Monsieur Bechet, quel bilan tirez-vous de l’année 2017 au niveau de l’immobilier luxembourgeois?
Vincent Bechet: «L’année 2017 est une excellente année. Sans surprise, avant même qu’on ne publie les chiffres consolidés de l’année de toutes les agences de la Place, on ne peut que constater que l’immobilier a suivi la voie tracée par l’économie dynamique. Le Statec a annoncé une création nette, de juin 2016 à juin 2017, de 1.400 postes de travail. Ces travailleurs sont aussi des consommateurs actifs au Grand-Duché de Luxembourg au travers de m2 de bureaux ou de commerces, mais aussi de résidentiel. Une année 2017 qui se clôture avec des transactions d’envergure, dont l’acquisition par le consortium d’assureurs belges Ethias — L’Intégrale de l’immeuble du futur siège de Deloitte dans le district de la Cloche d’Or. Un immeuble iconique représentatif du nouveau paysage du Ban de Gasperich.
Quelles sont vos prévisions pour l’année 2018?
V.B.: «En plus d’une croissance continue de l’industrie des fonds qui a pu dépasser les 4.000 milliards d’actifs sous gestion, l’annonce récente faite par l’État d’un recrutement de masse de 1.800 fonctionnaires et les différentes sociétés qui ont confirmé vouloir s’implanter au Grand-Duché de Luxembourg suite au Brexit (on en dénombre 21), je ne peux qu’envisager un autre très bel exercice pour l’immobilier luxembourgeois pour l’année prochaine. Encore faudra-t-il savoir attirer tous ces talents qui accompagnent la croissance, mais également faire suivre les infrastructures dans des délais serrés au risque que cette croissance ne s’étouffe dans les années à venir.
Il faut espérer que l’État va proroger la réduction de l’impôt sur les plus-values immobilières.
Vincent Bechet, Partner & Managing Director d’Inowai
Quel est le sentiment des investisseurs par rapport à l’immobilier luxembourgeois?
V.B.: «Il est indéniable que les succès répétés par la Place luxembourgeoise, les initiatives de l’État dans le support Fintech, Incubateur, Space Mining, attirent de plus en plus d’investisseurs internationaux. Il y a aussi le fait qu’après ces années de croissance continue, nous atteignons en immobilier professionnel un stock de bureaux qui dépassera au cours de l’exercice 2018 les 4 millions de m². C’est entre autres un des arguments qui a fait rentrer Luxembourg dans l’étude annuelle menée par PwC et ULI qui dresse un classement d’une trentaine de villes européennes les plus attractives pour les investisseurs et les développeurs. Pour sa première participation, Luxembourg a été classé par les investisseurs en neuvième position, une entrée remarquée. S’il nous manquait encore une validation ou une reconnaissance à l’international, elle est tombée en novembre dernier via cette étude. Bien des villes qui ont de 500.000 à 1.000.000 d’habitants en Europe n’ont pas la taille de notre marché professionnel.
Quel événement devrait marquer l’année 2018 dans le secteur immobilier au Luxembourg?
V.B.: «Il faut espérer que l’État va proroger la réduction de l’impôt sur les plus-values immobilières de façon à ce que plus de terrains soient mis en vente pour permettre le développement de résidentiel de masse et ainsi répondre à la demande croissante de logement.
À moins d’un an des élections législatives, quelles promesses/propositions souhaiteriez-vous entendre de la part du monde politique par rapport au secteur immobilier?
V.B.: «Étant en contact direct avec la majeure partie du monde du développement immobilier, une remarque persiste: l’obtention des permis reste trop longue par rapport à la pression de la demande (comme cité plus haut) ce qui forcément maintient des prix immobiliers à la hausse.
Ce tram influencera à terme les valeurs immobilières.
Vincent Bechet, Partner & Managing Director d’Inowai
Quel impact a le tram sur le marché?
V.B.: «J’ai l’intime conviction que le tram va changer les habitudes des gens qui se déplacent en ville: que ce soit en déplacement ou sur le chemin du travail et par conséquent, ce tram influencera à terme les valeurs immobilières (comme ce fut le cas à Bordeaux, Strasbourg, Dublin, etc.).
Comment se comporte le marché de l’immobilier de bureaux au niveau national? Et à Luxembourg-ville?
V.B.: «Le CBD, Centre Business district, reste le quartier le plus prisé avec un loyer prime de 50€, le plus élevé sur le plan national. Des acteurs de renommée internationale tels que les banques chinoises et Amazon tiennent à s’installer dans ce district, au cœur de la capitale. Belval, dans le sud du pays, arrive en tête en tant que district périphérique. De plus en plus de start-up, incubateurs et acteurs culturels sont séduits par le site. Belval offre des loyers compris entre 20 et 24€.
Comment se comporte le marché sur des quartiers comme le Kirchberg (taux de vacance, renouvellement, construction) et la Cloche d’Or?
V.B.: «Le quartier du Kirchberg reste le plus grand quartier de la ville puisqu’il a dépassé le million de m2 de stock (28% du stock total). Le Kirchberg abrite les bâtiments principaux des institutions européennes basées au Grand-Duché de Luxembourg avec une série de nouveaux investissements en cours ou à venir, dont le plus gros chantier devrait démarrer début 2018 et qui sera le nouveau bâtiment de la Commission européenne en remplacement du bâtiment Jean Monnet. Le taux de vacance est de 1,91% dans le quartier du Kirchberg. La Cloche d’Or est passée à la vitesse supérieure depuis deux à trois ans et on peut y voir aujourd’hui un paysage urbain se densifier avec une belle mixité: commerces, immobilier de bureaux et résidentiel. Comme pour l’ensemble du marché, les taux de vacance restent très bas (5,53%). Indéniablement, la Cloche d’or ne pourra rivaliser avec la taille du Kirchberg, mais stratégiquement, le quartier est très bien positionné quand on pense que 50% de la main-d’œuvre frontalière arrive par l’axe sud, d’où l’importance que va probablement prendre la gare d’Howald qui croisera le tracé du tram. Vous l’aurez compris: suivez les rails.
Passons maintenant au résidentiel. Le mouvement semble s’accélérer au niveau de la construction de nouveaux logements. Sera-ce suffisant pour réduire la progression des prix et des loyers?
Jean-Nicolas Montrieux: «Nous ne disposons pas encore de chiffres précis sur le nombre de logements nouvellement construits. Le marché est toujours tendu, les prix continuent à augmenter. Il est à noter que le prix de vente augmente plus vite que le prix de location. Les prix de vente pour occupation restent plus tendus que les prix pour la location. Les prix de vente continuent à grimper, car nous avons un besoin de 6.500 logements par an pour satisfaire la demande du Grand-Duché de Luxembourg, qui augmente chaque année. Nous ne sommes pas encore en mesure d’atteindre ce quota. Tant que nous n’atteindrons pas ce chiffre, cela aura une incidence sur les prix. Il faudra construire 25.000 logements d’ici 2030. D’où l’importance d’accélérer l’octroi des permis de bâtir. Les gros projets tels que Infinity, Royal-Hamilius ou Zenith sont en train de voir le jour. Cependant nous n’avons pas encore de garanties sur les projets d’envergure à venir sur le territoire du Grand-Duché de Luxembourg.
Après un an de mise en application de la loi sur le logement passif pour les nouvelles constructions, quel est le bilan?
J.-N.M.: «Le logement passif pour les nouvelles constructions est devenu un standard. Pour qui achète du neuf, il est primordial d’être dans une classe passive. Cependant, il est important de voir plus loin, dans une optique à long terme. Il faut tenir compte des consommations des unités de logement (exemple des logements à énergie positive), mais il est nécessaire de faire un bilan écologique de tout l’immeuble afin d’assurer des constructions plus pérennes.
Quelle appétence pour les projets haut de gamme comme on peut en voir au centre-ville avec Royal Hamilius, au Kirchberg avec Infinity et à la Cloche d’or avec Zenith?
J.-N.M.: «La demande est bel et bien là pour ce type d’offre. La clientèle est de plus en plus exigeante et préfère envisager un logement de plus petite taille, mais qui offre des prestations de haute qualité, pas seulement sur les finitions, mais aussi sur des paramètres tels que la technologie (domotique). La qualité du logement est un critère de plus en plus exigé par les futurs acquéreurs. La demande pour des logements de plus grande taille est également présente, ce qui assure un marché à l’équilibre pour ce type de développement. La commercialisation du projet Infinity, qui comporte 150 appartements, a débuté en septembre 2016. 77% des occupants ont réservé leur logement.»
Quels sont vos projets à venir?
V.B.: «Pour assurer plus que jamais son développement et garantir un meilleur service client, Inowai va déménager dans le bâtiment Fifty-Two, 52 route d’Esch, jadis occupés par la banque ING. Nous allons occuper plus de 1.000 m2 de surface.»