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L’OBSERVATOIRE DE L’IMMOBILIER

Précieux patrimoine



Vincent Bechet, Partner et Président exécutif d’INOWAI et Tom Beiler, Architecte associé du cabinet Beiler François Fritsch Montage Maison Moderne

Vincent Bechet, Partner et Président exécutif d’INOWAI et Tom Beiler, Architecte associé du cabinet Beiler François Fritsch Montage Maison Moderne

Pour faire face à la croissance économique et démographique que connaît le pays depuis plusieurs années, les chantiers vont bon train au Luxembourg. De plus en plus, les projets immobiliers veillent à préserver ou à s’intégrer au mieux dans le patrimoine bâti.

Démolition, construction, rénovation, réhabilitation… Partout à travers le pays, de nombreux projets de (re)développement sont en cours. À Wiltz, Dudelange, Belval ou encore Mersch, ces villes qui ont été autrefois marquées par les activités industrielles, des friches sont par exemple en train d’être reconverties. On voit aussi sortir des cartons d’innombrables projets de création, rénovation ou reconstruction de bâtiments individuels. À l’étroit pour accueillir son flot de nouveaux résidents, d’entreprises et de travailleurs, le Grand-Duché se doit en effet de tirer parti du mieux possible des surfaces dont il dispose.

Démolir plutôt que conserver, un choix réfléchi

Dans ce contexte, d’aucuns se questionnent quant à la préservation du patrimoine bâti. Il est en effet courant de voir, au Luxembourg, de grandes grues mettre des bâtiments à terre. « Une démolition est toujours plus spectaculaire qu’une rénovation. De tels travaux ne passent pas inaperçus et attirent donc davantage l’attention. Mais très souvent, ces démolitions ne sont pas faites au hasard », explique Tom Beiler, Architecte associé du cabinet Beiler François Fritsch.

« Pour plusieurs raisons, on peut voir des bâtisses, plus ou moins anciennes, être rasées plutôt que préservées, poursuit Vincent Bechet, Partner et Président exécutif d’INOWAI. Parfois, c’est parce que l’immeuble ou la maison ne présente pas de caractère singulier, d’intérêt architectural et qu’il est donc plus facile, plus rapide et moins coûteux de repartir de zéro. Parfois, c’est parce qu’il n’est pas possible, très compliqué ou trop onéreux de l’améliorer et d’y intégrer les éléments technologiques et techniques nécessaires pour répondre aux normes écologiques ou de sécurité actuelles. Parfois, c’est parce qu’il y a des problèmes ou des malfaçons dans le bâtiment initial, que la construction est de mauvaise qualité. »

Un patrimoine parfois mis à mal

Reconstruire doit alors être fait en tenant compte de l’environnement, de l’époque dans lequel le bâtiment s’inscrit. « Il y a eu, dans le passé, des choses malheureuses, faites à la va-vite. On a vu s’ériger des constructions animées par d’autres intérêts que la sauvegarde du patrimoine existant ou l’intégration de ces nouveaux projets dans le patrimoine bâti, regrette Tom Beiler. Résultat : on a perdu le fil rouge et créé des bâtiments qui ne correspondent pas du tout à leur environnement ni à leur contexte. »

Ce manque d’harmonie et de vision architecturales peut s’expliquer par la multitude d’acteurs qui interviennent dans ce type de projets. « Il est difficile de coordonner tout le monde : le service des Sites et monuments nationaux, la commune concernée – chacune ayant une vision bien particulière de ce qu’il faut ou non conserver, de ce qui fait partie du patrimoine  –, l’État ou encore le propriétaire foncier, confie Tom Beiler. Et très souvent, les règles urbanistiques contrôlent des données quantitatives – les volumes, les hauteurs, les mètres carrés – mais rarement la qualité des projets. C’est dommage. »

Enjeux sociaux et environnementaux

Si toutes les bâtisses n’ont bien sûr pas un intérêt à être sauvegardées, préserver l’ancien, le rénover, le réhabiliter ou encore le reconvertir, c’est garder une trace du passé, se souvenir d’une partie de l’histoire d’une rue, d’un quartier, d’un village, d’une ville, d’un pays. « Il y a une dimension sociale importante dans le patrimoine bâti, souligne Tom Beiler. Chaque bâtiment participe en effet à l’histoire d’un lieu et a une influence sur l’espace qui l’entoure, sur la luminosité, la convivialité d’un endroit. »

Conserver l’existant, au moins en partie, c’est aussi un formidable moyen de contribuer au développement durable. En effet, si les anciens bâtiments sont généralement moins performants en énergie que les constructions les plus récentes, il ne faut pas oublier qu’ils renferment chacun de l’énergie grise, à savoir l’énergie qui a été nécessaire pour extraire, fabriquer, transporter, mettre en œuvre, recycler les matériaux qui les composent. « En transformant ou en gardant certains éléments plutôt qu’en reconstruisant entièrement, on évite de gaspiller cette énergie qui a déjà été produite, on n’extrait pas de nouvelles ressources, on économise des matières premières. C’est d’ailleurs ce que nous avons nous-mêmes fait pour le siège d’INOWAI à Luxembourg, en ré-exploitant des espaces existants dont la fonction première était de servir de salle IT pour une banque de la place financière luxembourgeoise », précise Vincent Bechet.

Une pratique encore peu courante

Toutefois, une telle démarche nécessite généralement un budget plus conséquent. Et face à la pression immobilière, pour les promoteurs ou les particuliers investisseurs, il est donc souvent plus facile et moins cher de se tourner vers la reconstruction. « Démolir puis reconstruire permet bien souvent de gagner des mètres carrés, d’ajouter des étages, de diviser une maison en plusieurs appartements, en bref, de rendre un projet plus rentable, explique Vincent Bechet. La pénurie de logements met une pression énorme sur le foncier. Le déséquilibre du marché immobilier a de grandes conséquences sur la façon dont on conçoit les bâtiments. » De tels projets exigent aussi bien souvent davantage de réflexion et impliquent d’entamer des processus administratifs qui peuvent se révéler lourds et chronophages.

Au Luxembourg, la rénovation, la réhabilitation et l’amélioration d’anciennes bâtisses n’est donc pas vraiment dans les mœurs. Petit à petit, l’idée gagne toutefois du terrain dans la tête des architectes, des promoteurs, des maîtres d’ouvrage. L’Administration, aussi, se montre plus regardante quant à la préservation du patrimoine bâti. Elle cherche à trouver le juste milieu entre d’une part, la préservation des bâtiments historiques ou présentant du caractère et d’autre part, le développement d’immeubles contemporains à intégrer au mieux dans le paysage environnant.

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