ENTREPRISES & STRATÉGIES — Immobilier

Bilan et perspectives

Un marché immobilier décentralisé en 2013



L'arrivée de nouveaux espaces commerciaux devrait redonner un peu de tonus à ce secteur immobilier selon Romain Muller. (photo: paperJam.TV)

L'arrivée de nouveaux espaces commerciaux devrait redonner un peu de tonus à ce secteur immobilier selon Romain Muller. (photo: paperJam.TV)

Jones Lang LaSalle, qui fête ce soir ses 25 ans d’implantation au Luxembourg, dresse un état des lieux du marché immobilier professionnel.

En observant, aujourd'hui, un stock d’immeubles de bureaux de quelque 3.518.000 m2, Jones Lang Lasalle, firme spécialisée dans le conseil et les transactions immobilières, mesure l’évolution parcourue par ce marché depuis son arrivée au Luxembourg, il y a 25 ans. Ce type de surface a d’ailleurs augmenté de 141% durant cette période, en dépit du prix élevé du foncier.

Angélique Sabron à la tête de l’Office agency

Et les données de 2013 apportent un condensé des caractéristiques qui ont émaillé le marché ces dernières années. «Le secteur financier demeure le plus actif sur le marché des occupants à Luxembourg. Mais les administrations publiques et les institutions européennes ont marqué leur retour avec des transactions de grande taille dans des immeubles de qualité», a déclaré Romain Muller, managing partner de Jones Lang LaSalle Luxembourg lors d’un rendez-vous avec la presse ce mardi.

L’occasion, également, d’annoncer une réorganisation interne avec la prise de fonction d’Angélique Sabron à la tête de l’Office agency, remplaçant M. Muller à ce titre. Celui-ci continuera à assurer la direction générale de la marque au Luxembourg.

Le retail en attente de reprise

Du côté du retail (immobilier de commerce), 2013 n’a pas été marquée par des livraisons majeures en dehors d’extensions de sites déjà existants comme la Belle Étoile (35.000 m2). Deux infrastructures d’envergure sont néanmoins attendues pour 2017 afin d’apporter de nouveaux stocks disponibles: l’ensemble Royal Hamilius (16.000 m2) et le shopping centre du Ban de Gasperich (80.000 m2).

«Le marché immobilier relatif aux surfaces commerciales accuse le coup de la conjoncture», précise Jones Lang LaSalle. Pour Pierre-Paul Verelst, responsable du département recherche de la société, «les transactions enregistrées dans les shoppings centres ainsi que les high streets sont en net recul (12%, ndlr) par rapport à la moyenne de ces cinq dernières années. (42%, ndlr).»

Du côté des loyers, leurs prix seraient restés stables en 2013, à 100 euros par m2 et par mois au centre commercial Auchan et 120 euros par m2 par mois pour la Grand-Rue et la rue Philippe II. Or ces rues ont été le théâtre des faillites commerciales en série début septembre. Un phénomène que d’aucuns imputaient à des loyers trop élevés, hypothèse que ne partage pas le patron de Jones Lang LaSalle.

Un taux de vacance appelé à augmenter

Si l’absence de livraison de grande envergure dans le domaine du bureau a eu un impact positif sur le taux de vacance (5,1% contre 6,5% en 2012), l’année 2014 devrait, à l’inverse, être marquée par la livraison des nouveaux sièges de PwC (Ban de Gasperich) et de KPMG (Kirchberg). «Nous nous attendons à une poursuite de la baisse du taux de vacance jusqu’au 4e trimestre avant une reprise à la hausse en raison des quelque 35.000 m2 de seconde main qui seront libérés suite au déménagement de ces deux sociétés», note Romain Muller.

Comme en 2009, les bureaux du district «décentralisé» ont rencontré un intérêt important (31% des prises d’occupation) en réponse aux besoins concrets des entreprises. «Le marché des espaces décentralisés séduit non pas forcément en raison des loyers éventuellement plus intéressants, mais parce que les entreprises, qui sont parfois amenées à se regrouper, y trouvent des surfaces qui répondent à leurs besoins opérationnels.»

Deux opérations au-delà de 5.000 m2 sont à pointer pour cette zone: 5.700 m2 achetés par l’État (administration des Douanes et la Police) à Hamm ainsi que 5.100 m2 loués par le Centre de traduction de l’Union européenne à la Cloche d’Or (Drosbach). En revanche, les surfaces situées à la périphérie de la capitale ne tirent pas profit de leur disponibilité avec une prise en occupation stable (16%).

Anticiper les tendances

Dépendant de l’économie locale, des instruments de financements et des initiatives politiques, le secteur immobilier est révélateur de la santé d’un pays et de son attractivité.

La création de fonds de dette ou d’instruments ad hoc de la part d’assureurs en alternative aux produits bancaire; l’appétit de certains investisseurs pour des investissements spéculatifs (sans locataire prédestiné) et l’achat de bâtiments par des family offices et autres investisseurs étrangers (notamment français) inspirera certainement les acteurs du secteur ainsi que les décideurs pour anticiper de nouvelles tendances.