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Classement

L’immobilier de bureau donne le tempo



Le Kirchberg, l'un des quartiers phares, avec le centre-ville pour les transactions immobilières en 2013. (Photo: Olivier Minaire / archives)

Le Kirchberg, l'un des quartiers phares, avec le centre-ville pour les transactions immobilières en 2013. (Photo: Olivier Minaire / archives)

Luxembourg figure en 12e place des villes les plus chères au monde pour l’immobilier de bureau. Un secteur dont le dynamisme ne s’est pas démenti en 2013, année record pour les investissements.

Si l’attractivité d’une économie se mesure à son marché immobilier, le Luxembourg semble faire bonne mine. Un récent rapport publié par Cushman & Wakefield en forme de bilan pour 2013 estime que l’immobilier de bureau représente quelque 3,5 millions de m2 au Luxembourg, dont près de la moitié occupée au centre de la capitale et au Kirchberg.

Et les nouveaux locaux trouvent rapidement preneur puisque la société de conseil en immobilier note que parmi les nouveaux espaces (3,7% de croissance en moyenne depuis 2008), peu sont à vocation spéculative, autrement dit mis sur le marché sans locataires préalables.

Un taux de vacance à 5,0%

«En 2013, quelque 7.000 m2 ont été livrés et sont venus s’ajouter au stock de bureaux», note Cushman & Wakefield. «Une large partie de ces espaces étant pré-loués, le taux de vacance fut épargné et a même poursuivi sa décroissance entamée en 2009 pour atteindre 5%.»

Le centre-ville (2,4%) et le Kirchberg (1,8%) présentent les taux de vacance les plus bas. Ces deux zones maintiennent donc leur statut de référence pour les sociétés qui s’établissent au Grand-Duché, à la défaveur des nouveaux espaces qui sont principalement livrés en périphérie.

Cette tendance se poursuit dans les prises d’occupation (150.000 m2 sur toute l’année) qui, même en restant en dessous du seuil de 2008 (250.000 m2), ont confirmé l’intérêt porté à l’égard du Kirchberg (19,5% des des prises d’occupation), suivi par le centre-ville (18%) puis la Cloche d’Or (16,2%).

Année record pour les investissements

Même si les prises d’occupation concernent souvent des surfaces se situant en deçà des 500 m2, certaines ressortent du lot comme le leasing de 10.076 m2 effectué par IEKD pour le Parlement européen au Kirchberg, la plus importante opération de l’année. Deux opérations concernant la Cloche d’Or viennent compléter le top 3.

Celle d’Intertrust qui a pris possession de 6.284 m2 auprès de Vertigo Naos et celle d’ING (5.808 m2) qui est logée momentanément au Drosbach (leasing avec Kowac E) en attendant de migrer vers son nouveau siège de la place de la Gare. L’ancien bâtiment occupé par la banque à la Cloche d’Or (rue Piret) sera par ailleurs réaménagé pour le cabinet BDO.

Valeur sûre, l’immobilier de bureau luxembourgeois a connu un boom important l’an dernier avec 29 transactions d’acquisition représentant un montant de 642 millions d’euros. Un record sur les six dernières années. La plus grosse transaction revient à l’État qui, pour la somme de 60 millions d’euros, a acquis au groupe Giorgetti une des deux tours emblématiques du plateau du Kirchberg située au abord de la Philharmonie.

Un family office a de son côté investi 59 millions d’euros pour les immeubles Cubus II et III à Howald vendus par la holding Ikodomos. Troisième acquisition la plus importante de 2013, le «Plaza Grande Duchesse», situé boulevard Grande-Duchesse Charlotte, a été vendu par EDP Fund à un anonyme.

12e mondial

Autre enquête signée par Cushman & Wakefield, «Office Space Across the World» place le Luxembourg au 12e rang des marchés de bureaux les plus chers au monde, au sein d’un marché global en hausse de 3%.

Grimpant d’une place par rapport à 2012, le Grand-Duché se classe entre Oslo et Singapour avec des coûts d’occupation en centre-ville (loyer, charges et taxes moyennes payables par le locataire) s’élevant à 777 euros par an par m2.

«Par rapport à Bruxelles, le marché de bureaux à Luxembourg connaît une vacance très faible, allant jusqu’à 2% pour les quartiers de référence du CBD et du Kirchberg, traduisant une rareté certaine de l’offre. Avec une demande stable, l’existence de transactions de référence signées en 2013 à 45 eur/m2/mois et plus ne nous surprend pas», déclare Sébastien Becquet, partner Office Agency de Cushman & Wakefield Belgique & Luxembourg.

Le faible taux de vacance et ces loyers en hausse montrent donc que le marché de bureaux présente, a priori, de belles perspectives, même si l’on est loin des prix affichés par Londres et Honk Kong, classées villes les plus chères au monde. Comptez 2.122 euros par m2 par an pour le West End londonien et 1.432 euros pour le centre de Honk Kong.