Crise économique ou pas, le Covid-19 influencera considérablement le marché de l’immobilier de bureaux. Voilà un postulat en somme pas trop osé.

Le premier constat, indépendamment de la crise sanitaire que nous vivons actuellement, est que les bâtiments de bureaux sont utilisés de façon totalement inefficace. Même entièrement occupés «théoriquement», leur utilisation effective n’est qu’une fraction du potentiel total.

Tout comme nos voitures, qui ne sont utilisées qu’à environ 5% de leur temps disponible, et ce en moyenne par 1,2 personnes (ce qui ramène l’utilisation effective des 5 sièges d’une voiture standard à moins de 1%), nos immeubles ne sont utilisés qu’à une fraction de leur potentiel.

Les bâtiments de bureaux, par exemple, ne sont utilisés que maximum 20% de leur temps (du potentiel total effectif). Ceci ramené à l’utilisation d’un siège de bureau, ce taux est souvent même réduit à 15%, voire même 10%, en fonction du type de métier réalisé dans le bâtiment et du temps de travail effectif de ses occupants (temps partiel…).

En effet, sur les 168 heures d’une semaine (24h/7), une fois les congés, maladies, réunions externes et toutes autres occupations professionnelles non prestées au bureau déduits, le temps d’utilisation du siège (lire «le siège de bureau») d’une personne engagée à plein temps se voit réduit de quelques pourcents de son potentiel maximal.

Le télétravail va prendre une place plus importante à l’avenir après l’expérience forcée ces dernières semaines.

Les outils de télétravail connaissent un essor sans précédent, les valeurs des acteurs de ce domaine croissent de jour en jour, des utilisateurs jusqu’à présent totalement réticents à l’usage des systèmes de vidéoconférence basculent progressivement dans le camp des adeptes… Bref, la conversion s’opère de façon spectaculaire et irréversible, Covid-19 aidant fortement.

Seuls quelques pourcents des bâtiments sur le marché luxembourgeois sont actuellement gérés de manière flexible (utilisation nomade).

Le télétravail, jusqu’ici plutôt anecdotique dans la réflexion des employeurs, est devenu incontournable depuis quelques semaines, au point que nous sommes arrivés à un point de non-retour. Le télétravail partiel persistera comme une des conséquences positives et durables de cette crise sanitaire.

Le télétravail «partiel», sans vouloir le glorifier, a de nombreux impacts positifs en termes de développement durable, il réduit le trafic, qu’il soit aérien ou routier, les émissions de CO₂, il permet de donner plus de flexibilité au travail et du temps à d’autres occupations. Le temps perdu dans les transports est partiellement révolu! Il rend nécessaire le «paperless», le bureau sans papier, même s’il est loin d’être dématérialisée pour autant.

Son émergence est en outre structurellement soutenue par l’arrivée des millennials sur le marché du travail.

L’émergence du télétravail viendra également modifier les besoins en logement.

Le télétravail devient un critère de sélection clé dans le choix d’un logement. Ainsi, la décision de déménager dans une autre région reposera aussi sur la capacité de pouvoir télétravailler.

Du point de vue de l’employé, il faut comprendre que le travail à distance s’appuie largement sur une envie d’un meilleur cadre de vie. Mais tous les marchés immobiliers locaux n’en profitent pas ou ne vont pas en profiter. Seules les zones disposant d’un accès internet fiable et performant pourront tirer leur épingle du jeu. Car, la réussite d’un télétravailleur tient en sa capacité à envoyer des messages et des documents à distance et de pouvoir participer à des réunions en vidéoconférence. À bien des égards, le télétravail peut être le moyen pour ces zones de se revitaliser, tout en conservant les charmes de la ruralité. Il dépendra encore des accords bipartites que le Grand-Duché négociera avec ses pays voisins.

Les conditions nécessaires à un environnement favorable.

D’autres éléments viennent accentuer le choix d’habiter telle ou telle région en vue de travailler de chez soi ou près de chez soi. Il y a, d’un côté, l’efficacité des moyens de transport, et d’un autre, il y a le développement des espaces de coworking qui facilitent le travail à distance, en particulier pour les salariés nomades.

L’espace de bureau «télétravail-ready» doit être étudié soigneusement pour permettre d’en tirer profit pour l’employeur et l’employé.

Le travail de demain rimera avec: ubiquité, horizontalité et optimisation…

Ces modes de travail bouleversent donc également nos modèles d’organisation et de management. D’un management descendant et hiérarchique, «l’entreprise libérante» s’horizontalise et apprend à travailler davantage en mode projet. Cette transformation managériale et organisationnelle peut toutefois s’appuyer sur des environnements de travail plus connectés.

Les outils informatiques accompagnent le nomadisme des collaborateurs en intégrant la portabilité des systèmes d’information, grâce à qui le travailleur devient hypermobile. Il se voit offrir à tout moment de nouveaux services dédiés à la fluidité et à la connectivité de son parcours, et dans n’importe quel espace de travail (réservation de salles de réunion ou de postes de travail en un clic, accès à des services de restauration, de pause, mais également à des outils de remontées d’incidents ou de demandes d’assistance…).

Les gestionnaires immobiliers progressent, eux, dans leur compréhension de ces usages pour une gestion de leur parc de bureaux plus intelligente et optimisée. La modularité croissante va intensifier l’usage des espaces, accompagnée par des outils de réservation de salles de réunion ou de postes de travail «plug and play». Outiller son organisation, c’est aussi maximiser les taux d’occupation tout en remontant de la donnée centrée sur l’usage en temps réel.

Les «vidéo-apéros» sont probablement un phénomène éphémère, mais pas les télécontacts.

Même si certains phénomènes (tels que les «vidéo-apéros») sont probablement éphémères, le recours aux outils de télétravail et de télécontact va durablement s’installer et s’étendre.

Sachant que les charges liées à l’immeuble occupé sont pour beaucoup d’employeurs le deuxième poste le plus important, il est fort à parier que cette nouvelle normalité aura des répercussions importantes sur le marché de l’immobilier de bureaux.

La vigilance est donc recommandée!

Le but ici n’est pas d’analyser tous les aspects, dont certains si mal encadrés sont très négatifs, du télétravail, mais surtout de mettre en évidence un risque ou une chance pour le secteur de l’immobilier de bureaux de devoir se restructurer fondamentalement.

Les besoins globaux en m² de bureaux pourraient être fondamentalement revus à la baisse à l’avenir; grâce, à la fois, à la prise de conscience de l’inefficacité de l’utilisation des m² occupés et de leur potentiel réel, ainsi qu’au test à large échelle du télétravail. Une estimation rapide donne un potentiel de réduction de 10 à 20% à court et moyen terme et des réductions encore plus importantes à cinq ans et au-delà.

La vigilance est donc recommandée!

Romain Poulles est CEO de Progroup et président du Conseil supérieur pour un développement durable.