PLACE FINANCIÈRE & MARCHÉS — Marchés financiers

Vue des marchés

Immobiler: le télétravail n’est qu’une variable parmi d’autres



Si employeurs et employés souhaitent, pour la plupart, un retour au bureau, les modalités restent floues tout autant que l’impact sur les surfaces nécessaires. (Photo: Shutterstock)

Si employeurs et employés souhaitent, pour la plupart, un retour au bureau, les modalités restent floues tout autant que l’impact sur les surfaces nécessaires. (Photo: Shutterstock)

Pour Guillaume Langellier, analyste crédit chez Columbia Threadneedle Investments, le marché immobilier évoluera principalement au gré du cycle économique et de qualité des espaces, le télétravail n’étant qu’une variable parmi d’autres. Nouvelle, mais pas si déterminante que cela.

S’il y a un point sur lequel le consensus se fait, c’est sur le fait que le télétravail survivra au Covid dans une formule hybride combinant travail au bureau et à domicile. Mais ses effets sur l’immobilier de bureaux restent à déterminer. 

Pour Guillaume Langellier, le lien évident et mécanique fait entre un télétravail d’un à deux jours par semaine et une réduction de la demande d’espace entre 15% et 20% est trop simpliste. Notamment parce que les bureaux sont rarement occupés à 100%. D’après les données d’avant-pandémie, le taux d’occupation physique des bureaux s’élevait en moyenne à 80%, les 20% de vacance s’expliquant par les congés, les maladies, les réunions extérieures ou les déplacements. Il y a donc de la marge.

Si on revient sur l’impact du télétravail sur les salariés, en synthétisant diverses études menées durant la pandémie, il en ressort que les employés souhaitent désormais un modèle «hybride» permettant de choisir de venir au bureau pour collaborer et être plus productifs, tout en ayant la possibilité de travailler depuis leur domicile pour des questions de confort et de sécurité. Moins de 10% des salariés seraient prêts à adopter le télétravail à temps plein.

L’ère de l’hybride

La réponse à la question «aura-t-on encore besoin de bureaux?» semble claire: c’est oui.

D’abord, parce que la majorité des employeurs souhaitent que leurs employés reviennent travailler en présentiel une fois la pandémie terminée. Soulignons ici le discours des dirigeants de ces entreprises, souvent flou ou contradictoire, entre le fait de faire du télétravail un élément d’attraction des talents sans compromettre la culture de l’entreprise et son efficacité opérationnelle. Et, ensuite, parce que les employés le demandent.

Selon une enquête de Gensler, bien que le modèle hybride soit préféré par plus de la moitié des employés, 90% d’entre eux souhaitent retrouver un bureau qui leur est assigné à leur retour. Mais il faudra que les bureaux soient «agréables à vivre et attractifs», qu’ils répondent à différentes attentes: maintenir une culture d’entreprise et des interactions personnelles; faciliter les aspects collaboratifs; intégrer facilement les nouveaux employés; ou encore entretenir et développer la relation client.

Le modèle hybride semble celui qui répond au mieux à la nécessaire conciliation des aspirations des employés avec les besoins de l’entreprise.

Qu’est-ce que cela peut impliquer sur le terrain pour l’immobilier de bureaux, en termes de surfaces?

Ce sont les bureaux haut de gamme situés dans des quartiers très recherchés qui resteront les plus attractifs.
Guillaume Langellier

Guillaume Langellier,  analyste crédit,  Columbia Threadneedle Investments

Guillaume Langellier s’attend à ce que la demande s’oriente vers les espaces les plus flexibles, «les locataires faisant preuve d’une certaine prévoyance dans leur stratégie de location de bureaux afin de tenir compte de la croissance potentielle, mais également des baisses rapides et brutales, de l’activité et des effectifs».

Dans le même temps, on devrait assister à un renouveau de l’intérêt sur des modes d’organisation du travail comme le «hot desking» – les bureaux partagés – qui ont un impact direct baissier sur le besoin de surfaces.

Mais des facteurs haussiers existent. Principalement la fin du phénomène de «densification»: «Après plusieurs dizaines d’années passées à compresser l’espace de travail par employé pour faire des économies et accroître la productivité, la nécessité de respecter les règles de distanciation sociale et le besoin, pour les employeurs, de rendre les bureaux plus attractifs pourraient enclencher un virage à 180 degrés.  Si les bureaux doivent être certifiés ‘Covid-proof’ en gardant à l’esprit le risque d’apparition de futurs variants et en supposant que le virus deviendra endémique comme la grippe hivernale, se pourrait-il que la quantité d’espace requis par bureau augmente, et que l’espace de travail se dé-densifie? Des cinq mètres carrés actuels par employé, pourrait-on revenir à 15 mètres carrés? Verra-t-on le retour des bureaux individuels et des espaces collaboratifs plus vastes et plus nombreux? De telles tendances pourraient à nouveau accroître la quantité d’espaces de bureaux nécessaire.»

Dans les deux cas, «ce sont les bureaux haut de gamme situés dans des quartiers très recherchés – en particulier ceux qui présentent des standards élevés de durabilité, de bien-être et de technologie – qui resteront les plus attractifs». En revanche, «les bureaux moins prestigieux établis dans des quartiers moins attirants risquent d’être pénalisés par la faiblesse de la demande de location et par des baisses de loyers, voire par des réaffectations». Tout comme «les bureaux secondaires, plus anciens et impropres à l’usage prévu, risquent de voir leur attrait, leurs loyers et leurs valorisations se dégrader, et potentiellement de faire l’objet de réaffectations».

La catégorie d’actifs qui semble la plus menacée est celle des espaces de repli après sinistre, puisqu’on sait qu’il est possible de faire travailler à distance les employés en situation d’urgence. Sous réserve de possibles interventions du législateur qui imposent souvent ce type de surfaces pour certaines activités.

Le télétravail est d’ailleurs devenu un sujet politique et suscite de nombreux débats, comme celui de son caractère facultatif ou obligatoire, du coût partagé des frais ou encore de son imposition . Ce qui pourrait perturber le marché.

Statu quo

Pour l’instant, le marché de la location est dans une phase de statu quo. Les incertitudes liées à la reprise, aux variants et à d’éventuels nouveaux confinements incitent les locataires à la prudence. Des locataires qui préfèrent attendre d’avoir plus de visibilité avant de prendre des décisions qui auront des impacts à long terme. La tendance est au renouvellement quasi automatique des baux.

Mais, à terme, l’offre globale de surface de bureaux augmente – la plupart des programmes arrivant sur le marché ont été lancés des années avant la pandémie – alors que la demande, au mieux, stagne. «Une baisse des loyers est probable, mais elle ne touchera que les biens de moindre qualité.»

D’un point de vue géographique, les marchés qui s’en sortiront le mieux sont ceux qui présentaient des taux de vacances relativement bas au début de la pandémie – c’est le cas au Luxembourg. Ils seront donc mieux préparés à ce nouvel environnement, estime Guillaume Langellier, pour qui la classe d’actifs des bureaux conserve des perspectives solides. Et si le télétravail devait réellement perturber la demande sur différents marchés de bureaux locaux, il reste convaincu que les surfaces modernes de qualité, situées dans des quartiers de centre-ville recherchés et bien desservis, continueront de bénéficier d’importants taux d’occupation et d’attirer les investisseurs.