ENTREPRISES & STRATÉGIES — Architecture + Real Estate

Immobilier de bureaux

Un marché étonnamment dynamique



Ce sont les prélocations qui ont soutenu le marché au premier trimestre. (Photo: Maison Moderne/archives)

Ce sont les prélocations qui ont soutenu le marché au premier trimestre. (Photo: Maison Moderne/archives)

Selon les chiffres de CBRE relatifs au premier trimestre 2021, malgré la généralisation du télétravail, qui laissera des traces dans les modes d’organisation des entreprises, la demande pour les surfaces de bureaux reste solide.

Sur le premier trimestre 2021, CBRE comptabilise 122.000m2 de prise en location. Un niveau à relativiser si on prend en compte que 33.800m2 sont constitués de prélocations. Sont notamment inclus dans ces chiffres les 27.700m2 du nouveau siège de la poste dans le quartier de la gare et la prélocation par le Luxemburger Wort de 3.187m2 à Howald. De plus, CBRE recense cinq transactions portant sur des surfaces d’au moins 10.000 mètres carrés chacune.

«Les prélocations continuent de stimuler l’activité, car les espaces disponibles restent rares, en particulier pour les occupants qui ont besoin de grandes surfaces. L’Office des publications de l’UE a obtenu 18.000m2 à la Gare pour ses futurs bureaux. Une banque privée a préloué 17.303m2 à Esch-Belval, et la Croix-Rouge a préloué 13.400m2 à Howald, ce qui constitue les principales transactions du trimestre», note CBRE.

C’est actuellement le quartier Gare qui a le vent en poupe, porté par les actuels projets de construction. Il a enregistré à lui seul une demande de plus de 100.000m2 au cours des deux derniers trimestres. «Cette évolution s’inscrit dans le cadre d’une transformation plus vaste du quartier Gare, qui comprend l’agrandissement de la gare, l’ouverture de la nouvelle ligne de tramway et le plan directeur de Landewyck, qui offrira 2.000 nouveaux logements.»

Pénurie de grandes surfaces

Si la demande reste soutenue, l’offre ne suit toujours pas. Conséquence, le taux de vacance est en moyenne de 3,5%. Soit un stock disponible de 153.800m2 sur un stock total de 4,54 millions, un «signe de pénurie», pour CBRE. Dans le détail, les secteurs du CBD (Central Business District), le Kirchberg, la Gare, Strassen et Esch-Belval affichent tous un taux de vacance inférieur à 3%. Globalement, aucun secteur ne dépasse la barre des 10% de vacance, «soulignant la faiblesse généralisée des disponibilités sur l’ensemble du marché». De plus, les grandes surfaces de qualité restent rares. CBRE en recense actuellement deux de plus de 4.000m2 disponibles, soit Monnet 8, au Kirchberg, et Quatuor, à la Cloche d’Or.

Conséquence logique, les valeurs locatives restent soutenues. Le loyer «prime» dans le CBD a atteint le niveau record de 52 euros par mètre carré et par mois. On est à 38 euros à la Gare et à 35 euros à la Cloche d’Or, quartier qui a connu une forte augmentation.

Si les choses restent en l’état, les projets dans le pipeline ne devraient pas changer fondamentalement la donne de ce qui reste un marché de propriétaires. 130.000m2 sont actuellement dans le pipeline, dont 88.000m2 destinés à la location.

Du côté des investissements, le niveau reste modeste, à 228,5 millions d’euros. Les transactions reprendront plus tard dans l’année, soutenues par les craintes d’inflation et par la politique d’argent facile de la Banque centrale européenne, estime CBRE, pour qui l’immobilier commercial a traditionnellement été un rempart contre l’inflation et devrait le rester. La plus grosse transaction du trimestre concerne – et c’est inhabituel – un centre commercial, celui de Cora Foetz, vendu pour 65 millions d’euros.