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Politique du logement

Deux études pour des solutions sur le logement abordable



Le logement abordable est un enjeu majeur dans la politique du logement menée par Henri Kox. (Photo: Sergio Grazia)

Le logement abordable est un enjeu majeur dans la politique du logement menée par Henri Kox. (Photo: Sergio Grazia)

Le ministère du Logement a fait réaliser par l’Observatoire de l’habitat deux études pour définir plus précisément la notion d’abordabilité dans le domaine de l’habitat. Parce qu’en connaissant plus précisément la situation, la politique du logement menée par Henri Kox pourra répondre aux besoins de manière plus ciblée.

Tout le monde sait qu’il y a un problème de logement au Luxembourg. Mais de quoi parle-t-on précisément? Quelles sont les données exactes dont le gouvernement dispose pour ajuster au mieux sa politique?

Afin d’avoir des mesures et données précises et réelles, le ministère du Logement a demandé à l’Observatoire de l’habitat de réaliser deux études socioéconomiques, qui présentent, pour la première, le taux d’effort que représente le logement pour les ménages et, pour la seconde, les différentes catégories de logements disponibles au Luxembourg, afin de mieux situer le débat sur l’abordabilité du logement et donc mieux adapter sa politique en faveur du logement abordable.

Des résultats sans grande surprise

Les résultats viennent soutenir ce que tout le monde savait intuitivement, mais de manière scientifique et plus précise. À savoir que le coût du logement augmente plus vite que les revenus, et que ce sont surtout les ménages à faibles revenus qui souffrent le plus du coût de leur habitation.

«Grâce à ces études, nous savons maintenant beaucoup plus précisément quel est le taux d’effort pour les ménages en ce qui concerne le logement, et ce qu’il reste comme revenu disponible, aussi bien pour les locataires que pour les propriétaires», a déclaré Henri Kox (Déi Gréng), ministre du Logement. «Cela nous permet de mieux déterminer quelles sont nos priorités et de mieux cibler nos actions. Nous savons précisément maintenant à quoi faire attention pour définir le logement abordable et où agir pour trouver des solutions.»

Un taux d’effort important pour les moins fortunés

Pour la première étude (la «note 25»), les chercheurs ont divisé la population en cinq tranches de revenus par ménage, du plus faible au plus élevé (de Q1 à Q5). L’étude révèle que 45% du quintile inférieur (qui dispose donc des niveaux de vie les plus bas) sont locataires et que pour 63,8% d’entre eux, la part réservée au logement en 2018 représente plus de 40% de leur revenu disponible. Dans le quintile supérieur, 41% sont propriétaires avec emprunt et 12% sont locataires.

L’étude montre que la situation des ménages remboursant un emprunt a également empiré au cours de la décennie passée, puisque pour le quintile inférieur, la part dépensant plus de 40% de leur revenu pour le logement est passée de 42,1% en 2010 à 55,6% en 2018.

Il est à noter aussi qu’en 2018, six ménages sur dix au Luxembourg remboursent un emprunt pour leur logement ou paient un loyer au prix du marché, et que cette proportion a été stable sur la dernière décennie.

D’une manière générale, on s’aperçoit que le taux d’effort consacré au logement entre 2010 et 2018 représente un quart du revenu disponible des ménages, toutes catégories de revenus confondues, et que cet effort a augmenté de 15,8% sur cette même période. Mais cette hausse du taux d’effort touche moins les propriétaires avec emprunt aux forts revenus que les locataires à faibles ou moyens revenus. Donc plus le niveau de vie augmente, plus le niveau de taux d’effort diminue. Les ménages les moins aisés restent donc les plus touchés.

Qu’est-ce que le logement abordable?

La seconde étude, dénommée «note 26», porte sur le logement abordable, sa définition, son offre et ses bénéficiaires. En effet, ce terme est souvent employé, mais n’a jamais été clairement défini au Luxembourg. La refonte prévue de la loi de 1979 concernant l’aide au logement constitue ainsi l’occasion de définir le cadre légal pour parvenir à une réelle abordabilité du logement au Luxembourg.

Le logement abordable se situe donc entre le logement d’urgence (abri d’urgence, logement de transition) et le marché privé [location et propriété]. Il regroupe le locatif social, les logements étudiants, la propriété sociable abordable et la propriété abordable. Mais le Liser pointe un manque dans cette répartition: le locatif intermédiaire, qui s’adresserait aux revenus trop élevés pour le marché social, mais pas suffisants pour le marché privé.

Cette étude souligne par ailleurs que le segment locatif existant permet de réduire le taux d’effort des ménages, mais pas encore de manière suffisante, notamment pour les ménages moyens.

Cette «note 26» donne aussi des indications sur qui sont les personnes qui se trouvent sur les listes d’attente pour un logement à coût abordable. Leur situation précaire démontre l’importance d’investir de manière ciblée dans le logement public, abordable et durable.

L’étude dresse aussi des recommandations qui visent à dynamiser la construction de logements à coût modéré locatifs pour répondre aux besoins des ménages aux plus faibles revenus et des logements à coût modéré en accession à la propriété pour les ménages aux revenus moyens et moyens inférieurs (Q2 et Q3).

Ces ménages devraient quand même par ailleurs pouvoir avoir accès à des logements locatifs aidés, un sous-segment des logements aidés, qui à ce jour n’existent pas encore. Ces logements pourraient ainsi s’adresser en particulier aux familles (56,2% des demandeurs d’un logement social), aux personnes entre 36 et 45 ans (32,4% des demandeurs d’un logement social) et aux jeunes adultes de moins de 35 ans (23,5% des demandeurs d’un logement social).

Le loyer de ces logements abordables intermédiaires serait fixé entre le loyer social (4€/m2) et le loyer libre (19€/m2) en fonction de la composition du ménage et du revenu. Il est également recommandé de créer une base de données qui centralise tous les logements subventionnés, ainsi que de collecter de nouvelles données, notamment sur le patrimoine des demandeurs et sur les préférences des ménages concernant leurs souhaits quant au taux d’effort.

Quelles actions mettre en place?

Au vu de ces analyses complètes et de recommandations qui sont formulées, le ministre du Logement retient donc trois conclusions qu’il souhaite mettre en œuvre.

La première concerne le bail à loyer. Celui-ci devra être revu pour mieux encadrer et contrôler l’évolution des loyers qui ne pourront pas excéder 5% du capital investi par le propriétaire dans le logement.

La seconde concerne le Pacte logement et la création de logements abordables par la main publique. Ceux-ci viseront dans un premier temps les foyers aux plus faibles revenus puisque c’est là que l’urgence est la plus forte.

Enfin, il faut continuer la construction de logements en location abordables et viser, pour ce segment, 70% des logements que les promoteurs publics développeront dans les grands projets d’envergure. Toutefois, ceci ne signifie pas «qu’on va créer 70% des logements sociaux, mais nous allons définir une abordabilité différenciée», a précisé le ministre Henri Kox. «Le loyer sera adapté à la situation du revenu des ménages, afin que le «taux d’effort» avoisine plutôt les 30% du revenu disponible au lieu de 50%».

 Les notes 25 et 26 dans leur intégralité peuvent être téléchargées sur le  site de l’Observatoire de l’habitat.