ENTREPRISES & STRATÉGIES — Immobilier

Habitat

Un gros potentiel foncier disponible



Un appartement sur Luxembourg est à plus de 5.700 euros/m2 sur Cents, Belair, le Limpertsberg, ou le Kirchberg.  (Photo : Fonds Kirchberg)

Un appartement sur Luxembourg est à plus de 5.700 euros/m2 sur Cents, Belair, le Limpertsberg, ou le Kirchberg. (Photo : Fonds Kirchberg)

L’activité générée par les ventes de biens immobiliers et fonciers a frôlé les 4 milliards d’euros en 2011, selon l’Observatoire de l’Habitat. Et il reste plus de 2.700 hectares disponibles en zone d’habitat un peu partout dans le pays. Les trois quarts d’entre eux sont aux mains de particuliers.

Dans la sixième édition de son rapport d’activité, l’Observatoire de l’Habitat, avec le ministère du Logement et la collaboration du Ceps/Instead, donne un large aperçu des grandes tendances et une évolution de tout ce qui touche au logement et à l’immobilier résidentiel.

Un élément, parmi d’autres, relevé par l’Observatoire, objective l’importance du marché. Ainsi, parallèlement à la hausse du nombre de ventes, le volume financier généré par le total des transactions immobilières et foncières a aussi augmenté entre 2010 et 2011. Une augmentation de 7,6%, soit 277 millions d’euros. L’activité générée par les ventes de biens immobiliers et fonciers a ainsi atteint 3,921 milliards d’euros en 2011.

La maison de Walferdange, l’appartement de Belair

Les indicateurs de prix ont eu une courbe toujours ascendante au cours de l’année 2011: +2,27% pour les prix annoncés des maisons et surtout +5,58% pour ceux des appartements entre le 4e trimestre 2010 et le 4e trimestre 2011. Cette tendance est d’autant plus marquée pour la location : +7,85% pour les loyers annoncés des maisons et +10,09% pour ceux des appartements entre le 4e trimestre 2010 et le 4e trimestre 2011.

Evidemment, tout dépend du lieu. Ainsi par exemple, le prix annoncé (en moyenne) pour une maison à vendre a été, en 2011, de 933.000 euros à Walferdange, alors qu’il était de 390.000 euros à Wiltz. Luxembourg-Ville, dans ce tableau, affiche 780.000 euros, alors que la moyenne du pays se situe juste sous la barre des 600.000 euros.

Le constat vaut aussi pour le prix des appartements. Si on prend Luxembourg, on est à plus de 5.700 euros le mètre carré sur Belair, le Limpertsberg, le Kirchberg ou Cents. Hollerich est le seul quartier à moins de 4.500 euros/m2.

De la superficie pour (après-) demain

Il est aussi intéressant de se pencher sur le potentiel foncier disponible. Les chiffres observés sont ceux de 2010 : il restait 2.701 hectares de terrains théoriquement disponibles pour l’habitat (en zone d’habitat recensée au cadastre). Soit pratiquement la moitié de l’ensemble des terrains disponibles à l’intérieur des périmètres d’agglomération. On parle bien de potentiel foncier, qui se base sur des données théoriques et ne prend pas en compte la volonté des propriétaires de bâtir ou non leurs terrains… et encore moins la spéculation qui peut aller de pair.

En 2010, trois quarts des terrains disponibles (2.047 ha) appartiennent à des particuliers. Mais, en fonction du degré de mobilisation, seuls 561 hectares de ces terrains seraient disponibles rapidement.
Qui sont les autres propriétaires ? Les personnes morales (sociétés) détiennent 15% des terrains disponibles (110 hectares de plus qu’en 2007). Les administrations communales ont plus de 5% des terrains, et l’Etat luxembourgeois seulement 0,77 %, soit 21 hectares, dont 4 sont prêts à être urbanisés dans moins de deux ans.

234 hectares sur Luxembourg

En revanche les terrains appartenant aux différents Fonds ainsi qu’à la Société Nationale des Habitations à Bon Marché (SNHBM) ont très fortement augmenté par rapport à 2007, passant de 3 hectares chacun à respectivement 21 et 19 hectares. Ce sont essentiellement les particuliers qui ont vendu aux fonds (Kirchberg par exemple). Mais les propriétaires privés ont aussi beaucoup transféré de leurs biens vers des personnes morales, qui ont ainsi vu grossir leur portefeuille terrains de 38%, entre 2007 et 2010.

La superficie disponible est très inégale d’une commune à l’autre. Le potentiel s’avère le plus important sur Luxembourg (environ 234 ha). Il reste aussi pas mal de place théorique (entre 50 et 100 ha) sur des communes comme Wincrange, Strassen, Niederanven, Dudelange…