Monsieur Luttmann, quel bilan tirez-vous de l’année 2017?

«Que ce soit pour Savills ou pour la plupart des autres acteurs du marché immobilier tertiaire, nous profitons à nouveau, presque sans surprise, d’une très bonne année à la fin du troisième trimestre en termes de prise en occupation (+/- 175.000m² de bureaux) et de volume d’investissement qui approche le milliard d’euros.

Les faits marquants du marché de l’occupation pour 2017 ont notamment été la composition du take-up, dont la moitié s’est réalisée en seulement 10 transactions - entre 5.000 et 18.000m² de bureaux par opération. Côté investissements, le niveau final, que nous estimons supérieur à un milliard d’euros d’ici fin décembre, est bien sûr excellent, faisant de 2017 l’une des meilleures années pour le pays, mais il est également marqué par certaines transactions sur des immeubles que les vendeurs avaient acquis récemment. Ces éléments témoignent d’une forte concurrence entre investisseurs, qui s’est considérablement accélérée au cours de cette année, et d’une pression toujours plus importante sur les rendements que l’on voit atteindre, voire bientôt franchir (à la baisse), la barre symbolique de 4%.

Quelles sont vos prévisions pour l’année 2018?

«En termes de prise en occupation et d’investissements, nos prévisions sont excellentes. 2018 devrait confirmer l’élan des années précédentes. En effet, en plus de la dynamique présente, les projets en cours et l’engouement croissant pour l’investissement dans le pays devraient nous emmener vers un excellent cru.

En 2018, nous assisterons à la vraie naissance visuelle du quartier de la Cloche d’Or. Le point d’orgue sera 2019 pour les principales livraisons, mais le public se rendra compte de l’ampleur de ce nouveau quartier et de son impact sur la vie économique et sociale du pays dès 2018. Belval s’affirmera encore davantage sur le marché immobilier, tant la cadence de livraison de nouveaux immeubles et les projets futurs se succèdent. Dans le cadre de beaucoup de réflexions pour des relocalisations, Belval est désormais souvent citée pour son offre de services, de transports et sa localisation proche de la Belgique et de la France.

Enfin, l’évolution de Leudelange marquera probablement aussi 2018, car, en plus des nouveaux projets qui seront livrés au cours de l’année, cette zone de bureaux va encore plus s’imposer comme l’un des réservoirs de bureaux du pays.

Quel événement devrait marquer l’année 2018 dans le secteur immobilier au Luxembourg?

«D’ici la fin de l’année 2018, les développements en cours de Royal-Hamilius (livraison 2019) et Zenit (livraison au quatrième trimestre 2018) boulevard Royal, en parallèle aux travaux du tram, vont fortement changer la ‘skyline’ du centre-ville et de cette localisation ‘prime’ du marché immobilier. En effet, c’est à cet endroit que les loyers/prix de vente au m² constatés sont les plus élevés. Il s’agit donc de notre principale vitrine et celle-ci va fortement gagner en prestige.

À moins d’un an des élections législatives, quelles promesses/propositions souhaiteriez-vous entendre de la part du monde politique par rapport au secteur immobilier?

Le secteur immobilier a montré une belle maturité dans son fonctionnement et son évolution au cours des dernières années au Luxembourg. Nous faisons partie d’une industrie majeure d’un pays dont le développement passe souvent par l’immobilier tertiaire pour des questions politiques, économiques et sociales. Les acteurs de cette industrie sont de plus en plus au cœur de grands réseaux internationaux qui sont autant de portes ouvertes depuis le Luxembourg vers d’autres pays. À ce titre, il me semblerait utile pour le monde politique, comme pour notre industrie, d’imaginer une rencontre annuelle pour que chacun de ces deux mondes communique davantage ensemble. Cela pourrait certainement aider à prendre certaines décisions politiques tout en ayant reçu au préalable des informations quantitatives et qualitatives de nos réseaux internationaux, qui ont déjà aujourd’hui un rôle d’observatoire.

Quel impact a le tram sur le marché?

«Il profitera en premier lieu au Kirchberg qui est le premier centre d’affaires de la ville, celui que beaucoup de travailleurs, résidents ou non, doivent atteindre tous les matins. Ce quartier devenant de plus en plus difficile d’accès, le tram, ainsi que le funiculaire et sa nouvelle gare d’ailleurs vont probablement offrir un mix de transports publics profitable à la qualité et au temps des déplacements. Nous pensons que cela devrait encore renforcer l’attractivité de cette zone et donc peser dans les choix des occupants, même si le taux de vacance au Kirchberg est si faible que l’on peut également parler de saturation de la disponibilité des bureaux.

Quels sont vos gros projets à venir?

«L’année 2017 a été la première année pleine pour Savills à Luxembourg. Nous avons dépassé nos objectifs de développement et sommes heureux d’avoir désormais une position significative sur le marché. Mais notre chemin est encore long, nous avons à cœur d’asseoir cette place et 2018 sera une année-clé dans notre développement. Pour ce faire, nous sommes impliqués sur plusieurs projets, parmi lesquels Naos (14.000m²) développé par Atenor, Quatuor (4.600m²) développé par Besix, le 23-25 route d’Arlon, ex-siège de Swiss Life (3.600m²), et un projet de développement très important pour un grand acteur de la Place de 10.000m² dans un quartier central.»