ENTREPRISES & STRATÉGIES — Immobilier

Et demain ?

Visibilité réduite



Paperjam

Avec une prise en occupation positive et un taux de vacance en baisse constante, les professionnels de l’immobilier d’affaires clôturent l’année sur une note enthousiaste. Pour demain, les indicateurs restent toutefois peu lisibles.

Au Luxembourg, la bonne santé de l’immobilier d’affaires est étroitement liée à la vigueur de la place financière, principale consommatrice de mètres carrés. Dès lors, en cette période chahutée où les bourses s’affolent à la moindre anicroche, les professionnels du secteur marchent sur des œufs quand il s’agit d’envisager l’avenir.

Certes, les indicateurs récents sont bons. Au troisième trimestre 2011, la demande placée de bureaux sur le marché a augmenté de 87 % sur un an. « Il convient toutefois de rester prudent en raison du contexte économique européen encore instable à ce jour », note Jean-Pierre Lequeux, managing director de DTZ Luxembourg.

« Pour le dire simplement, l’immobilier de demain ressemblera à l’économie de demain, précise Laurent Cooreman, managing director de CB Richard Ellis. La vraie question est de savoir ce que va devenir le modèle luxembourgeois à plus ou moins longue échéance. 50.000 personnes vivent de près ou de loin de l’activité financière aujourd’hui. Le parc de bureaux leur est essentiellement dédié. Et demain ? »

Pris en instantané, le contexte du moment est de nature plutôt rassurante. Ainsi, avec 175 millions d’euros réalisés en 10 transactions au troisième trimestre 2011, le marché de l’investissement enregistre une nette amélioration par rapport à l’année précédente. Autre élément important : après avoir connu un pic à 8 %, le taux de vacance est aujourd’hui en net recul à 5,5 %.

La demande surpasse l’offre

« Tout le monde s’accorde à dire qu’il va encore baisser dans les mois à venir, relève Tehdi-Edouard Babigeon, manager d’agence chez RealCorp Luxembourg. Un ajustement logique dû au ralentissement des mises en chantier de bureaux neufs depuis 2008. »

À l’époque, développeurs, investisseurs et promoteurs ont été largement freinés dans leurs ardeurs. Les projets sont restés dans les tiroirs. Dès lors, si le stock disponible a grimpé de 66.000 m2 cette année, très peu de chantiers arriveront à terme en 2012. « À moins d’un retour inattendu de grandes surfaces sur le marché, en raison de restructurations dans le monde bancaire par exemple, la prise en occupation va être supérieure à l’offre, avec des conséquences possibles sur les loyers », souligne Jean-Pierre Lequeux.

Pour le moment, malgré la crise, le loyer facial n’a pas diminué, au contraire du loyer économique, celui réellement versé par le locataire. Les propriétaires ont offert des gratuités de loyer ou des avantages comme des aménagements de bureaux. Si l’on retombe dans un marché favorable aux propriétaires, l’écart entre loyer facial et loyer économique va se rétrécir.

À plus ou moins brève échéance, les promoteurs vont reprendre les projets laissés en stand-by ces dernières années. Et en développer d’autres. « Mais tout va désormais dépendre de l’accès de chacun au financement », reconnaît Tehdi-Edouard Babigeon. Conséquence : les bâtiments à l’étude aujourd’hui ont tendance à être de plus petite taille que par le passé, un choix plus en ligne avec la réalité du marché luxembourgeois essentiellement composé de petites et moyennes entreprises.

« Les futures cellules mises en location devront être plus flexibles, plus fonctionnelles, mieux adaptées aux besoins des sociétés, reprend Laurent
Cooreman (CB Richard Ellis). Il est difficile de savoir quelles seront les activités qui auront le plus besoin de mètres carrés dans les années à venir, mais Belval est un bel exemple de ce à quoi on peut s’attendre. Les biotechnologies, la santé, sont des axes de développement clairement définis par le gouvernement. Les bâtiments sont moins typés, plus adaptables, avec des laboratoires et des bureaux. On s’oriente vers des typologies de construction et d’occupation futures différentes. »

Pour les locataires, les critères liés au choix d’un immeuble sont en évolution. La mutation vers le développement durable est en marche, à différents degrés. « Plus aucun développeur ou promoteur ne va s’engager aujourd’hui dans des études pour des bâtiments qui ne seraient pas certifiés, prédit Jean-Pierre Lequeux (DTZ). Certains fonds d’investissement ne s’adressent plus qu’à des développeurs qui présentent des projets ‘verts’. Plus efficients d’un point de vue énergétique, ces bâtiments procurent un gain direct à leurs occupants. » Le loyer sera peut-être un rien plus élevé, mais les charges devraient diminuer. Or, l’aspect coût global d’une occupation, comprenant loyer et charges, est devenu primordial pour bon nombre de sociétés obligées de contrôler davantage leurs dépenses que par le passé.

Accessibilité et mobilité

Cette arrivée de nouveaux bâtiments certifiés pourrait créer un marché immobilier à deux vitesses avec, d’un côté, des constructions neuves et performantes et, de l’autre, des immeubles existants et obsolètes. Mais toujours occupés… « C’est là tout le paradoxe luxembourgeois. Pour qu’on assiste à un ajustement des loyers à la baisse, et à un transfert vers des locaux certifiés, il faut qu’il y ait du vide locatif, rappelle M. Cooreman. Or, le taux de vacance au Luxembourg est très faible et on peut clairement se demander quel va être l’incitant qui va permettre de faire évoluer ce parc. »

De manière globale, le parc immobilier existant reste de bonne qualité. Surtout, il permet de répondre aux diverses problématiques exprimées par les locataires, avec une gamme de loyers assez large, et des localisations variées. « Les promoteurs ont compris quelles étaient les exigences des utilisateurs, des exigences de qualité évidentes, explique Tehdi-Edouard Babigeon (RealCorp). J’ai aussi le sentiment que les propriétaires sont à l’écoute du marché et de ses attentes. » L’un des défis reste toutefois l’adaptation future des bâtiments existants aux normes énergétiques les plus efficientes. Une question d’autant plus difficile à régler que nombre de bâtiments, en centre-ville notamment, sont détenus en copropriété.

Aujourd’hui, l’autre priorité affichée par les locataires touche à l’accessibilité, et donc à la localisation, des biens immobiliers qu’ils recherchent. Géographiquement, le paysage de l’immobilier d’affaires se concentre actuellement sur le centre de Luxembourg-ville et la proche périphérie. Mais les choses pourraient évoluer dans les années à venir. « La question de la mobilité va être essentielle. Le travail à domicile, le partage de postes, le développement des services de proximité, voilà des pistes qui seront de plus en plus explorées, avance Laurent Cooreman. La volonté est d’aller vers une plus grande mixité entre les bureaux, l’habitat et les services. »

Du point de vue de l’investisseur, l’effet de centralité est toujours très important. Plus on s’éloigne du centre, plus le risque est grand et on s’expose à des problèmes en période difficile. Les niveaux de loyer confirment cet état de fait. « Le centre, avec 40 euros / m2, connaît une relative stabilité. Le Kirch-berg reste très dynamique avec 3 % de taux de vacance et un loyer à 33 euros / m2 de moyenne », relève Tehdi-Edouard Babigeon. Du point de vue de l’utilisateur, le centre-gare redevient très porteur. Il redore son blason et profite de sa facilité d’accès via les transports en commun. « Il faut reconnaître que le développement de l’immobilier d’affaires s’est fait ces dernières années de façon plutôt anarchique, et sans véritable planification, ajoute encore Laurent Cooreman. Il est primordial qu’une politique plus cohérente soit mise en place à l’avenir. »

Naviguant à vue, sans réelle prise sur l’évolution de l’économie locale et ses retombées sur le secteur immobilier, les experts gardent confiance. Le marché luxembourgeois, stable par rapport à d’autres places européennes, reste attractif pour les investisseurs qui misent sur le long terme.

 

PRISE EN OCCUPATION - 2011, année de la reprise ?

Au cours des neuf premiers mois de l’année, la prise en occupation de bureaux atteint 127.750 m2, soit des chiffres supérieurs aux prises en occupation annuelles enregistrées en 2009 et 2010. « Voilà qui laisse présager une belle année », avance Tehdi-Edouard Babigeon (RealCorp Luxembourg). En termes de mètres carrés placés, 68 % des commercialisations l’ont été sur des surfaces supérieures à 500 m2. La taille moyenne des transactions est de 827 m2. « Les tailles sont importantes, les transactions sont moins nombreuses. Or, il est admis que les transactions liées aux petites surfaces donnent une bonne impression du dynamisme du marché… », poursuit le chef d’agence. Bref, si l’optimisme est de rigueur, l’euphorie n’est pas de mise.

Parmi les transactions majeures effectuées ce dernier trimestre, on trouve un pré-achat signé par la Banque Raiffeisen à Leudelange pour occupation propre (8.000 m2). À Belval, Ketterthill occupera 6.160 m2 dans les Twin Buildings II. Toujours à Esch, le CRP Henri Tudor prendra 4.900 m2 en location dans le Start Up Building. Au centre-ville, ce sont 4.800 m2 qui seront loués à Kremer Associés et Clifford Chance dans le futur immeuble Charlotte. M. P.


IMPLANTATIONS - Belval dans le viseur

La répartition géographique de la demande placée démontre une fois de plus l’intérêt des utilisateurs pour les secteurs du centre-ville avec 26 % des surfaces louées au troisième trimestre 2011, de la gare et du Kirchberg (26 % à eux deux). Ces zones restent toujours très demandées en raison de leur centralité et de l’offre relativement fournie en matière de petites surfaces de bureaux.

« En termes de taille de transactions, Esch-Belval devient une zone recherchée par les grandes entreprises, relate Jean-Pierre Lequeux (DTZ). Ainsi, 14.660 m2 ont été pris en occupation en quatre transactions ce dernier trimestre. »

Depuis le début de l’année, cette zone représente 14 % de la prise en occupation globale du pays. Le développement prévu sur ce secteur dans les années à venir devrait confirmer l’intérêt de la part des sociétés désireuses de s’y implanter.   M. P.