Madame Wotovic, 2017 a révélé une tendance consistant en l’augmentation du nombre de prises en occupation, mais concernant des surfaces de plus petite taille. Quels seraient les impacts potentiels sur le marché?

«Cela confirme une tendance déjà présente ces dernières années, à savoir une demande grandissante pour de petites surfaces aux alentours de 100 à 250m². Concernant 2017, nous pouvons très certainement y trouver un lien avec l’effet Brexit. En effet, les sociétés internationales ayant leur siège européen à Londres se voient en quelque sorte obligées de dupliquer leur siège pour garder un pied dans l’Union européenne. Le fait de dupliquer, et non de délocaliser, leurs bureaux se traduit par une recherche minime pour y accueillir une équipe réduite.

Et heureusement, car si ces sociétés décidaient de déménager leurs sièges entiers, sur 1.000m² ou plus en ville, nous ne saurions où les placer! Ce sont probablement les propriétaires qui pourraient en tirer des enseignements en s’adaptant à cette demande et en étant capables de proposer de manière plus flexible de petites surfaces. Ceux-ci s’adaptent, mais peut-être trop tard.

Comment faire en sorte de répondre aux demandes des entreprises qui arrivent ou qui se développent, alors que le pipeline de livraisons (et spéculatif) est limité?

«En effet, seuls 40% du pipeline devraient être disponibles à la location sur les deux prochaines années. Avec une demande en occupation toujours soutenue, et donc un taux de vacance décroissant, il sera encore très compliqué pour les futurs locataires de trouver leur bonheur parmi un choix restreint de surfaces. En fait, le marché de bureaux fonctionne de la même manière que le marché de l’emploi; en dessous de 4%, on peine à faire matcher l’offre et la demande.

Dès lors, nous peinerons certainement à remplir l’intégralité des critères de recherche. Les locataires devront être flexibles.

Mais la clé reste la réactivité. Quand une surface répond au besoin, il faut agir vite pour ne pas se faire doubler. Notre unique conseil est donc: quand LE bureau se présente, surtout ne traînez pas.

Une des questions connexes qui occupent les professionnels de l’immobilier est celle de la mobilité. Quelles sont vos recommandations pour l’imbrication de l’espace de travail dans une mobilité qui se conçoit davantage comme un «mix» de solutions, plutôt que comme une voie unique?

«Il faudrait que les comportements changent. Il y a un réel décalage entre les mesures urbanistiques prises par les sociétés et la culture d’entreprise au Luxembourg, où l’on reste très attaché à sa voiture. Et les deux n’évoluent pas à la même vitesse.

En immobilier, un des points de rupture dans une négociation est très souvent la mobilité ramenée aux places de parking, car un nombre suffisant de places pour ses employés reste primordial. Le choix d’une localisation dépend parfois plus du parking que de l’immeuble lui-même.

Il reste indéniable que le réseau de transport luxembourgeois est remarquablement développé, avec une offre très diversifiée, mais pas forcément adaptée à toutes les activités. En prenant l’exemple de CBRE et le métier d’agent, plus de la moitié de l’équipe a besoin d’utiliser sa voiture tous les jours, et ce plusieurs fois par jour.

Notre seule recommandation serait donc la patience, pour laisser le temps aux mentalités de changer.»