La pénurie de logements dont souffre le Luxembourg est une problématique structurelle aux conséquences non négligeables. « L’enjeu est social, avec plus de la moitié de la population qui souffre des prix de l’immobilier, commente Jean-Nicolas Montrieux, Managing Director d’INOWAI. Il est aussi économique. Aujourd’hui, les entreprises peinent à recruter et doivent aller chercher de la main d’œuvre de plus en plus loin, l’amener à Luxembourg. Si la rémunération, bien qu’attractive, doit être dans sa grande partie réinvestie dans le logement, l’intérêt est moindre et il devient de plus en plus difficile d’attirer des talents. » Il est dès lors devenu critique, au niveau national, d’apporter des solutions à cette problématique de pénurie de logements.

Soutenir l’offre

« La demande est forte. Son évolution traduit la dynamique socio-économique du pays, ce qui est positif, commente Marc Widong, Directeur du Fonds d’Urbanisation et d’Aménagement du Plateau de Kirchberg. En maintenant la demande, répondre à la problématique de la hausse soutenue des prix du logement implique dès lors de travailler sur l’offre. » Au niveau du Fonds Kirchberg, la création de logements est devenue une priorité. « Nous disposons de 100 hectares constructibles ou convertibles en logements. D’ici 15 ans, la population résidente du quartier devrait passer de 7.000 à 28.000 habitants, poursuit Marc Widong. En tant que propriétaire et gestionnaire de ces terrains, nous veillons à proposer des logements à coûts modérés ou abordables. »

Si l’on considère l’ensemble du marché, la bonne nouvelle est que le Luxembourg dispose de suffisamment de terrains disponibles et constructibles, sans avoir à modifier les plans d’aménagement, pour faire face à la demande. « Il est possible, en l’état actuel, de créer 142.000 logements au Luxembourg. Je pense que des mécanismes ont été mis en place pour développer davantage et que cela fonctionne. Le défi est de convaincre les propriétaires privés de vendre ou de développer sur leur terrain, explique le Managing Director d’INOWAI. D’autre part, il faut s’assurer de disposer de suffisamment de main d’œuvre pour effectivement construire ces logements. »

Minimiser l’impact du foncier

Le Fonds du Kirchberg met à disposition des terrains en recourant au bail emphytéotique. Autrement dit, les développeurs et habitants n’ont pas la pleine propriété du terrain. L’impact du prix du terrain sur le coût du logement est de cette manière minimisé. « Il faut savoir que la valeur d’un bien, sur le marché, c’est pour moitié le coût du foncier », commente Jean-Nicolas Montrieux. Pour le dirigeant d’INOWAI, la gestion des terrains en emphytéose par des établissements publics, facilite la mise à disposition de terrains à des prix abordables. En outre, elle permet de garder la main sur le foncier et d’envisager des reconversions des espaces urbains en fonction de l’évolution des besoins. « Se garder la possibilité de convertir la fonction d’un terrain, comme celui qu’occupe Luxexpo par exemple, qui pourrait être mieux valorisé avec du logement, relève d’une excellente gestion de l’espace urbain dans le temps », commente Jean-Nicolas Montrieux.

Répondre à la diversité des besoins

Considérant l’évolution des besoins, le Fonds Kirchberg revoit régulièrement les cahiers des charges inhérents à de nouveaux développements ou à des reconversions. « Chaque mètre carré développé a un coût, assure Marc Widong. Si bien que certaines surfaces deviennent tout simplement impayables. En tant qu’établissement public, nous avons la possibilité de faire un effort sur le prix de vente ou de mise à disposition d’un terrain. Nous sommes en mesure de proposer des habitations de plus grande taille à un prix plus attractif que ce que propose un promoteur privé. De cette manière, on cherche par exemple à répondre au déficit d’offre en biens destinés aux familles au niveau de la capitale, de créer des logements à 3 ou 4 chambres. »

Selon Jean-Nicolas Montrieux, pour répondre à la demande, il faut développer davantage des logements de plus petites tailles. « En la matière, il faut innover, pour répondre aux exigences de confort des habitants tout en parvenant à réduire la taille des logements et faciliter l’accès à la propriété, explique-t-il. On peut par exemple concevoir les logements et les services qui y sont associés autrement. Au cœur d’une résidence, il est possible de réduire la taille des logements en maintenant le confort des utilisateurs, à travers par exemple la création d’une salle commune, permettant d’accueillir des événements familiaux occasionnels, ou encore des chambres d’amis partagées. »

Soutenir le marché locatif

Considérant le marché et l’évolution des attentes d’une plus jeune génération, le marché du locatif devrait s’élargir dans les années à venir. » Pour Jean-Nicolas Montrieux, le marché locatif devrait évoluer positivement.

Toutefois, l’immobilier reste perçu comme un moyen d’épargne très intéressant pour les propriétaires occupants.  « D’autre part, les acteurs privés pourraient aussi être encouragés à soutenir le marché des logements abordables ou à coûts modérés. Je pense que les promoteurs accepteraient de travailler avec des marges inférieures si le risque associé au développement est aussi moindre », explique-t-il. Le travail du Fonds consiste également à rendre ses terrains constructibles en réalisant en amont toutes les procédures urbanistiques. Le promoteur se trouve alors face à un projet « prêt à être construit », sans risque administratif résiduel et peut proposer un prix plus intéressant et avancer plus rapidement.

Au-delà du logement, d’autres coûts en hausse

Au-delà du prix du logement, d’autres éléments doivent aujourd’hui être pris en compte, comme l’évolution des coûts de l’énergie pour se chauffer ou se déplacer. Ou encore l’augmentation des taux d’intérêt, qui pèsera davantage sur le budget « logement » des ménages. « Nous sommes confrontés à un risque de précarisation accru. Non seulement, il est important de construire plus, pour rééquilibrer le marché, mais il faut aussi construire autrement, explique Marc Widong. Au cœur de nos développements, par exemple, nous mettons en place des concepts énergétiques innovants, moins dépendants des énergies fossiles afin de permettre aux futurs occupants de se chauffer à moindre frais. Nous veillons aussi à faciliter les déplacements, en assurant une bonne liaison de nos projets au transport en commun. »

Si la problématique de la pénurie de logement est structurelle, y répondre exige la mise en place d’actions coordonnées, en impliquant les acteurs du public et du privé.

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