ENTREPRISES & STRATÉGIES — Commerce

Analyse

Le Luxembourg, un cas unique en Europe



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Le nombre de grands centres commerciaux au Luxembourg, un phénomène presque unique en son genre en Europe. (Photo: Nader Ghavami / Archives)

Il n’y a que dans certains pays de l’Est que les ouvertures ou agrandissements de centres commerciaux se font au même rythme qu’au Luxembourg.

En Belgique, surtout dans la partie francophone, l’AMCV (Association du management de centre-ville) est devenue, depuis 1997, une référence dans le domaine de l’analyse commerciale et de la politique de dynamisation urbaine. Elle élabore régulièrement pour les communes des diagnostics, développe des stratégies commerciales, met en place des plans d’action. De même en faveur d’acteurs privés en ce qui concerne des études d’opportunité et d’impact, ce qui a été fait notamment pour Wilhelm & Co, Cushman & Wakefield, BNP Paribas Real Estate ou encore Delhaize, Decathlon et Fnac.

Mais son rayonnement est international. «Nous avons en effet, récemment encore, mené une mission l’accompagnement pour l’Union commerciale de la ville de Luxembourg et les contacts demeurent réguliers», indique Estelle Nicolay, directrice de l’AMCV. «Nous avons aussi travaillé au niveau du Belval Plaza. Nous connaissons donc bien le marché luxembourgeois, ses spécificités et ses développements, car il impacte directement les communes belges frontalières.»

Les promoteurs ont le vent dans le dos

Experte en stratégie de dynamique commerciale, Estelle Nicolay a observé à la loupe les ouvertures ou agrandissements récents de mastodontes commerciaux. Preuve qu’il n’y a donc pas encore d’effets de saturation commerciale? «Non, peut-être que le taux de saturation – trop de commerces par rapport à la clientèle potentielle – est bel et bien atteint, comme on peut d’ailleurs en avoir l’impression subjective de l’extérieur, développe-t-elle.

Mais pour le confirmer, il faut des chiffres précis sur une certaine période. Je précise que le Luxembourg est tout de même un cas particulier. Tant que le moratoire sur les implantations commerciales était là, nombre de promoteurs ont rongé leur frein. Puis, quand il a été levé, la bride a été lâchée, le mètre carré est soudainement devenu extrêmement rentable et les constructions se sont multipliées. Il faut bien garder à l’esprit que ces projets qui sont aux yeux du public des projets commerciaux, car on y installe des boutiques, sont avant tout et prioritairement des projets de promotion immobilière.»

Le phénomène est en tout cas presque unique en son genre en Europe. «Il n’y a que dans certains pays de l’Est que l’on voit ainsi fleurir autant de grands centres commerciaux, mais souvent plus éloignés les uns des autres qu’au Luxembourg», détaille Estelle Nicolay. Qui voit là «aussi un effet toujours en lien avec le moratoire. Mais à un moment il y aura un rééquilibrage qui se fera, avec un ralentissement des projets.»

À une condition, cependant: que les taux d’intérêt immobiliers reprennent du poil de la bête. «Car avec les taux quasi nuls du moment, les promoteurs n’ont aucune raison de ne pas poursuivre. Ils ont le vent dans le dos. Des ouvertures de centres commerciaux, parfois avec un mix d’autres fonctions comme du logement ou des bureaux, il y en aura d’autres dans les années à venir, c’est certain», dit-elle.

Royal-Hamilius: quitte ou double

Le tout est que ces galeries et autres lifestyle centers ne tuent pas les commerces des centres-villes. C’est la crainte à Lux­embourg-ville, alors que le Royal-Hamilius est sur le point d’ouvrir . «Il n’y a pas de juste milieu en la matière. Soit le centre commercial est bénéfique aux commerçants locaux qui profitent de son flux, soit il les tue ou dévitalise les rues commerciales voisines. Mais là, il n’y pas d’excuse, car pour que le mariage fonctionne, les ingrédients sont connus: éviter que le centre commercial offre des services comme des possibilités de retrait d’argent, interdire d’y placer de l’horeca, imposer d’avoir une vue sur l’extérieur qui invite aussi les clients à sortir…», note Estelle Nicolay. Il revient alors aux pouvoirs publics d’y être attentif.

L’autre planche de salut est, «en premier lieu, la proximité renforcée. Il faut ensuite développer une agilité et une nouvelle qualité de service, notamment via le commerce connecté, appellation que je préfère à l’e-commerce. Mais pour un indépendant seul, ce n’est pas simple. La solution consiste alors à chercher du côté des plates-formes qui assurent une vraie présence en ligne, et une visibilité.» Le prix à payer pour tenter de survivre dans une jungle commerciale de plus en plus dense.