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Observatoire de l’habitat

80.000 logements possibles sur des terrains... nus



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L’État dispose d’une réserve foncière pour mener de nouveaux projets (ici Elmen), mais ce n’est qu’une partie de la réponse au problème. (Photo: Matic Zorman/archives)

Le Liser a présenté, jeudi, les résultats d’études sur les terrains «constructibles» dans le pays. Les personnes physiques détiennent 72,5% de la surface exploitable, mais les sociétés possèdent les terrains à plus haute valeur.

Les chiffres dévoilés jeudi après-midi par le Liser pour l’Observatoire de l’habitat lors d’une conférence de presse donnent un aperçu de l’ampleur de la tâche de Sam Tanson (Déi Gréng) pour favoriser la hausse massive de logements, dont le pays a tant besoin.

Car, selon le Liser, il existe actuellement au Luxembourg des surfaces constructibles non occupées pour un ensemble cumulé de 2.846 hectares. L’équivalent de 50.000 à 80.000 logements qui pourraient être construits.

«Ce sont des terrains déjà disponibles, sans avoir besoin d’étendre le plan d’aménagement général, le PAG, et sans nécessiter de PAP, de plan d’aménagement particulier», déclarait Julien Licheron, coordinateur de l’Observatoire de l’habitat.

Pour mieux comprendre la situation, le Liser a livré quatre notes qui forment un «panorama de la situation du foncier au Grand-Duché de Luxembourg».  (situation à 2016)

Rétention vs spéculation

Premier enseignement: les terrains disponibles ont augmenté entre 2013 et 2016 (+4,7%), en raison de l’obligation pour les communes de leur allouer des affectations, suite à la dernière mouture de la loi sur le logement.

Une réserve foncière supplémentaire de 793 hectares à bâtir est aussi à aller chercher dans les zones non affectées des anciens PAG.

Parmi les 2.846 hectares potentiellement disponibles, 33,1% (environ 941 hectares) correspondent à des Baulücken, ces parcelles en milieu urbain qui ne nécessitent pas d’aménagement de voiries.

Pourquoi les propriétaires ne vendent-ils pas? En marge de la conférence de presse, les responsables du Liser émettent l’hypothèse d’une rétention, plutôt qu’une approche spéculative. Ce qui se vérifierait dans le faible nombre de transactions liées aux terrains à bâtir.

89,1% dans les mains des privés

Troisième enseignement: le foncier disponible épouse des cercles concentriques qui se resserrent autour de quelques propriétaires.

«Globalement, les acteurs privés (particuliers, personnes morales et copropriétés) détiennent environ 89,1% de la surface disponible, contre 10,9% seulement pour les acteurs publics», précise le Liser dans sa publication.

Soit 15.907 personnes physiques qui détiennent 72,5% de la surface totale, pour 65,2% de la valeur totale. L’hypothèse de 10.000 familles propriétaires est émise sur ce point par le Liser.

L’action du gouvernement pourrait concerner, dans un premier temps, en particulier les 746 sociétés privées qui détiennent 18,6% de la surface, selon les calculs du Liser. D’autant plus qu’un petit nombre des sociétés disposent des terrains les plus chers, dans la capitale et sa ceinture.

«En valeur absolue, 117 individus et 59 sociétés privées détenaient chacun plus de 10 millions d’euros de terrains. De l’autre côté de la distribution, 11.179 individus détenaient 10 ares (1.000m2) ou moins de terrains disponibles», note encore le Liser.

Le Liser ne dispose pas du nom des propriétaires et dirigeants des sociétés, pour des raisons de confidentialité. Il n’est donc pas possible de déterminer si des personnes physiques détiennent aussi des terrains via des sociétés. Ni de faire remonter des sociétés vers un éventuel même propriétaire.

+6,1% en moyenne annuelle

Pour la ministre du Logement, également présente à la conférence de presse, l’enjeu sera de trouver les mesures ad hoc pour inciter les propriétaires à se mobiliser. La publication d’une telle étude constitue un premier signal.

Car l’autre enseignement du jour n’est en réalité pas une surprise: les prix des terrains n’ont pas cessé d’augmenter.

Environ +6,1% en moyenne annuelle. Ce qui fait dire à Julien Licheron que la hausse des prix des logements – environ 4% par an – est imputable en grande partie au prix du foncier, puisque les coûts de construction épousent sensiblement le niveau de l’inflation.

Le prix médian de l’are varie d’ailleurs fortement en fonction de la région, note le Liser: d’environ 25.000€ à 30.000€/are de terrain dans de nombreuses communes du nord du pays à près de 200.000€/are de terrain à Luxembourg-ville (2015-2017).

Menés en partie (pour la note n°23) suite à une question parlementaire posée par les députés LSAP Franz Fayot et Yves Cruchten , les travaux du Liser devraient à présent connaître une suite politique.

L’accord de gouvernement mentionnait la mobilisation de terrains à bâtir parmi les mesures susceptibles d’endiguer le problème du logement. L’État sait désormais de quelle réserve il dispose. Reste le plus épineux: mobiliser les propriétaires privés.

Consulter les documents du Liser