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Marché immobilier

Immobilier résidentiel: ce qui change avec la crise



Tour d’horizon des enjeux pour le secteur avec des experts. (Photo: Shutterstock)

Tour d’horizon des enjeux pour le secteur avec des experts. (Photo: Shutterstock)

À l’occasion d’un webinar intitulé «Le marché de l’immobilier d’après Covid: notre vision sur ce qui va changer» et organisé par le Paperjam Club, plusieurs experts de l’immobilier résidentiel ont répondu aux questions qui sont actuellement dans toutes les têtes.  

Le Paperjam Club a organisé, mardi 5 mai, un webinar dédié à l’immobilier résidentiel en ces temps de crise de Covid-19. Des experts d’Inowai et ING ont répondu à plusieurs questions qui sont actuellement dans les esprits de chacun en ces temps particuliers.

Rappel des tendances 2019

En premier lieu, un rapide rappel des tendances du marché de l’immobilier résidentiel au Luxembourg. Que ce soit en 2018 ou en 2019, les prix de l’immobilier résidentiel ont poursuivi leur hausse, à savoir une augmentation de 7% en 2018 et de 11% en 2019, que ce soit pour les biens existants ou pour les biens en futur état d’achèvement.

Le prix de vente moyen en 2019 s’est établi à 11.500€/m2 à Luxembourg-ville, avec les quartiers de Gasperich, Eich et Belair qui culminent, avec une moyenne de 12.800€/m2, des performances qui s’expliquent en partie par le fait que de nombreux projets neufs ont été vendus au cours de cette période à Gasperich et Eich.

En ce qui concerne la location, Luxembourg-ville et alentours reste la zone la plus chère, avec des pics atteints pour le Limpertsberg, le quartier Gare, Muhlenbach et Gasperich, ces trois derniers quartiers offrant de nouveaux logements, et donc des prix de location plus élevés que dans l’ancien.

Mais au-delà de ce bilan de l’année 2019, quelles conséquences la crise du Covid-19 a actuellement sur le marché immobilier résidentiel? Cette crise a-t-elle des impacts sur le comportement des acheteurs, des vendeurs, sur le secteur financier lié à l’immobilier?

La première question posée a été de savoir comment réagir si on se retrouve dans la situation où un bail de compromis de vente a été lancé. Faut-il arrêter ou poursuivre la démarche d’achat? D’après Nolwenn Thibaut, consultante chez Inowai, il vaut mieux continuer. «Les clients ont investi du temps dans la recherche du bien, dans le choix, dans la négociation. Aussi, il serait dommage de tout abandonner, surtout si le bien correspond aux attentes. De plus, il faut savoir que si on décide de résilier un compromis, la crise que nous traversons n’est pas un motif de résiliation. Aussi, une indemnité de 10% du prix de vente plus les frais d’agence devra être payée.»

En ce qui concerne les démarches enclenchées pour une demande de financement d’un bien immobilier, celles-ci peuvent être suspendues à tout moment sans frais. «Par contre, si un compromis est déjà signé, là, il faut regarder plus précisément les clauses de son contrat», explique Marc Geib d’ING Luxembourg.

«Par ailleurs, si une offre de financement a été émise avant la crise, celle-ci reste normalement valable pendant trois mois. Mais dans tous les cas, il vaut mieux revenir rapidement vers son conseiller pour s’assurer que les conditions sont inchangées, tout en sachant qu’un ajustement des taux d’intérêt fait partie des ajustements habituels.»

Quid de la location?

En ce qui concerne le secteur locatif, le locataire et le bailleur restent tenus de respecter les obligations du contrat de bail, y compris pendant la crise. Si toutefois un locataire se trouve dans une situation de blocage à cause de la crise, il est conseillé d’entamer une négociation à l’amiable avec le propriétaire. Si la négociation à l’amiable n’est pas possible, il faudra alors saisir le tribunal de justice de paix. «Il faudra également penser au contrat d’assurance qui s’arrête généralement à la date de fin de bail. Si jamais le logement doit être occupé plus longtemps, il faudra alors bien veiller à prolonger le contrat d’assurance», prévient Mélissa Rizzo, sales manager chez Inowai. Et il va sans dire que le loyer devra continuer à être payé.

Et les visites?

Pendant le confinement, il est bien plus compliqué de visiter les biens existants. «À partir du 11 mai, nous allons pouvoir pratiquer à nouveau notre activité commerciale, et donc les visites de logements, en respectant les mesures de sécurité. Le port du masque sera obligatoire, les logements seront aérés avant et après les visites, les poignées de porte seront désinfectées, et, si le logement est occupé, il sera demandé aux habitants de ne pas être présents pendant la visite pour limiter les risques de contamination», détaille Mélissa Rizzo. Toutefois, un grand nombre de biens peuvent être découverts en visite virtuelle, une démarche qui reste malgré tout à privilégier pour limiter les risques. Il est également conseillé de poser en amont un maximum de questions à l’agent pour ne pas faire de visite pour rien.

Pour les annonces immobilières, Nolwenn Thibaut conseille plutôt de tout mettre en place pour le processus de vente, mais de remettre à plus tard les publications, «car, si l’annonce est publiée maintenant, cela peut transmettre un sentiment d’urgence pouvant être perçu négativement, incitant à une plus forte négociation, ce qui n’est pas conseillé».

Des fluctuations à venir?

En ce qui concerne les prix de l’immobilier, il est encore trop tôt pour savoir précisément quelles seront les conséquences, mais il est à noter que le marché reste dynamique et que la demande est là. «Le besoin de se loger n’est pas moins fort, et le marché est très dynamique, car beaucoup de personnes cherchent un nouveau logement suite à cette expérience. Nous avons noté qu’une personne sur trois exige désormais que son logement dispose d’un espace extérieur et souhaite avoir un espace de bureau», déclare Nolwenn Thibaut.

Des demandes de prêt examinées avec prudence

Du côté des financements des biens immobiliers, les banques vont certainement avoir une approche un peu plus prudente en ce qui concerne les demandes de prêt. La crise peut avoir fragilisé l’économie, et donc les revenus de certains ménages, ce qui a pour conséquence que les critères tels que la capacité de remboursement et la stabilité de l’emploi seront examinés de manière plus accrue.

«À l’heure actuelle, les taux restent stables, mais ils sont dépendants des conditions du marché, et ne sont donc pas à l’abri de quelques variations. Aussi, nous préconisons plutôt de choisir un taux fixe et un taux fixe révisable lors de la demande de prêt», souligne Marc Geib. Dans tous les cas, le conseil du banquier reste à privilégier en fonction de chaque situation, que ce soit en face à face ou virtuellement, grâce aux outils numériques qui permettent de régler un grand nombre d’actions à distance.