On le sait, le Luxembourg est confronté à une crise sévère du logement. L’offre sur le marché est inférieure à la demande, ce qui ne cesse de faire grimper les prix. Dans ce contexte, il devient de plus en plus difficile de trouver et de financer une habitation au Luxembourg.

S’il veut répondre à la croissance démographique et économique du pays, le Luxembourg n’a pas d’autre choix que de créer de nouveaux logements et, notamment, des logements à coût plus abordable. «Aujourd’hui, le marché de l’immobilier résidentiel privé est devenu inaccessible pour une grande partie des ménages luxembourgeois, reconnaît Jean-Nicolas Montrieux, Partner & Managing Director d’INOWAI. L’une des solutions proposées par l’État pour tenter d’enrayer cette hausse des prix et de faciliter l’accès au logement est de développer des logements à coût abordable.»

Devenir tout de même propriétaire

Qu’entend-on exactement par logement à coût abordable? «Il s’agit de maisons ou d’appartements qui sont construits par des promoteurs publics – la SNHBM ou le Fonds du Logement – ou des communes et qui sont mis en vente ou en location pour faciliter l’accès de certaines personnes au logement», explique Guy Entringer, Directeur de la SNHBM (Société Nationale des Habitations à Bon Marché).

Certaines conditions doivent être remplies pour pouvoir prétendre à ce type de logements. Ainsi, 60% des acquéreurs doivent obtenir une prime de construction de l’État, le  de la SNHBM doit être respecté et il ne faut pas être propriétaire au Luxembourg ou à l’étranger. Autres particularités de ces habitations: elles sont vendues sous le régime du droit d’emphytéose, afin d’en réduire le coût total, et la SNHBM dispose d’un droit de préemption. «C’est une autre façon de devenir propriétaire, une autre approche, entre la location et l’acquisition sur le marché privé», indique Guy Entringer.

Jusqu’à 30% de logements abordables dans les PAP

L’entrée en vigueur du Pacte Logement 2.0 doit permettre d’accroître encore davantage le nombre de logements abordables disponibles dans le pays en soutenant leur développement dans les communes, tout en augmentant le foncier appartenant à la main publique.

Pour permettre à un plus grand nombre de résidents de se loger plus facilement, le nombre de mètres carrés destinés aux habitats abordables va être rehaussé. Jusqu’à présent, lorsqu’un projet de plus de 25 unités dans un plan d’aménagement particulier était construit, les promoteurs privés étaient obligés d’accorder 10% de la surface construite brute à du logement abordable. Avec le Pacte Logement 2.0, ce pourcentage augmente, et peut atteindre 30%. Ces logements abordables doivent ensuite être cédés à la commune ou aux promoteurs publics. En contrepartie, le potentiel constructible de logements dans le PAP est augmenté de 10%.

Jusqu’à présent, les prix des logements abordables vendus par les promoteurs privés étaient déterminés en fonction des prix de l’Observatoire de l’habitat, auxquels on retirait entre 10 et 20%. Les prix de vente aux communes ou État seront désormais fixés en fonction du coût de la construction, sans que ne soit pris en compte le prix du terrain. Les logements abordables qui ne sont pas mis en vente mais en location seront quant à eux loués à un loyer déterminé en fonction de la situation et de la capacité financière du ménage.

Des terrains et des ressources humaines à trouver

Comment parvenir à développer ce type de logements? «Il nous faut des terrains à moyen et à long termes pour installer ces logements abordables. Un des plus grands défis est donc de parvenir à mobiliser ce foncier, souligne le Directeur de la SNHBM. À mes yeux, cela passera par une imposition des terrains non mobilisés et par la condition que les terrains doivent appartenir à la main publique pour pouvoir être intégrés dans le périmètre constructible.» L’approche emphytéotique devra aussi être privilégiée.

Les acteurs publics ne pourront toutefois résoudre le problème du logement abordable seuls, au vu de la masse qu’il représente. «La SNHBM développe des logements le plus vite possible. 300 ont été entamés cette année, représentant environ 7% de la production annuelle. Ce n’est pas rien, mais il faudra faire encore plus dans les années à venir. Or, nous avons déjà d’énormes difficultés à trouver des entreprises qui ont les moyens et les connaissances pour nous accompagner dans la construction de ces habitats. Le marché est vraiment saturé», déplore Guy Entringer. «Si ces nouveaux projets sont uniquement confiés à la SNHBM ou au Fonds du Logement, les ressources humaines risquent en effet rapidement de manquer. Il pourrait donc être intéressant d’ouvrir le développement de logements abordables à d’autres acteurs, notamment privés, poursuit le Managing Director d’INOWAI. Je suis certain que beaucoup d’entreprises souhaiteraient s’engager dans une telle démarche, au service de la société.»

L’enjeu des logements abordables est double. «C’est une question sociale, il y a une vraie tension autour du sujet. Luxembourg n’est pas Monaco. Le pays rassemble différentes catégories socioculturelles et doit proposer une offre de logement à chacune d’entre elles, estime Jean-Nicolas Montrieux. C’est aussi une question économique, car le manque de logements et l’augmentation des prix pourraient rapidement constituer un frein au développement et à l’attractivité du pays. Il est grand temps de trouver des solutions.»

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