Fidelity International, qui considère déjà le secteur des biotechnologies comme une allocation stratégique permettant de diversifier les risques, voit trois avantages majeurs dans les investissements dans l’immobilier connexe: les baux sont généralement de longue durée en raison de l’importance stratégique des bâtiments et de leur proximité avec des sites industriels et universitaires établis; les utilisateurs investissent massivement dans leurs locaux, ce qui rend peu attrayant le déménagement vers un autre site et, dernier point, il est très difficile d’effectuer des travaux de laboratoire à domicile en télétravail.
Étant entendu que les installations sont par nature des laboratoires dits «humides», c’est-à-dire des surfaces où il est nécessaire de manipuler divers types de produits chimiques et de risques potentiels «humides», de sorte que la pièce doit être soigneusement conçue, construite et contrôlée pour éviter les déversements et la contamination. Un laboratoire sec, lui, peut avoir un gros équipement expérimental, mais un minimum de produits chimiques, ou des instruments pour analyser les données produites ailleurs.
Investissement de niche
Malgré ces fondamentaux positifs, il y a pour l’instant en Europe peu d’investissements dans cette niche par rapport à l’immobilier commercial traditionnel. Fidelity estime cependant que la hausse des investissements dans les entreprises biotech va changer la donne. Les investissements en capital-risque dans le secteur européen des sciences de la vie ont augmenté de 79% depuis 2016 et sont en hausse de 23% en glissement annuel en 2019, selon des chiffres communiqués par Savills, un des principaux conseillers en immobilier au monde.
En outre, une récente étude ULI/PwC sur les tendances émergentes en 2021 montre que le secteur des sciences de la vie est l’une des trois principales en matière d’investissement en Europe. «La croissance des start-up financées par le capital-risque et des entreprises existantes est généralement un bon indicateur de la croissance future du secteur et des besoins immobiliers plus importants qui l’accompagneront», en conclut Fidelity.
Sur le terrain, si tous les bâtiments destinés aux sciences de la vie ne sont pas nécessairement situés dans des parcs scientifiques dédiés, Fidelity observe une tendance à la création de pôles dédiés aux sciences de la vie. Cette clusterisation présente un avantage pour des investisseurs, car elle favorise la réaffectation des surfaces pouvant être libérées selon les aléas de la recherche.
Le Benelux bien placé
Le Royaume-Uni est l’un des principaux marchés des sciences de la vie, mais le secteur se développe également dans d’autres pays européens, observe Fidelity. «Les pays du Benelux sont une région où le secteur a récemment bénéficié de la délocalisation de l’Agence européenne des médicaments de Londres à Amsterdam. Les Pays-Bas et la Belgique en particulier peuvent se targuer d’une forte densité d’activités dans le domaine des sciences de la vie, grâce à d’excellentes infrastructures, au capital humain et à une bonne situation stratégique et géographique. La région est devenue un centre pour l’industrie, la science et le gouvernement, ce qui est crucial pour le succès des entreprises du secteur des sciences de la vie.»
La grande question est de bien évaluer le niveau de risque, étant entendu que les projets de recherche échouent souvent. Pour Fidelity, la clé de la réussite est l’évaluation détaillée des locataires. S’ils sont en général bien financés et sur une dynamique de croissance positive, des risques doivent être pris en compte par les investisseurs: la situation financière de l’entreprise, la diversification de son portefeuille de recherche, le pourcentage des revenus attribuables à un projet de recherche individuel et le profil d’expiration des brevets.