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Projet de loi

Sous-location et pas-de-porte abolis



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Le pas-de-porte, qui pouvait coûter des fortunes selon l'emplacement et la taille des commerces, sera désormais interdit. (Photo: David Laurent / archives)

Une nouvelle réglementation concernant le bail commercial a été présentée par le gouvernement. Pour éviter des commissions souvent occultes et onéreuses, le projet de loi vise à interdire les principes du pas-de-porte et de la sous-location. Mais elle ne fixe pas de mécanisme de plafonnement des loyers.

En adoptant le 31 juillet dernier le projet de loi sur le nouveau bail commercial, le gouvernement veut mettre fin à une réglementation vieille de plus de trois quarts de siècle, puisqu’en vigueur depuis 1936.

Situations souvent abusives, disparition de nombreux commerces et baisse du nombre de nouvelles créations d’entreprises sont les principales motivations qui ont mené à ce nouveau texte «dans lequel il a particulièrement été veillé à maintenir un équilibre des forces entre le bailleur et le preneur», comme l’a souligné la secrétaire d’État à l’Économie, Francine Closener, lors de la présentation du texte.

Le pas-de-porte sera banni

L’une des principales nouveautés qui serait introduite via ce texte – applicable à tous les baux commerciaux, industriels et artisanaux – sera l’interdiction du pas-de-porte, sorte de complément de loyer, souvent payé au noir et qui était calculé selon l’emplacement du commerce, impliquant l’engagement de montants parfois démesurés.

À l’avenir, celui qui paiera un pas-de-porte au bailleur aura le droit d’en réclamer le remboursement sans que ce bailleur puisse invoquer une quelconque exception d’inexécution ou exiger une compensation. Cette demande de remboursement n’étant pas limitée dans le temps, elle pourra même se faire après la fin du contrat de bail.

Assécher un commerce parasitaire

Du futur bail commercial, toujours a durée déterminée mais désormais sans minimum, a également été exclu le principe de sous-location, «phénomène qui constitue un renchérissement sensible des loyers, sans constituer une augmentation de revenus pour le propriétaire».

Pour «assécher ce commerce parasitaire», selon les termes employés par le ministère de l’Économie, il a été choisi de donner au bailleur lésé la possibilité de se substituer au bailleur principal en le libérant de toutes ses obligations.

Autre nouveauté: la possibilité pour les deux parties de convenir d’une garantie locative qui ne sera plus libre dans le temps mais de trois mois de loyer au maximum, et celle – pour le locataire – de demander à tout moment la résiliation du contrat de bail en cas de difficultés financières.

Pas de plafonnement des loyers

En outre, durant une période de neuf ans, ce même locataire disposera d’un droit «absolu» au renouvellement de son contrat, signifiant qu’il ne sera pas en concurrence et obligé de surenchérir avec un autre locataire potentiel.

Toujours au bout de neuf ans, le bailleur pourra pour sa part refuser de plein droit et sans justification le renouvellement du bail, en réglant une indemnité d’éviction équivalente à au moins 12 mois de loyer ou en acceptant l’offre d’un tiers s’engageant à payer cette indemnité au preneur évincé.

Enfin, il convient encore de noter que le gouvernement n’a pas opté pour un mécanisme de plafonnement des loyers, du fait d’un tel système mis en place en France et qui s’est avéré – d’un commun avis – «comme un échec notoire». Le texte devra encore passer par le circuit législatif avant de devenir réalité.