M. Muller, certaines entreprises tertiaires rencontrent des difficultés à trouver un terrain pour construire leur immeuble au Luxembourg. Quelle est votre analyse de la situation actuelle? 

«La situation diffère en fonction de la taille du terrain recherché. Entre 4.000 et 8.000m2, cela reste encore faisable. Au-delà, c’est plus compliqué. Pour les surfaces mentionnées, on trouve encore des terrains disponibles dans les environnements de la ville, comme à Leudelange ou dans la zone de l’aéroport. Toutefois, une fois qu’on a trouvé le terrain, il faut encore faire toute la procédure PAP avant de pouvoir l’occuper. Ce qui amène à un projet à quatre ou six ans. Or, beaucoup d’entreprises ne peuvent pas se permettre d’attendre si longtemps. Donc ils achètent des bâtiments qui sont construits par des promoteurs qui possèdent déjà les terrains et enclenchent les procédures de PAP. Cela ramène à un horizon de 24 à 36 mois, ce qui est plus court et correspond mieux aux activités et besoins de croissance des entreprises qui sont en demande. Mais il faut être conscient que le terrain est un bien rare, et donc cher.

L’augmentation des prix de vente des immeubles de bureaux est due au prix du terrain, et pas nécessairement à une augmentation de la marge du promoteur. Le prix d’un terrain peut atteindre jusqu’à 50% du prix de vente final. À cela, il faut aussi ajouter les frais liés à la construction passive obligatoire et aux normes incendie imposées par l’ITM qui coûtent souvent plus cher au Luxembourg qu’à l’étranger. Tout ceci fait que les prix augmentent et a des impacts sur l’occupation. 

À côté de cela, il y a des entreprises comme Google qui recherchent de grandes surfaces et qui trouvent grâce à l’intervention de l’État en tant que facilitateur pour procéder à l’échange de terrains. Que pensez-vous de cela?

«C’est une très bonne initiative et une bonne idée. On est toujours un peu triste d’entendre que le gouvernement n’a pas plus de terrains pour pouvoir aider à l’installation et à l’accroissement de sociétés qui souhaitent venir au Luxembourg. Si le gouvernement n’avait pas ces solutions, je ne pense pas que ces sociétés viendraient au Luxembourg et nous y perdrions. Vis-à-vis du marché, ce n’est pas une concurrence énorme, et ce sont des procédures qu’il faut avoir pour dynamiser le marché de bureau.

Le secteur de l’artisanat est aussi en grande difficulté pour trouver des locaux. Est-ce que les changements au niveau des plans sectoriels vont permettre selon vous une amélioration?

«J’espère que de nombreux hubs vont pouvoir se créer à travers le Luxembourg pour abriter ces activités. Mais ce développement dépend aussi des communes qui font la partie écrite de la retranscription du plan sectoriel. Dans le passé, beaucoup de zonings ont été créés en vue d’accueillir les activités artisanales, mais la partie écrite autorisait aussi la construction de bureaux. Or, comme le prix de vente ne se calcule pas à l’are mais à l’incidence de construction, il était beaucoup plus profitable pour les propriétaires de terrain de vendre pour construire des bureaux. Ce qu’ils ont bien sûr fait. J’espère que dans le futur, les communes développeront des parties écrites qui permettront une implantation d’activité artisanale plus aisée. Il y a du chemin à parcourir pour trouver le bon équilibre.»