Avec une prise en occupation qui a dépassé les 200.000 m2 en bureau et des loyers en tendance haussière, l’immobilier garde la forme au Luxembourg. 2014 est d'ailleurs qualifiée par les spécialistes d’année faste d'une manière générale, avec quelques nuances dans le capital market et la demande en provenance de l’industrie.
Élément particulièrement rassurant, l’an dernier a vu la confirmation de l’intérêt d’investisseurs étrangers pour le marché luxembourgeois qui, même s’il ne figure pas parmi les destinations prioritaires, séduit grâce à sa stabilité économique et politique (notamment grâce à son triple A). Un atout non négligeable à l’échelle européenne.
Des investisseurs de renom se sont ainsi portés acquéreurs de différents immeubles ou ont publiquement fait leur apparition, à l’image d’Adia (Abu Dhabi Investment Authority), le plus important fonds souverain mondial qui est entré publiquement dans la danse de l’émergence du Royal Hamilius, dans la catégorie retail. Récemment, la China Merchants Bank s’est aussi portée locataire sur le long terme du Royal20, un immeuble emblématique en devenir sur le boulevard Royal.
«Cette dynamique conforte l’idée que le Luxembourg reste une Place attractive», observe Thierry Debourse, associé et responsable du bureau luxembourgeois de Cushman & Wakefield. «Il reste cependant difficile de positionner le pays en justifiant, compte tenu de sa taille, des transactions qui peuvent dépasser 300 millions d’euros.»
Commerces: le luxe a sa place
Passées les faillites en cascade de 2013, le retail en centre-ville (CBD) a repris un rythme correspondant à celui d'une capitale, particulièrement dans les rues piétonnes. 2014 a d’ailleurs vu davantage d'activités s'opérer dans cette zone plutôt qu’autour des centres commerciaux, pour lesquels la livraison d’extensions ou de nouvelles surfaces interviendra sur le moyen terme.
L’intérêt des marques de luxe se porte aussi sur le CBD, grâce au pôle d’attraction que devient Hamilius. «Presque les deux tiers des emplacements ont été loués via l’implantation d’Inno et de Delhaize», note Thierry Debourse. «Le site va monter en gamme par les boutiques qui s’y implanteront. Je pense que cela aura un impact sur l’environnement commercial des rues avoisinantes. Ceci ne veut pas dire que les enseignes présentes par exemple rue Philippe II se déplaceront vers Hamilius, mais les groupes de luxe avec lesquels nous sommes en contact disposent de suffisamment de marques pour y déployer un enseigne complémentaire.»
Évoquée récemment, l’arrivé de Starbucks au Luxembourg n’est pas écartée, la marque cherchant un partenaire franchisé qui pourrait trouver domicile à Hamilius. Entre autres pôles.
Créer des opportunités
Faire percoler les réflexions, amener de nouvelles marques, susciter la créativité dans le chef des propriétaires... le marché luxembourgeois devra sortir de sa zone de confort pour pouvoir évoluer et se distinguer sur la scène internationale.
«Nous devons sortir du cadre habituel qui veut qu’un véhicule achète un actif pour obtenir un rendement en bon père de famille. L’avenir appartiendra aux entrepreneurs capables de se transcender, de prendre en considération le client dès le départ, d’aller au-delà de l’ordinaire tant dans l’aspect architectural que dans la finalité du projet», estime Thierry Debourse.
Dans un marché tel que le Grand-Duché, tout volume commercial complémentaire représentera une concurrence directe pour les acteurs en place et permettra dans le même temps de tirer la qualité de l’offre vers le haut. Plusieurs projets sont ainsi dans les cartons, comme la seconde vie du retail parc existant de Sandweiler.
S'adapter pour le pays
Il revient aussi, dans ce contexte de remise en question et d'entame de nouvelles phases de développement, aux experts de changer leur approche pour s’orienter davantage vers un conseil à valeur ajoutée. Cushman & Wakefield entend poursuivre son déploiement sur le Luxembourg dans les prochaines années, notamment dans le retail dont il a fait l’un de ses piliers forts.
«Le Luxembourg se professionnalise dans l’approche du marché immobilier et nous pourrions aller encore plus loin en attirant par exemple les prochaines banques chinoises ou des acteurs de pays importants qui ne sont pas encore présents en Grand-Duché», estime Thierry Debourse.
Évoquée régulièrement dans le cadre des travaux sur le nation branding, l’évolution du Luxembourg doit aussi se mesurer par le biais du développement fulgurant du marché immobilier durant les 20 dernières années, reflet de l’essor du pays.
À l’heure des réflexions sur son avenir et son image, le real estate et les cabinets qui y sont actifs font certainement partie des ambassadeurs à impliquer dans la démarche.