’année prochaine.

Le recul de l’économie a également mis à mal la confiance des entreprises et ralenti l’activité de location dans le segment des bureaux. Qui profite cependant du fait que les travailleurs actifs dans les bureaux ont été plus épargnés par le chômage que les salariés du commerce ou de la restauration. Le risque de la pérennisation du télétravail pourrait peser à terme sur les propriétaires, qui restent pour l’instant protégés par les baux conclus avant la crise.

«Les loyers vont baisser pour les classes d’actifs qui dépendent de dépenses de consommation discrétionnaires et celles où les changements structurels se sont accélérés à la suite de l’application du Covid-19, en particulier les actifs de détail non essentiels», résume Moody’s.

Le boom de la logistique

À l’autre bout de l’échelle, l’agence de notation voit les entreprises de logistique bénéficier du boom du commerce électronique. Et elles devraient bénéficier du bas niveau des taux d’intérêt, qui continuera à contribuer à la liquidité dans le secteur pour se développer. En faisant la preuve de l’importance d’avoir des chaînes d’approvisionnement fiables, le Covid a servi le secteur et a fait progresser le commerce régional européen.

Et au milieu, on trouve les revenus locatifs résidentiels, qui resteront plutôt stables, «en particulier sur les marchés réglementés dotés de solides systèmes de sécurité sociale, comme l’Allemagne et la Suède». L’investissement défensif par excellence. Moody’s note cependant une hausse de la pression politique et sociale pour une meilleure régulation des loyers.

L’investissement résiste

Le marché de l’investissement peut compter en ces moments difficiles sur la faiblesse des taux d’intérêt, qui continuera à soutenir la liquidité du secteur et la valeur des biens immobiliers malgré l’incertitude économique.

Logiquement, les flux d’investissements s’orienteront vers les secteurs résidentiels, de la logistique et des bureaux «Prime», c’est-à-dire des locaux modernes en parfaite adéquation avec les attentes des locataires et situés dans les zones géographiques les plus recherchées. La nouveauté, c’est que ce sont les capitaux nationaux qui supporteront le volume des investissements sur leurs marchés domestiques.

Le retour à la normale du marché de l’immobilier dépendra de l’évolution de la pandémie et des effets de la vaccination, qui permettra cette reprise économique indispensable au renforcement de la confiance des entreprises et des consommateurs, qui, par ricochet, aura des conséquences favorables sur le secteur. Moody’s maintiendra sa perspective négative tant qu’on ne pourra pas anticiper une croissance globale des revenus locatifs comprise entre 1 et 3%.