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Le paradoxe de la propriété



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Antoine Decoville: «S’il faut 40 ans pour encaisser en loyers le montant déboursé pour acquérir, il n’y a pas photo: n’achetez pas, louez.» (Photo: Shutterstock)

Être propriétaire de son logement était, voici peu encore, l’objectif d’une vie, le fruit du travail accompli, un patrimoine à transmettre à ses descendants. Dans un pays où les prix de vente des maisons et des appartements connaissent une croissance continue, ce rêve semble devenir inaccessible pour les primo-accédants.

Environ trois quarts des ménages luxembourgeois (71,2% en 2018) sont propriétaires de leur logement. Un taux supérieur à celui de l’Union européenne (69,3%), mais bien éloigné de ceux de la Roumanie (96,4% de propriétaires) ou de la Croatie (90,1%).

La comparaison est cependant à manipuler avec prudence car le type, la qualité et surtout la valeur du logement peuvent varier grandement d’un pays à l’autre. Et les chiffres affinés peuvent livrer d’autres réalités. Ainsi, si au Luxembourg la personne de référence du ménage est de nationalité luxembourgeoise, le taux de propriété bondit à 85%.

«Et environ 50% des ménages propriétaires au Luxembourg ont déjà terminé de rembourser ce logement auprès de leur banque», souligne Julien Licheron, coordinateur de l’Observatoire de l’habitat. L’attachement à la propriété est donc puissant au niveau national et, «de plus, déteint sur les nouveaux arrivants étrangers dans le pays, qui veulent aussi acquérir un bien, comme le démontrent des études».

Faut-il voir là un héritage sociologique des Trente Glorieuses, quand la croissance économique faisait voir la propriété immobilière comme le graal d’une vie, un symbole de réussite sociale et professionnelle? Les chercheurs sont plus nuancés.

Antoine Decoville, responsable de l’Observatoire du développement spatial du Luxembourg, et sa collègue Valérie Feltgen notent ainsi que «cet attachement à la propriété peut aussi provenir du fait que le revenu de cette propriété est plus important que celui de son travail».

Tandis que certains restent séduits par la possibilité «de considérer la propriété comme une sorte d’épargne-pension. On entend souvent: ‘Quand on aura fini de travailler, on aura la maison.’»

Pas toujours la meilleure stratégie

Or, devenir propriétaire n’est pas toujours la meilleure stratégie pour le «bon père de famille». Mais là aussi, certaines idées reçues ont la peau dure. «Notamment cette croyance que, si on loue, on dépense de l’argent pour rien», note Julien Licheron. Pourtant, au Luxembourg, la rentabilité brute atteint au mieux 2,5%. «S’il faut 40 ans pour encaisser en loyers le montant déboursé pour acquérir, il n’y a pas photo: n’achetez pas, louez», souligne Antoine Decoville. D’ailleurs, pointe Julien Licheron, «si les gens n’avaient pas cette impression que les prix vont encore augmenter, ils se mettraient plutôt à louer».

Il ne faut pas perdre cela de vue, de très nombreux Luxem­bourgeois n’ont pas de patrimoine.

Julien Licheron,  coordinateur de l’Observatoire de l’habitat

Mais les prix restent bien en hausse. Et le rêve de la propriété semble de moins en moins accessible. «Si on analyse Luxembourg-ville, où le problème du logement est particulièrement sensible, on constate que des économies et un emploi ne suffisent plus pour devenir propriétaire, sauf si le salaire est extrêmement confortable. Il est nécessaire de disposer d’un patrimoine de départ ou de venir d’une famille qui en détient un. Acheter un logement d’emblée est de plus en plus difficile, souligne Julien Licheron. Un phénomène qui touche aussi bien les étrangers que les Luxembourgeois. Car, il ne faut pas perdre cela de vue, de très nombreux Luxem­bourgeois n’ont pas de patrimoine.»

Terrible paradoxe: l’accès à la propriété immobilière est plus difficile alors que les conditions pour y accéder sont presque idéales. «En effet, les taux hypothécaires sont très bas – et rien n’indique un changement à moyen terme –, la durée des prêts a été allongée, les banques privilégient – pour se prémunir de toute mauvaise surprise – l’emprunt à taux fixe, ce qui est déjà le cas de plus de 50% des crédits…», conclut Julien Licheron. Le principal problème demeure donc, encore une fois, l’apport de départ.

«Si on considère le revenu moyen par ménage et le prix moyen d’un appartement, en tenant compte du ratio de temps qu’il faut pour rembourser, on est dans des niveaux de mensualités pourtant acceptables, même inférieurs à de nombreux autres endroits», complète Antoine Decoville.

En tout cas, rien ne laisse augurer que devenir propriétaire demain sera plus facile qu’aujourd’hui. Un marché dans lequel les prix vont augmenter sera en effet toujours «plus sélectif au niveau des propriétaires»