ENTREPRISES & STRATÉGIES — Immobilier

Inauguration

Welkin and Meraki, du coworking à «l’hôtel 5 étoiles»



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Welkin and Meraki s’installe dans un bâtiment iconique de Luxembourg-ville. (Photo: Matic Zorman)

Welkin and Meraki inaugure ce jeudi soir ses installations en centre-ville. L’opérateur d’espaces de travail à la demande se positionne dans la niche haut de gamme. Une manière de «disrupter» le secteur de l’immobilier de bureaux.

Ceci n’est pas du coworking. Mais plutôt une «expérience 5 étoiles», selon ses concepteurs. Une nouvelle marque fait en effet son entrée sur le marché en vogue des espaces de travail mis à disposition des entreprises pour une période plus ou moins longue: Welkin and Meraki.

Le groupe, qui est déjà présent à Eindhoven, Paris et Bruxelles, inaugure officiellement ce jeudi soir ses installations à Luxembourg-ville. Objectif affiché: proposer une expérience aux occupants à la façon d’un hôtel.

«Nous considérons ce marché comme le marché hôtelier, avec une clientèle qui varie selon le positionnement de chaque opérateur», déclare Alain Brossé, CEO de Welkin and Meraki. «Nous voulons proposer des produits 5 étoiles. Cela passe avant tout par l’endroit qui est choisi.»

Disrupter un secteur

Disposant d’une expérience de 30 ans dans l’immobilier et les business centers, en particulier chez Regus puis dans le milieu du voyage chez Thomas Cook avant un retour ces dernières années à ses premières amours, Alain Brossé voit dans le secteur du coworking une réponse aux fluctuations du marché du travail.

«L’immobilier était un des secteurs dans lesquels la disruption n’était pas encore totalement réalisée», observe-t-il. «Nous abordons le marché avec une offre haut de gamme et flexible qui n’était pas aboutie jusqu’ici.»

Le modèle de l’activité de Welkin and Meraki repose sur une location à long terme des lieux et une mise à disposition flexible de services aux entreprises qui leur permettent de travailler.

«Nous avons déjà signé les premiers contrats avant même l’ouverture, ce qui reflète l’intérêt du marché», ajoute Alain Brossé, qui estime pouvoir atteindre le seuil de rentabilité après 18 mois.

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Alain Brossé, CEO de Welkin and Meraki. (Photo: Matic Zorman)

Une clientèle bien installée

Pour se différencier des autres offres d’espaces de bureaux partagés, Welkin and Meraki mise donc sur cette offre entre bureau flexible et hôtellerie.

«Nos espaces de travail mettent à disposition un réseau IT d’un très haut niveau, comparable à celui d’une banque. Nous avons investi 250.000 euros pour cela. Petit fait amusant: pour le bâtiment à Luxembourg, nous pouvons encore bénéficier de l’installation électrique de la banque qui occupait le bâtiment avant, ce qui signifie que même en cas de coupure de courant, nous avons des générateurs qui nous permettent d’être autonomes en électricité», précise Alain Brossé.

Au niveau de la restauration, ouverte aux membres et à leurs invités, on retrouve là aussi une recherche de qualité. Un mélange de café a spécialement été élaboré pour les centres et des menus sont préparés par Benoit de Witte, qui compte une étoile à son palmarès.

«Notre clientèle est principalement composée de PME déjà bien installées, de cabinets d’avocats, de grandes entreprises qui installent ici un service complet ou une branche de leur activité. Nous n’avons pas de start-up par exemple.»

Pour répondre à cette clientèle exigeante, une offre d’événements est aussi offerte et permet de venir écouter, entre autres, des conférenciers de haut niveau.

La palette tarifaire est aussi adaptée et se situe environ 15% au-dessus de l’offre existante sur ce marché.

Un bâtiment iconique

Pour accueillir un service haut de gamme, le bâtiment se devait lui aussi d’être à la hauteur. C’est donc dans le bâtiment conçu par Harald Deilmann en 1973 pour la banque WestLB et réalisé par Théo Worré que Welkin and Meraki a choisi de s’installer au Luxembourg. 

«Le glacier», comme ils l’ont dénommé, a complètement été remis en état par Colliers Luxembourg. À cette occasion, toute la technique du bâtiment a été revue, et plusieurs améliorations ont été apportées (acoustique, ventilation, sécurité, etc.).

Parfaitement identifiable à sa silhouette atypique avec ses nombreuses terrasses en béton blanc, ce bâtiment fait partie des constructions remarquables de Luxembourg.

«C’est un bâtiment absolument incroyable», confie Alain Brossé. «Depuis que je suis arrivé au Luxembourg, il y a maintenant 17 ans, j’ai essayé de récupérer cet immeuble au moins une dizaine de fois. Mais sans succès. Je suis par la suite entré en négociation avec les nouveaux propriétaires, par l’intermédiaire d’Inowai, pour en obtenir la location. Aujourd’hui, je suis très heureux de pouvoir occuper l’ensemble des surfaces avec Welkin and Meraki.»

Le bâtiment, qui est actuellement propriété d'un fonds d'investissement représenté par REInvest, a été loué avec un bail à long terme (12 ans).

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Les bureaux sont meublés avec du mobilier de qualité. (Photo: Matic Zorman)

Des bureaux «suites»

Les 2.442m2 se répartissent sur quatre étages et permettent d’accueillir environ 200 personnes. Au niveau -1 se trouve un espace de restauration, ainsi qu’un auditorium-lounge, une salle de board et d’autres salles de réunion de taille plus modeste. Les bureaux, qui sont appelés «suites», sont répartis dans les étages. Plutôt que de grands espaces ouverts, les espaces de travail sont cloisonnés et accueillent plusieurs postes de travail. Au total, il y a 30 bureaux pour 2 à 25 personnes et trois salles de réunion pouvant accueillir 2 à 14 participants.

À chaque niveau, il y a également un espace cuisine et un salon. De nombreuses terrasses complètent l’offre des surfaces. Bien que situé en centre-ville et donc facilement accessible par les transports en commun, l’immeuble dispose par ailleurs de 28 places de parking en sous-sol.

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Des espaces de rencontre sont prévus à différents endroits du bâtiment. (Photo: Matic Zorman)

Une architecture intérieure soignée

L’aménagement intérieur des espaces de Welkin and Meraki est conçu par l’architecte belge Benoit Viaene, qui intervient principalement dans le secteur résidentiel.

«Nous avons convenu d’une exclusivité l’un envers l’autre. Nous avons convenu que Benoit Viaene réaliserait tous nos espaces intérieurs et, réciproquement, il ne réalisera pas d’autres espaces de bureaux que les nôtres.»

Pour répondre à une volonté de croissance très rapide, tous les espaces Welkin and Meraki reprennent la même architecture intérieure. Un concept qui permet de développer en un temps réduit de nombreux centres: 200 espaces sont prévus d’ici 10 ans. Dans les ouvertures planifiées: Berlin, Londres, Francfort, Dublin, Stockholm, New York, Los Angeles, San Francisco…

«Nous ne voulions pas avoir ces atmosphères froides que l’on retrouve dans de nombreux sièges d’entreprises. Nous avions envie d’une atmosphère chaleureuse, qu’on se sente aussi bien ici qu’à la maison. Nous équipons nos espaces avec des meubles de qualité, dessinés par de grands noms du design comme Les Lalanne, Le Corbusier, Eames, Prouvé. Mon épouse Bénédicte a travaillé pendant trois ans dans l’atelier de Benoit Viaene. Elle connaît bien son travail et elle a donc participé à la conception des espaces de Welkin and Meraki.»

Les matières naturelles sont privilégiées: on retrouve du cuir, du bois, de la peinture à l’argile. Les matières chaleureuses comme le velours sont plébiscitées, des tapis viennent adoucir les revêtements de sol en jute naturel. Les lampes en laiton positionnées sur les tables ont été spécialement dessinées pour eux. Une importance a également été donnée à la lumière.

«Au lieu d’être à 3.000 kelvins, nous sommes à 2.700, ce qui permet de conserver une bonne luminosité, mais évite l’impression d’une lumière trop froide et qui risque de donner mal à la tête.»

Mutations d’un secteur

Outre Luxembourg, Welkin and Meraki lorgne d’autres marchés porteurs à l’international, comme Paris et New York. Décliné autour de plusieurs concepts, le coworking a plutôt le vent en poupe dans un monde du travail où la flexibilité et de nouveaux modes de travail sont recherchés par de jeunes entreprises.

La prise en location d’espaces sur un mode flexible répond aussi au souhait pour certains acteurs de ne plus s’engager sur un trop long terme face aux fluctuations de l’économie.

Welkin and Meraki estime ainsi sur son site internet que le coworking pourrait représenter quelque 40% de la prise en occupation de bureaux à terme, contre 60% en mode «classique».

Pour parvenir à ses ambitions internationales, l’entreprise fondée par Alain Brossé a ouvert son capital en juin 2018 au développeur immobilier Eaglestone Group, ainsi qu’à l’entrepreneur Jonas Dhaenens (CEO de Combell Group), qui ont pris une participation respective de 33% et 16%. Les 51% restants demeurant dans les mains d’Alain Brossé.

Si le marché répond favorablement à l’offre, une voire deux autres ouvertures maximum pourraient se produire à l’avenir. Alain Brossé veut préserver une certaine exclusivité du concept.