ENTREPRISES & STRATÉGIES — Immobilier

Immobilier résidentiel

Toujours plus loin, toujours plus haut…



Paperjam

Alors que l’accès au logement est devenu une véritable gageure pour de nombreux résidents, la demande continue à surpasser l’offre et entraîne les prix vers de nouveaux sommets. Face à ce paradoxe, les promoteurs tentent d’offrir des solutions pour tous les budgets.

Crise financière ou pas, les prix des appartements et des maisons suivent une courbe croissante, au grand dam des candidats acquéreurs, pour qui il devient de plus en plus difficile de passer de la case locataire à celle de propriétaire.

Malgré ce constat, les promoteurs n’ont aucun mal à écouler leurs réalisations, souvent sur plans, avant même que la première pierre n’ait été posée. Dans ces conditions, tout porte à croire que l’immobilier résidentiel a encore de beaux jours devant lui. « Les prix vont poursuivre leur fuite en avant, prédit Laurent Olmedo, directeur chez CréaHaus. Nous sommes loin des montants affichés dans d’autres grandes capitales européennes. Et sur certaines communes, quand on lance un nouveau lotissement, les terrains sont vendus avant même qu’on en fasse la publicité. »

Les propriétaires profitent de cette situation pour négocier leurs terres à prix d’or et contribuent grandement à cette hausse continue des prix. « Les terrains coûtent cher et cela se répercute directement sur la facture finale », constate Yves Gaspard, directeur commercial chez Thomas & Piron Luxembourg. En effet, après un léger ralentissement l’an dernier, les propriétaires redeviennent exigeants. La demande de terrains est forte, les promoteurs sont nombreux.

Dans le calcul du promoteur, le terrain intervient pour environ 40 % du prix final d’un appartement. Le rapport est encore plus important lorsqu’il s’agit d’une maison. L’aspect construction est un paramètre peu variable, mais qui a, lui aussi, tendance à augmenter avec le temps. Le public exige des biens plus performants, au minimum de classe B selon le passeport énergétique. « Conclusion : nos marges diminuent, poursuit Yves Gaspard. Mais notre volonté et la raison de notre réussite restent de fournir un niveau de prestations élevé, en rapport direct avec le prix demandé. »

La mixité de l’habitat

Dans un pays où l’accès à la propriété reste un objectif pour la grande majorité des résidents, les promoteurs cherchent des pistes pour que chacun trouve chaussure à son pied. « On s’écarte de plus en plus du schéma traditionnel qui voulait que nos parents construisent leur maison et y passent le reste de leurs jours, constate Nik Coenegrachts, principal partner chez Solum Real Estate Luxembourg. Aujourd’hui, on se marie, on divorce, on vit avec ses enfants. Et quand ceux-ci volent de leurs propres ailes, on cherche encore un autre confort. Cela se traduit par une mixité plus forte des produits mis sur le marché. »

Autrement dit, l’offre est plus diversifiée que par le passé. À côté de la maison quatre façades, sorte de Saint Graal inaccessible pour la plupart, les promoteurs déclinent une large gamme de produits, du studio à l’appartement de une à trois chambres jusqu’à la maison deux ou trois façades. « De nos jours, lors du premier contact avec le client, la discussion tourne autour du budget. C’est lui qui va définir vers quel type de bien on va pouvoir s’orienter. Nous proposons de plus en plus de projets mixtes avec des résidences, des studios à moins de 200.000 euros, des appartements à 300 ou 350.000 euros, puis des maisons de 500 à 650.000 euros. » À chacun d’y trouver son bonheur et tant pis s’il ne rentre pas dans les critères.

On l’aura compris, les promoteurs n’ont que peu de moyens de pression sur les prix. Tout au plus peuvent-ils offrir quelques bribes de solution ou pistes de réflexion. « À nos yeux, la densification de l’habitat est une piste intéressante qui mériterait une réflexion approfondie », confie Marc Clees, directeur chez Solum Real Estate. Le pacte logement, l’intégration de logements subventionnés afin de pouvoir donner accès à l’habitat à tous les résidents, sont des initiatives louables, mais derrière les idées de quelques politiciens, les réalisations concrètes se font encore trop rares jusqu’ici. « Partant du principe que chaque projet est consommateur de surface au sol, il nous semble indispensable de promouvoir une utilisation plus rationnelle des espaces qui va d’ailleurs de pair avec une amélioration de la qualité de vie, des chemins plus courts entre le domicile et le lieu de travail, des services utiles à proximité immédiate et une augmentation des espaces verts », poursuit M. Clees. Construire de façon plus dense, cela permet surtout de répercuter le coût du terrain sur des surfaces individuelles plus petites.

Toujours dans cette idée de rationalisation des espaces, plus aucun centimètre carré n’est perdu lors de la conception des logements. « L’architecture est de plus en plus structurée. Dans un appartement une chambre de 45 m2, on ne peut pas se permettre de perdre le moindre espace », confie Laurent Olmedo (CréaHaus). « Aujourd’hui, les gens vivent autrement qu’il a dix ans encore. Plus l’espace est réduit, plus on va réfléchir à intégrer du mobilier de cuisine et de salle de bain dès la conception. Et là encore, afin de répondre à tous les demandes et budgets, nous pouvons proposer différentes options de finition », précise Marc Clees.

De nombreux éléments peuvent avoir une influ­ence sur le coût global d’une opération immobilière. La localisation du bien sera notamment déterminante dans la fixation du prix. Le centre-ville et sa périphérie sont les régions les plus recherchées et les plus chères. « Rien que pour le terrain, il faut compter de 70 à 80.000 euros / are à Mamer, 85.000 euros à Strassen ou 55.000 euros à Garnich », glisse Yves Evrard.

Procédures administratives coûteuses

Dans ces conditions, les promoteurs n’ont d’autre choix que de dessiner des terrains de plus en plus petits, de 2 à 3 ares pour la plupart. Et rares sont les Luxembourgeois prêts à vivre dans le nord, là où les terrains sont pourtant bien moins chers.

Il est aussi important de travailler à la réduction des délais de livraison, afin d’éviter les doubles loyers par exemple. Enfin, une simplification des démarches administratives liées à la mise sur pied de tout projet immobilier est une demande de tout le secteur. « Nous ne sommes pas là pour faire de la rétention de projets, comme certains le croient encore. Si nous achetons un terrain, c’est pour aboutir à une mise en vente la plus rapide possible, tient à préciser M. Olmedo. Or, il est un fait qu’on ne construit pas assez vite pour répondre à la demande. À notre petite échelle, une trentaine de projets sont soumis actuellement à des procédures d’autorisation. Si les délais tournent autour de trois à quatre ans, certains projets sont lancés depuis 15 ans… »
Ces lenteur et lourdeur administratives ont un coût, qui se répercute directement sur le prix final, sans compter que l’arrivée massive de projets sur le marché contribuerait à calmer le marché. « L’idée d’un guichet unique dédié à la gestion des autorisations serait une piste à explorer », lance Nik Coenegrachts (Solum Real Estate).

Une dernière piste abordée par les promoteurs, mais encore très peu courue au Luxembourg, est celle du bail emphytéotique. « Dans un souci de permettre à un plus grand nombre de personnes d’accéder à la propriété, on reste propriétaire du terrain sur lequel est construit le logement et le met à disposition de l’acquéreur par l’intermédiaire d’un bail à 99 ans, explique Yves Gaspard (Thomas & Piron). Nous avons gagné un concours de la Ville de Luxembourg pour construire quatre résidences en partenariat avec elle. Dans ce cas, la valorisation du terrain est quasi nulle, ce qui permet de passer d’un prix moyen de 4.500 à 5.000 euros / m2 à 3.100 euros / m2. » Un gain conséquent qui devrait en faire réfléchir plus d’un.

Conscients de leurs responsabilités, les développeurs de projets attendent aujourd’hui une meilleure collaboration avec les administrations et le monde politique dans son ensemble, afin d’explorer de nouvelles pistes et de pouvoir répondre aux demandes les plus diverses et offrir un toit à chaque citoyen.

 

Résidentiel - Aussi un marché d’investisseurs

L’acquisition d’appartements attire de nombreux investisseurs en quête de rendements sûrs. « Dans ce marché, 30 à 40% de notre clientèle achète
pour investir, reconnaît Yves Gaspard (Thomas & Piron). Ils cherchent surtout des studios et des appartements une chambre, alors que les 2 à 3 chambres sont plutôt destinés aux personnes qui souhaitent les occuper directement. »

Les critères d’achat sont principalement liés à la localisation du bien, à son aspect urbanistique et à son degré de finition, son standing. « Ces dernières années, on remarque que l’investisseur est d’abord un occupant qui pense, dès l’acquisition, à la revente future de son bien », explique toutefois Marc Clees (Solum Real Estate). On commence par un petit studio, avant de passer dans un plus grand appartement… « De plus en plus de petits investisseurs font également leur apparition, ajoute Laurent Olmedo (CreaHaus). Ils ont entre 50 et 55 ans, un petit peu de capital de côté, et ils achètent un premier bien pour investir en misant sur un rendement de 4 %. »

 

 

Solutions - Pour toutes les bourses

Dans leur volonté de répondre à une gamme de clientèle toujours plus large, les promoteurs lancent des projets parfois très différents les uns des autres. Ainsi, chez Solum Real Estate, on croit beaucoup à la piste de la mixité des produits, en proposant sur un même site des logements destinés à des publics différents. « En face du Concorde à Bertrange, nous développons actuellement un projet de 40.000 m2 dont 60 % seront dédiés à l’habitat, confie Nik Coenegrachts. Nous croyons beaucoup à cette approche individualisée des surfaces résidentielles. Ainsi, 15 à 20 grands appartements avec balcon et possibilité de finitions très variées seront mis en vente. Par ailleurs, un bloc sera entièrement dédié aux premiers acquéreurs à la recherche d’un bien fonctionnel de belle qualité. »

Dans ce même esprit, parce qu’il ne faudrait pas oublier qu’il y a aussi une clientèle très aisée au Luxembourg, la société a lancé le projet du Parc Rischard, qui « n’est pas là pour faire du haut standing à tout prix. D’abord, il répond à une attente du marché, à des besoins. Certains recherchent un premier logement, d’autres cherchent l’exclusivité. À 55 ans, quand on a travaillé toute sa vie, on peut avoir envie d’un appartement confortable et d’une série de services à proximité, comme un centre wellness, une conciergerie, dans un cadre privé et protégé. »