ENTREPRISES & STRATÉGIES — Immobilier

État du marché

Premier trimestre calme pour l’immobilier de bureaux



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L’immobilier de bureaux au Luxembourg reste un marché tendu. (Photo: Nader Ghavami/archives Maison Moderne)

CBRE Luxembourg a sorti son rapport de marché pour le premier trimestre 2019. L’occasion de mettre en lumière quelques chiffres et mouvements-clés pour le marché immobilier de bureaux au cours de ces trois premiers mois qui se révèlent plutôt calmes.

L’année 2019 a commencé calmement en ce qui concerne l’activité sur le marché de l’immobilier de bureaux puisque seuls 18.000m2 ont été pris en occupation au cours de ces trois premiers mois.

Il faut dire que la fin de l’année 2018 avait été particulièrement vive et active, et plus de 250.000m2 ont fait l’objet d’une transaction tout au long de l’année passée.

Peu de grandes transactions

Une des raisons qui explique ces premiers résultats est le manque de transactions d’envergure. Seules deux prises en location dépassent les 1.000m2 au cours du premier trimestre: Regus qui s’est installée sur 1.925m2 dans le bâtiment Oksigen au Kirchberg, et Royal Bank of Scotland qui a pris possession de 1.328m2 dans The Square, également sur le plateau du Kirchberg.

Le reste des mouvements revient à des entreprises qui relèvent principalement du secteur financier (7.700m2) comme Ternium Investments qui a trouvé une nouvelle adresse au 26 boulevard Royal (928m2) et Fisher Investments qui sous-loue 821m2 dans le K2 Forte.

Les services ne sont pas en reste, puisque 6.900m2 ont trouvé de nouveaux occupants comme Crestbridge dans le Stargate (757m2) ou Job Today qui loue l’ensemble de l’immeuble situé au 10 avenue de la Liberté.

273 millions d’euros investis en trois mois

Le marché de l’investissement est resté également timide au cours de ce premier trimestre. Toutefois, ceci est à modérer, car un volume d’investissement de 273 millions d’euros a pu être réalisé en seulement quatre transactions, dont l’une d’elles est la vente du siège de Deloitte à la Cloche d’or à Ethias & Integrale.

À noter également parmi les transactions importantes: Belair House a racheté à Baltisse le bâtiment SCI Cloche d’or. Sont à surveiller pour le reste de l’année la mise sur le marché des 63.000m2 d’Helios et les 45.000m2 des Terres Rouges.

Un taux de vacance qui reste faible

À l’échelle nationale, on estime à 4,22 millions le nombre de mètres carrés disponibles pour l’immobilier de bureaux. Sur ce stock total, approximativement 156.000m2 sont disponibles sur le marché, ce qui porte le taux de vacance à 3,7% à la fin du premier trimestre 2019. Le marché reste donc tendu, principalement sur les zones centre-ville, Kirchberg et aéroport, où le taux de vacance est d’environ 1%.

A contrario, la vacance à Belval grimpe à 6,3%, mais se concentre principalement sur les bâtiments des Terres Rouges. Gasperich reste le quartier avec le plus d’opportunités (8,1%), mais plus d’un tiers des surfaces disponibles se concentrent dans le bâtiment Dyapason (10.200m2).

Ceux qui cherchent des surfaces pourront également en trouver dans les bâtiments Helios (9.650m2) à Gasperich, Green Square (9.500m2) à Hamm ou H2O (6.875m2) à Howald.

Cet état de marché fait que les prix de location au mètre carré restent élevés: il faut compter 50€ HTVA par mètre carré et par mois en centre-ville, 39€ pour le Kirchberg, 37€ pour la gare. Hamm grimpe à 25€/m2/mois dans les nouveaux projets livrés.

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Courbe du taux de vacance entre 2010 et le premier trimestre 2019. (Illustation: CBRE)

Les perspectives pour 2019

Mais l’horizon 2019 n’est pas bouché puisque la livraison et la location de 172.000m2 sont déjà prévues au cours de l’année, ce qui laisse présager de nombreux mouvements futurs, alors que les conjonctures économiques restent favorables à l’échelle nationale.

Au total, 214.00m2 de nouvelles surfaces sont planifiées pour 2019, si les chantiers sont livrés à temps. Dans les gros chantiers qui doivent être livrés, on trouve: la Cour de justice (39.750m2) au Kirchberg, les Maisons des matériaux à Belval (34.850m2) et la Casa Ferrero (29.000m2) dans le secteur de l’aéroport.

Mais tous ces projets ont déjà leurs futurs occupants, tout comme les surfaces de bureaux du Royal-Hamilius qui sont entièrement occupées par Adia.

Par contre, sont encore disponibles les surfaces dans Impulse (6.500m2) à la gare, Bijou (6.000m2) à la Cloche d’or ou Staccato (3.000m2) au Kirchberg.