Retard, stress, les bouchons sur l’A31 rendent fou. Des heures perdues pour rejoindre son travail au Luxembourg, alors que rien ne se développe juste derrière la frontière. Pour le spécialiste de l’immobilier de bureaux CBRE, le potentiel du sud du pays est inexploité: «Si l’on remonte l’autoroute depuis la France, la dernière sortie de l’A31 donne accès à un no man’s land administratif. Le frontalier français se voit obligé de pousser jusqu’à la Croix de Bettembourg, où l’on trouve des zones déjà développées pour d’autres usages, comme l’Eurohub, qui a par ailleurs déjà pris beaucoup de foncier.»
Les entreprises ont entamé plusieurs pistes de réflexion pour les employés frontaliers: «La tendance va vers des bureaux satellites, des espaces de travail près des frontières pour écourter le trajet aux heures de pointe et rejoindre le siège plus tard en journée, explique William Moulin, deputy head of office agency chez JLL. Les Big Four y réfléchissent. Des espaces de coworking pourraient se développer.»
Belval est idéalement placée, les prix sont très raisonnables par rapport à ce qui est pratiqué à Luxembourg-ville.
William Moulin, deputy head of office agency chez JLL
Se rendre à Bettembourg ou Dudelange pourrait être la solution la plus adaptée pour un frontalier français. Sauf qu’il aura déjà passé un bon moment dans les bouchons une fois arrivé à la Croix de Bettembourg. Belval a, de fait, sa carte à jouer: «Son développement est indéniable. Belval est idéalement placée, les prix sont très raisonnables par rapport à ce qui est pratiqué à Luxembourg-ville», poursuit M. Moulin. Même avis pour Julien Pillot, responsable du département Location de bureaux chez Inowai: «Vous y trouvez de plus en plus de restaurants, de bars, de salles de concert, tout pour attirer les jeunes professionnels. Les constructeurs vendent et louent de plus en plus de petites structures.» Leudelange pourrait également tirer son épingle du jeu: «Située en périphérie de Luxembourg, Leudelange a longtemps été en souffrance. Mais aujourd’hui le foncier est disponible, et les connexions de mobilité avec Luxembourg sont intéressantes. En outre, des commerces se sont développés pour proposer une offre le temps de midi, c’est un aspect très important qu’il ne faut pas sous-estimer.»
Si les frontaliers peuvent travailler plus de chez eux, les bureaux aux frontières ne seront plus vraiment utiles.
Julien Pillot, responsable du département Location de bureaux chez Inowai
La réflexion est globale: bureaux aux frontières ou développement du télétravail pour désengorger les routes? «Les entreprises sont un peu en attente concernant de nouvelles législations sur le télétravail, estime Julien Pillot. Si les frontaliers peuvent travailler plus de chez eux, les bureaux aux frontières ne seront plus vraiment utiles.» Et puis, à quelles frontières? Même si les frontaliers français sont de loin les plus nombreux, les employés des entreprises viennent de partout, il est difficile de désigner un endroit qui conviendra au plus grand nombre: «Il faut proposer des surfaces qui sont divisibles. Au Luxembourg, une location de bureau sur deux fait moins de 300 m2, 80% des transactions concernent des surfaces de moins de 800 m2», poursuit Julien Pillot.
Si, du côté de la frontière belge, Capellen a vu des sociétés employant des employés belges se multiplier, il s’agit principalement du secteur IT. Pour la France, en revanche, pas d’explication rationnelle sur le manque d’entreprises installées le long de la frontière, mais les raisons de rester à Luxembourg-ville n’ont rien à voir avec les employés: «Cela fait partie de la stratégie d’une entreprise d’y être installée, avec une adresse prestigieuse.»
Conventions et télétravail
En 2001, puis en 2007/2008, des projets immobiliers spéculatifs se sont développés du côté de la frontière belge, alors que le marché immobilier était en surchauffe. «À chaque fois, le marché a fini par se retourner, car il s’agissait de programmes à risque, explique Julien Pillot. Westside Village, à Capellen, a été considéré comme la Silicon Valley luxembourgeoise. Depuis, les promoteurs ne s’engagent plus dans des projets à risque, ils attendent d’avoir des clients.» Le phénomène de zones de télétravail ne s’observe pas le long de la frontière avec la Belgique. À noter également qu’une nouvelle convention fiscale franco-luxembourgeoise a été signée lors de la visite d’État à Paris: du télétravail 29 jours par an maximum pour les frontaliers, tout en restant imposés au Luxembourg.
Certes, cette nouvelle convention encadre davantage ce phénomène de télétravail, mais 29 jours en une année représentent-ils une réelle opportunité dans le développement de projets immobiliers adaptés? Cela pourrait notamment remettre en cause les projets côté français si l’accord n’est pas élargi. Du côté luxembourgeois, le gouvernement a lancé fin 2017 une grande enquête sur les besoins des entreprises en matière d’espace de co-travail dans les zones frontalières du pays, pour répartir les flux de mobilité. Affaire à suivre.