ENTREPRISES & STRATÉGIES — Immobilier

Conversation avec Nora Hammelmann

«Activer les terrains dormants pour du logement»



Nora Hammelmann prône l’occupation temporaire des terrains. (Photo: Andrés Lejona/Maison Moderne)

Nora Hammelmann prône l’occupation temporaire des terrains. (Photo: Andrés Lejona/Maison Moderne)

L’architecte Nora Hammelmann s’est intéressée au logement abordable au Luxembourg pour son mémoire universitaire. Elle propose une occupation temporaire des terrains qui permettrait de créer 94.000 unités d’habitation.

Votre mémoire de master en architecture à l’Université du Luxembourg s’intéresse à la question du logement abordable au Grand-Duché. Pouvez-vous nous expliquer votre approche?

Nora Hammelmann – «La question du logement abordable est au cœur de notre actualité depuis plusieurs années maintenant. Pourtant, malgré les efforts du gouvernement, nous ne parvenons pas à ­endiguer le problème. Par ailleurs, pendant le confinement, j’ai eu l’occasion de me ­promener beaucoup et de me rendre compte concrètement du nombre de terrains non ­viabilisés, que ce soit dans mon quartier ou ailleurs. Cela m’a donné l’idée d’activer ces terrains ­dormants en y proposant une ­occupation temporaire pour développer des logements.

Quelle surface l’ensemble de ces terrains non construits représente-t-il?

«Au total, dans tout le pays, il y a 2.850 hectares disponibles et déjà destinés à un programme de logements. Il faut savoir que 89% de ces terrains sont entre les mains de privés, la main publique n’en possède que 11%. Dans cet ensemble, si l’on ne considère que les Baulücken, qui sont des terrains déjà viabilisés et directement constructibles moyennant une autorisation de construction, cela représente déjà 950 hectares.

Que proposez-vous de faire avec ces terrains?

«L’idée est d’y installer temporairement des unités d’habitation composées de modules flexibles, pouvant être combinés entre eux, préfabriqués et recyclables, répondant aux besoins d’un logement. Ils seraient déposés sur ces terrains libres, qui seraient loués à leurs propriétaires pour une durée minimale de 7,5 ans, renouvelable autant de fois que souhaité. La plupart du temps, ces terrains ne sont pas vendus pour la construction, soit parce que les propriétaires veulent spéculer, soit parce qu’ils veulent simplement les ­garder comme patrimoine. La solution que je ­propose permet aux propriétaires de ­conserver la ­propriété du terrain, tout en ­percevant en plus un bénéfice pour une occupation ­temporaire de celui-ci, et d’activer du foncier pour la construction de logements.

Par quel moyen les propriétaires seraient-ils rémunérés?

«Les propriétaires qui acceptent une occupation temporaire de leur terrain pourraient ne pas être soumis aux nouvelles mesures qui seront mises en place dans le cadre du Baulandvertrag. Par ailleurs, ils pourraient en plus percevoir un loyer, qui leur serait versé dans le cadre d’un bail emphytéotique. L’État ou les Communes seraient les intermédiaires pour le terrain entre les propriétaires et les futurs occupants.

À qui s’adresseraient ces logements?

«Ces logements pourraient s’adresser en priorité aux jeunes qui débutent leur carrière, aux couples qui démarrent, mais aussi aux parents célibataires, aux familles qui arrivent de l’étranger, à ceux qui doivent se loger temporairement au Luxembourg pour une mission professionnelle, ou même aux seniors qui souhaitent vivre au sein d’une petite communauté. D’une manière générale, ils s’adressent à tous ceux à qui ce mode de vie pourrait convenir.

À quoi ressembleraient les habitations?

Il s’agit de modules en bois de 16m2 chacun, qui peuvent être combinés entre eux, à la fois en largeur, en longueur et en hauteur. Ces modules peuvent être aménagés avec toutes les fonctions nécessaires pour une maison: salon, cuisine, chambre, bureau, salle de bains… Ils permettent de répondre aux différents changements et évolutions que l’on traverse dans la vie, en ajoutant facilement une chambre lors de la naissance d’un enfant, par exemple, ou en réadaptant la taille de son foyer lors d’une séparation. Par ailleurs, beaucoup de personnes cherchent actuellement à vivre au sein d’une communauté, d’un voisinage agréable et dynamique, plutôt que dans une maison isolée au milieu d’une prairie. L’idée de ­partager des équipements est aussi tout à fait possible. Un local à vélos, un atelier, une salle de sport pourraient être mis en commun, par exemple. Ces modules permettent de répondre à ­l’évolution de nos modes de vie.

Combien serait-il possible d’en construire?

«Si l’on considère une densité de 75m2 ­d’emprise au sol pour 100m2, rien que pour les Baulücken, il serait possible de construire 51.000 unités d’habitation de 140m2. Pour la ville de Luxembourg, cela représenterait plus de 18.000 unités d’habitation. Au total, j’estime qu’il est possible de réaliser 94.000 unités d’habitation en utilisant l’ensemble des terrains disponibles dans le pays. Actuellement, la demande de nouveaux logements est de 5.600 unités par an, et nous parvenons à en construire 4.500. Avec cette proposition d’occupation temporaire d’un terrain et de construction modulaire, qui est, par son mode de construction, rapide à mettre en œuvre, nous pourrions avoir une réponse rapide et concrète à ce grand besoin de logements abordables qui n’est pas assouvi.

J’imagine qu’il reste encore toutefois quelques obstacles à soulever…

«Oui, il faut effectivement régler la question de l’autorisation de l’occupation des terrains. Et la question du stockage d’unités qui ne seraient pas utilisées. Dans mon approche, les logements seraient plutôt mis à la vente, mais cela pourrait aussi fonctionner pour des locations de logements, qui appartiendraient alors à l’État ou aux Communes. Il peut y avoir plusieurs options.

Combien coûterait ce type de logements?

«J’ai estimé que les frais de construction et d’installation s’élèveraient à 2.000 euros par mètre carré. Ainsi, un logement de 96m2 reviendrait à 192.000 euros. Les frais d’un déménagement d’une telle structure seraient de 55.000 euros. Une déconstruction serait de l’ordre de 30.000 euros. Avec ce niveau de dépenses, je pense qu’une personne qui sort des études, par exemple, et qui chercherait à avoir son premier logement pourrait l’envisager. C’est quand même autre chose que de s’engager dans un crédit sur 30 ans.

Steve Krack a également proposé la même approche récemment. Le saviez-vous?

«Oui, nous nous sommes entretenus à ce sujet. Il envisage cette même approche, mais sur un terrain très spécifique et dans une démarche liée à la préservation d’un patrimoine. Il faut croire que cette idée répond vraiment à un besoin et semble pouvoir devenir une réalité puisque nous sommes plusieurs à la soutenir.

Cette solution existe-t-elle déjà à l’étranger?

«Pas pour de l’habitat, mais les Suisses l’utilisent déjà pour répondre à des besoins de salles de classe.

Mais en proposant ce type de logements, ne fait-on pas que repousser le problème et ne précariserait-on pas cette population?

«Non, je ne pense pas. Cela permettrait de déstresser le marché et donc de faire baisser la pression sur les biens plus traditionnels. Cela permettrait d’absorber une partie de la demande qui ne trouve pas réellement d’offre correspondante sur le marché classique. En moyenne, on occupe un logement pendant cinq ans. Cela ne ferait donc que répondre aux modes de vie actuels.»

Cet article a été rédigé pour l’édition magazine de  Paperjam datée de février  qui est parue le 27 janvier 2021.

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