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Réflexion

Rénover plutôt que démolir?



Le bâtiment historique du groupe Heintz van Landerwyck, qui date de 1937, a été conservé à Hollerich. Avec sa transformation, il retrouvera ses lignes historiques et accueillera une extension contemporaine pour une surface de nureaux de 5.500m 2 . (Photo: Romain Gamba/Maison Moderne)

Le bâtiment historique du groupe Heintz van Landerwyck, qui date de 1937, a été conservé à Hollerich. Avec sa transformation, il retrouvera ses lignes historiques et accueillera une extension contemporaine pour une surface de nureaux de 5.500m 2 . (Photo: Romain Gamba/Maison Moderne)

Au Luxembourg, par facilité, on démolit beaucoup pour reconstruire ensuite. La pratique n’est cependant pas forcément la plus opportune d’un point de vue économique et environnemental. En outre, elle menace le patrimoine bâti.

Les espaces de travail dans lesquels évoluent les équipes de Christian Bauer & Associés Architectes ne manquent pas de cachet. Il y a une quinzaine d’années, le bureau d’architecture est parvenu à convaincre un propriétaire de ne pas raser un vieux hangar situé rue de Hollerich et de le réhabiliter pour le lui louer. «Il voulait détruire le bâtiment. De notre côté, nous avons préféré considérer son potentiel à travers sa réhabilitation, confie Christian Bauer . Nous avons donc entamé une discussion avec lui. En négociant un loyer en lien avec l’investissement nécessaire à la rénovation du bâtiment pour qu’il puisse satisfaire à nos besoins, nous lui avons permis de réaliser une bonne affaire.»

Démolir, solution de facilité

Est-il préférable de rénover ou de démolir pour reconstruire? La question peut susciter de vifs échanges, entre associations luttant pour la préservation du patrimoine bâti, promoteurs immobiliers, architectes, autorités publiques. Le débat, toutefois, mérite d’être approfondi, tant les enjeux sont réels. «Au Luxembourg, alors que la pression pour développer du logement est très forte, on détruit beaucoup trop, clame Paul Ewen, président de la Lëtzebuerger Denkmalschutz Federatioun (LDF), qui regroupe une douzaine d’associations de défense du patrimoine bâti et architectural au Luxembourg. Dans chaque pays, en Europe, les bâtiments protégés représentent en moyenne 5% du volume construit. Au Luxembourg, les immeubles que l’on considère comme devant être protégés ne représentent même pas 1% du volume construit. On ne protège pas assez, ni au niveau national, ni au niveau communal.»

La réhabilitation des bâtiments anciens, s’ils ne présentent pas une particularité historique évidente leur valant d’être protégés, n’est toutefois pas une pratique courante au Luxembourg. De manière générale, un promoteur amené à envisager un projet sur une zone déjà construite préférera démolir pour ensuite reconstruire. «La démolition, c’est généralement la solution la plus facile. Cela ne veut cependant pas forcément dire que c’est la meilleure, commente Christian Bauer. Dans beaucoup de cas, il y a une opportunité à envisager ce qu’il est possible de faire à partir d’un bâtiment existant, pour améliorer le patrimoine au lieu de le détruire.»

Un enjeu énergétique

Si l’on envisage l’opportunité de rénover ou celle de démolir, d’une part sur le plan environnemental, d’autre part au niveau de la rentabilité économique, on constate qu’il n’est pas évident de trancher. «On entend souvent dire qu’il est préférable de démolir un vieux bâtiment parce que celui-ci ne répond pas aux standards en matière d’isolation. Il s’avère cependant qu’un vieux bâtiment mal isolé, aux murs épais, est souvent moins énergivore qu’un bâtiment neuf. Ce dernier doit généralement intégrer beaucoup d’éléments techniques, consommateurs d’énergie et qu’il faudra maintenir dans le temps, sans parler des coûts que cela représente», explique Christian Bauer. L’architecte pousse la réflexion encore plus loin, en considérant l’empreinte environnementale d’un bâtiment sur l’ensemble de son cycle de vie. «Chaque bâtiment contient ce que l’on appelle de l’énergie grise, qui est la somme de l’énergie ainsi que des émissions de CO2 qui ont été nécessaires pour le construire, fabriquer les matériaux, les acheminer, explique-t-il. Confectionner du béton, par exemple, exige énormément d’énergie. Beaucoup de matériaux, en outre, sont très difficiles à recycler. Si l’on intègre ces éléments, le bilan énergétique associé à un projet de démolition pour reconstruire du neuf est très mauvais. Cela s’apparente dès lors à un énorme gâchis énergétique alors que l’on aurait pu faire quelque chose en s’appuyant sur l’énergie déjà présente dans le bâtiment.»

La démolition des ateliers CFL (devenus vétustes et dont l’activité a été transférée à Howald) a permis de débloquer deux hectares de terrain. (Photo: Eric Chenal/archives)

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La nouvelle surface doit accueillir deux nouveaux quais et quatre nouvelles voies, et se complètera d’un projet mixte comprenant commerces, bureaux, horeca et résidentiel. (Photo: Maison Moderne)

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Revaloriser plutôt que muséifier

Pour l’architecte, avant d’engager un projet de démolition, il convient idéalement d’évaluer l’ensemble des aspects, et notamment cette composante d’énergie grise présente dans le bâtiment. Au-delà, les possibilités de rénovation sont nombreuses. Souvent, tout en préservant l’enveloppe extérieure, il est possible de rénover un bâtiment pour faire en sorte que les espaces intérieurs répondent à de nouveaux usages. Il est aussi possible d’ajouter des éléments, annexes ou étages supplémentaires. «Lorsque l’on parle de préserver le bâti, l’idée n’est pas forcément de muséifier l’existant, mais d’envisager comment l’enrichir culturellement, comment continuer à écrire l’histoire sur ce qui a été construit par le passé», assure Christian Bauer.

Mais si l’on choisit de démolir, c’est aussi peut-être pour aller vite, et surtout pour maximiser la rentabilité du foncier. La pression sur le foncier est forte au Luxembourg. Souvent, plutôt que de voir ce qu’il peut faire d’une bâtisse, le promoteur va considérer ce qu’il peut élever à la place. «L’idée que rénover coûte plus cher que construire du neuf est une légende urbaine. Transformer une vieille bâtisse de 400 m2 en trois unités de logement s’avère bien moins onéreux que de construire un nouvel ensemble pour une surface équivalente. Le problème, c’est que le promoteur, souvent, va voir les 1.500 m2 qu’il va pouvoir construire en démolissant la ferme offrant 400 m2», commente Paul Ewen. Pour le défenseur du patrimoine bâti, la faute n’incombe pas aux promoteurs. «Nous ne cherchons pas à faire un procès d’intention à ces acteurs. Dans la plupart des cas, ils font ce qu’on les autorise à réaliser, poursuit-il. Nous pensons qu’il est urgent de prévoir des règles de préservation du patrimoine, avec des PAG assurant une réelle cohérence en la matière à l’échelle du territoire national, sous la supervision du ministère de tutelle. Cette ferme, par exemple, pourrait très bien intégrer un ensemble immobilier répondant plus globalement à un besoin en logements.»

Imbroglio législatif

Car démolir un bâtiment, tous s’accorderont à le dire, c’est effacer un morceau de l’histoire d’un territoire. Évidemment, tout ne mérite pas d’être préservé. Cependant, il faut encore pouvoir déterminer ce qui vaut la peine de l’être et ce qui pourrait être oublié. Il est important de préserver des bâtiments témoignant d’une époque, de l’histoire sociale militaire, religieuse, industrielle, technologique, ou qui sont singuliers sur le plan architectural. Au cœur du projet de rénovation du quartier de Hollerich, par exemple, c’est presque naturellement que l’on a voulu préserver le bâtiment de l’usine Heintz van Landewyck, au style particulier, réel témoin du passé industriel du quartier. Il sera transformé en espace de bureaux.

La préservation, toutefois, n’est pas appliquée partout de la même manière. «Le principal problème, sans que ce soit le seul, réside dans le fait que coexistent deux mécanismes légaux visant la protection du patrimoine bâti, explique Paul Ewen. D’une part, la loi de 2004, modifiée en 2011, concernant l’aménagement communal et le développement urbain, qui permet de prescrire des servitudes pour le patrimoine bâti au niveau du PAG. D’autre part, la loi du 18 juillet 1983 qui établit des règles de conservation et de protection des sites et monuments nationaux.»

Ces deux lois, sous-tendues par deux philosophies différentes, dépendent de deux ministères de tutelle et de responsables politiques différents, alors qu’elles concernent des objets répondant aux mêmes critères de préservation.

Préservation à dimension variable

Les politiques de part et d’autre ne sont pas coordonnées et la législation, selon la LDF, n’est dès lors pas correctement appliquée. Si l’on considère la loi de 1983, l’inventaire des objets à protéger, qui reprend actuellement 27.000 biens, est loin d’être actualisé et ne couvre pas toutes les communes. En outre, cet inventaire ne permet pas, légalement, de garantir la protection des bâtiments qu’il intègre. «On constate que les bâtiments considérés comme à protéger ne sont pas repris comme tels dans les nouveaux PAG établis, comme l’exige la loi de 2004. Aujourd’hui, 58 communes sur 102 se sont dotées d’un nouveau PAG. Pour 35 autres, il est en cours de révision. Or, seuls 14.000 biens sont repris dans les PAG comme étant à protéger sur les 18.000 qui devraient l’être. Pourquoi les 4.000 autres n’y figurent-ils pas?», interroge le président de la LDF.

En fin de compte, le conseil communal de chaque commune, sans avoir nécessairement l’expertise requise, étant potentiellement soumis à la pression des propriétaires et investisseurs, peut décider seul du sort réservé à ces bâtiments. «Au final, on constate l’approbation de PAG avec des taux de protection effectifs totalement différents d’une commune à l’autre, commente Paul Ewen. Il résulte de tout cela une incohérence totale de la protection du bâti au niveau national. Le ministère de l’Intérieur, qui exerce une tutelle sur les communes en la matière, devrait en principe faire appliquer la loi. C’est à lui de rappeler aux communes qu’elles ont non pas le droit mais bien l’obligation de préserver leur patrimoine culturel. Dans les faits, on constate que ce n’est pas le cas. Par exemple, à Pétange ou Esch-sur-Alzette, les PAG ne prévoient la protection que de 16% des bâtiments repérés comme remplissant les critères pour leur sauvegarde.»

Construire pour durer

Quand vient le moment d’effectuer un choix entre démolir ou rénover, il est important de tenir compte du contexte. «Détruire une vieille école, au cœur d’un village, parce qu’elle ne permet plus d’accueillir des enfants, n’est pas une bonne raison. De tels bâtiments participent à l’histoire du lieu et peuvent retrouver une nouvelle vie de bien des manières. Par contre, de nombreux immeubles de piètre qualité, construits dans les années 60, présentent peu d’intérêt architectonique à être préservés, si ce n’est pour leur éventuelle énergie grise. Leur mise à niveau, bien souvent, n’a d’ailleurs pas de sens économiquement», explique Christian Bauer. Ce qui permet à l’architecte de rappeler l’importance de construire pour l’avenir, en privilégiant la qualité: «Il est essentiel de concevoir des immeubles faits pour durer. Pour cela, il faut veiller à utiliser les bons matériaux, en leur conférant une grande flexibilité, pour qu’ils puissent s’adapter aux besoins actuels et à venir.»

Cet article a été rédigé pour  l’édition magazine de Paperjam du mois d’août/septembre  parue le 15 juillet 2021.

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