1. Réhabiliter les friches

Pour pallier le manque de terrains disponibles à la construction qui fait gonfler les prix à la vente faute d’offre suffisante, une partie de la réponse a pu être trouvée dans les friches industrielles. Dans les prochaines années, différents projets devraient voir le jour. Ils intègreront de nouvelles préoccupations, telles que le développement durable et l’économie circulaire.

En 2016, l’État a notamment signé un accord avec ArcelorMittal pour la reprise de différents terrains à Wiltz, Dudelange, Sanem, Pétange et Esch-Lallange. Le premier projet à avoir émergé est celui du laminoir de Dudelange, où sera construit l’. Il devrait proposer, d’ici 2030, un millier d’habitations sur un site de 32 ha.

Entre Esch et Schifflange, ArcelorMittal a cédé gratuitement à l’État un ancien site de 54 ha – l’État ajoutera une parcelle de 8 ha appartenant au Fonds du rail. , qui profitera de son expérience sur le . Le projet final sera connu au premier trimestre 2020.

Toujours à Esch, c’est un projet mené par un développeur privé, , dont les terrains ont été cédés par ArcelorMittal. Un nouveau quartier doit voir le jour sur les 10,5 hectares du site.

2. Les coopératives d’habitation

Les coopératives d’habitation ont largement pignon sur rue dans des pays comme l’Allemagne, la Suisse et l’Autriche. Au Luxem­bourg, on en parle depuis quelques années. La capitale a d’ailleurs lancé un projet en 2015 dans le quartier de Merl, mais celui-ci tarde à se concrétiser.

, dans le quartier du Réimerwee, au Kirchberg. Le projet prévoit 35 appartements, des espaces communs pour réduire l’impact environnemental et des appartements réservés aux personnes âgées. Plus qu’une construction, il s’agit d’un projet de vivre-­ensemble.

Dans le principe, la coopérative est capitalisée par les résidents. Elle est propriétaire du bâtiment et les habitants versent un loyer qui correspond aux frais de fonctionnement. S’ils quittent la coopérative, ils reprennent le capital de départ. Tout est ainsi fait pour éviter la spéculation.

3. Construire plus haut

Au Luxembourg, ce n’est pas la tradition. Les communes préfèrent limiter les constructions aux bâtiments de deux étages. Mais l’idée fait quand même son chemin. Dans la capitale, à l’entrée du Kirchberg, le projet est en cours de finition. Dans cet ensemble, une tour sera réservée au logement. D’une hauteur de 104 mètres, elle comprendra 165 appartements répartis sur les 25 étages. Il s’agira donc de la tour de logement la plus haute du pays.

Un projet qui devrait en attirer d’autres, comme à Differdange, où .

Iko Real Estate et Luxembourg Capital sont, quant à eux, à la manœuvre d’une tour de 16 étages, .

4. La colocation

Face aux loyers exorbitants exigés dans la capitale pour le moindre studio – plus de 1.000 euros –, de nombreux jeunes font le choix de la colocation. Ils disposent alors d’une chambre et d’un espace partagé. L’offre s’est organisée et différentes agences se sont spécialisées.

Attention: ce n’est pas non plus la solution miracle. Selon le site appartager.lu, il faut compter près de 800 euros (796 euros) pour une chambre à Lux­embourg-ville, 730 euros à Capellen et 637 euros à Esch-sur-Alzette.

Toujours selon la même source, 84% des occupants d’immeubles en colocation sont des salariés et 13% sont des étudiants. Dans le petit solde restant, on trouve aussi des expériences de colocations intergénérationnelles, qui mettent en contact jeunes et personnes âgées.

Une première a été menée récemment à Vianden par la structure , puis une autre à Beggen, où Caritas et la Ville de Luxembourg ont lancé, en 2017, , qui propose des loyers bon marché à des étudiants étrangers avec peu de moyens et à des personnes âgées vulnérables.

5. Taxer les logements inoccupés

Au début de cette année, la ville de Vancouver, au Canada, a obser­­vé une baisse de 15% des propriétés inoccupées en un an. La raison? Une taxe communale sur les logements vacants instaurée en 2017. La ville souffre de la spéculation, et les employés étrangers ne trouvent plus à se loger. Scé­nario connu!

Au Luxembourg, cette question est toujours en débat. Selon la loi du 22 octobre 2008, les communes ont le droit de prendre des mesures pour taxer les immeubles non occupés et les terrains constructibles. Mais jusqu’à présent, six communes – sur 102 seulement – (Beckerich, Diekirch, Echternach, Esch-sur-Alzette, Esch-sur-Sûre, Redange-sur-Attert, Roeser et Winseler) ont pris des mesures en ce sens. Seules quatre ont recensé les logements non occupés ou non utilisés sur leur territoire.

6. La gestion locative sociale

Le principe existe depuis 2009, mais il a surtout été activé ces dernières années. Il vise aussi à lutter contre l’inoccupation des immeubles, mais avec des incitants positifs. L’idée est de faire en sorte que les propriétaires acceptent de mettre leurs biens vides sur le marché à des loyers inférieurs, en moyenne, de 30% aux prix du marché. En contre­partie, ils bénéficient d’une exonération de 50% sur les revenus locatifs depuis la réforme fiscale de 2017.

À la base de cette mesure, on trouve une convention entre le ministère du Logement et des organismes tels que des fondations, des communes ou des offices sociaux. Ce sont eux qui font le lien avec les propriétaires. Ils contrôlent les biens loués, s’assurent de leur entretien et accompagnent les locataires.

Aux propriétaires, ils garantissent le versement d’un loyer, même en cas d’inoccupation du bien. À la fin de l’année 2018, 714 logements étaient gérés selon le modèle de la gestion locative sociale. La barre des 800 devrait être franchie cette année.

7. Le Pacte logement

En 2008, l’État a voulu unir ses efforts avec les communes pour augmenter l’offre de logement et réduire le prix du foncier. Depuis, 97 communes s’y sont engagées. L’objectif est de leur fournir des aides financières. Pour cela, elles doivent augmenter leur population de 15% en 10 ans, réaliser de nouveaux logements et créer des équipements collectifs.

Les communes sont censées tout mettre en œuvre pour accélérer les projets de construction et intervenir auprès des promoteurs pour réduire le coût des terrains à bâtir. À l’occasion d’un monitoring publié en février 2018, l’État a annoncé que l’enveloppe d’aide aux communes atteignait 379 millions d’euros (251,5 millions en 2014).

Selon le ministère du Logement, la planification de 45.000 logements avait été entamée, et 20.000 étaient en voie de construction. Ce Pacte logement n’a toutefois pas atteint les résultats escomptés pour le logement abordable. . Elle doit être discutée à la Chambre des députés avant la fin de l’année.

8. Traquer les Baulücken

Le programme «» a été lancé en juillet 2014. L’objectif était de détecter tous les interstices au sein du tissu urbain qui représentent un nouvel apport de terrains constructibles. Ces Baulücken – «dents creuses» –, pour présenter un intérêt, doivent être déjà viabilisés, se situer dans une zone d’habitat et être directement constructibles, moyennant une autorisation.

En 2016, 941 ha de «nouveaux» terrains constructibles ont été recensés; 94,2% sont détenus par des personnes physiques, morales et des copropriétés. Actuellement, on compte encore peu de réa­lisations sur ces terrains. Pour lancer concrètement l’initiative, le ministère du Logement et la Ville de Du­delange ont montré l’exemple avec un projet de 16 logements et parties communes sur un terrain de 40 ares appartenant à l’État. La Ville de Lux­embourg a également réalisé plusieurs projets de ce type.

9. Le bail emphytéotique

Le nœud gordien dans la crise du logement, c’est le prix des terrains, qui atteint des proportions parfois indécentes. Dans la loi d’octobre 2008 qui initie le Pacte logement, il est aussi prévu de recourir à l’emphytéose pour contourner cet écueil.

Peu utilisé, le bail emphytéotique peut être vu comme une location à très long terme (entre 27 et 99 ans au Luxembourg) qui offre la pleine jouissance du bien pendant la durée du bail. C’est sur ce modèle qu’ont été montés les projets immobiliers Infinity au Kirchberg et Royal-Hamilius en centre-ville. Mais les acteurs du logement social, la Société nationale des habitations à bon marché et le Fonds du Logement, ont aussi commencé à y recourir pour limiter le prix de vente.

Le Fonds du logement a notamment commercialisé de cette manière les maisons du quartier à Esch-sur-Alzette. Dans le quartier du Kirchberg, le promoteur privé BPI Luxembourg a construit le Domaine de l’Europe (quartier du Kiem) sur ce principe, et l’association Adhoc en a aussi bénéficié pour son projet de coopérative d’habitation dans le quartier du Réimerwee.

10. Le Fonds spécial de soutien du développement du logement

Au début du mois de novembre, le ministre attitré, , a déposé . Pour sa phase de démarrage, il disposera du résidu des crédits des aides à la cons­truction d’ensembles (154,9 millions d’euros sont tombés en économie ces neuf dernières années).

Avec cette enveloppe, le ministère du Logement envisage d’acquérir des parcelles qui permettront au secteur public de construire des logements à loyer modéré. Ce fonds devrait avant tout permettre de centraliser les aides à la construction de logements qui étaient, jusqu’à présent, disséminées dans une vingtaine d’articles budgétaires.