Actif depuis 20 ans dans le secteur immobilier, le Belge Koen Nevens est monté en grade ces dernières années au sein de la société Cushman & Wakefield. Après une prise de responsabilité aux Pays-Bas, ses associés européens lui ont demandé de prendre en charge un cluster qui englobe désormais aussi la Suède.

Une position indiquée pour observer le marché européen qui, ces dernières années, n'a pas été épargné par la crise. «Chaque pays avance à sa propre vitesse, indique Koen Nevens. Nous ne sommes pas sortis de l'auberge quant à la crise, mais le Luxembourg présente des signes de stabilité économique qui se font ressentir sur le marché immobilier, avec peu de vide locatif en bureau et un appétit sain de la part des investisseurs.»

Passionné par le secteur commercial, en particulier des grandes surfaces – il a notamment participé à la vente du Parc Hydrion à Arlon -, il garde aussi un œil attentif sur les développements grand-ducaux. «Les extensions vont probablement se terminer d'ici quelques années avec les quelques grands projets comme celui de Lallange (un nouveau centre commercial Cactus, NDLR), estime Koen Nevens. Je remarque que les grands shopping centres fonctionnent bien, mais il est désormais important de créer sur l'ensemble du marché le mix optimal pour assurer une certaine rotation dans les enseignes, car les retaileurs en place sont souvent fidèles.

Ce qui est un signe de bonne santé est en revanche un point faible pour attirer de nouvelles enseignes et éviter qu'elles ne partent s'installer en Grande Région. «Un nouveau shopping centre 'state of the art' au Ban de Gasperich qui est un endroit superbe pourrait ainsi être un atout», ajoute-t-il à ce sujet, sans pouvoir en dire davantage quant aux prochaines étapes du projet.

Quant à l'extension d'Ikea à Sterpenich, le message se veut rassurant. «Je pense que ce projet va plutôt faire du tort à l'Hydrion ou au centre commercial de Messancy. En revanche, si un accord était trouvé avec un propriétaire quant au prix du foncier qui reste très cher au Luxembourg, un produit tel qu'un retail park ou un warehouse ferait du sens.»

Un marché globalisé

Du côté du marché de bureau, les professionnels de l'immobilier sont d'ores et déjà portés sur 2015, car ils ont intégré un paramètre durant les dernières années: la finalisation des «deals» nécessite plus de temps.

«Nous remarquons que les investisseurs cherchent la sécurité via des biens de haute valeur et sont prêts à y mettre le prix», ajoute Koen Nevens.

Les bien dits «milieu de gamme» peuvent dès lors trouver plus difficilement preneurs. Mais la rareté des biens ultras qualitatifs et la hausse de leurs prix suivant le simple principe de l'offre et de la demande a tout de même entraîné ces derniers temps un regain progressif de l'intérêt pour les autres gammes de biens.

D'autant que la disponibilité de fonds pour investir dans l'immobilier ne se dément pas depuis quelques mois. «Je n'avais plus connu une pareille situation depuis deux ans, ajoute Koen Nevens. Les premiers signes de réinvestissement se sont dirigés à Londres, puis en Allemagne et à Paris avant des villes comme Bruxelles ou Luxembourg.»

Présents sur le marché avec d'importants montants, les investisseurs proviennent désormais des quatre coins du monde et peuvent, a contrario, boucler une opération rapidement lorsque l'actif correspond au rendement recherché. Ce qui place véritablement les villes en concurrence au sein d'un marché immobilier globalisé qui, s'il veut perdurer, doit garder en mémoire les leçons de la dernière crise.

«Certains fondamentaux avaient été oubliés avant la crise. Le marché a gagné en sérénité, par exemple en basant les investissements sur de véritables due diligences, des analyses approfondies. Cela revoit les exigences à la hausse pour chaque partie prenante, dont les sociétés telles que la nôtre.»

Les nouveaux projets bienvenus

Optimiste pour l'avenir d'un secteur qui devra toutefois éviter de trop se focaliser sur les biens en haut du classement pour éviter les surenchères, Koen Nevens voit d'un bon œil le rôle que jouent les banques dans ce contexte en ouvrant davantage l'accès à la dette, pour peu que les investisseurs montrent patte blanche.

Reste au marché luxembourgeois à se positionner aux côtés des géants et de ceux qui retrouvent une certaine forme, comme l'Espagne ou l'Italie. «On a vu atterrir des banques chinoises durant les derniers mois, de nouveaux occupants qui prennent de nouvelles surfaces, se réjouit Koen Nevens. Ce sont des indications qui sont positives pour le Luxembourg.»

Dans le cas luxembourgeois aussi, l'écueil à éviter sera celui d'une concentration trop forte des actifs de haute qualité. L'arrivée de nouvelles surfaces commerciales ou de bureaux, ou encore la rénovation de bâtis existants ne serait donc pas négligeable pour ce marché où l'émotionnel et le cachet continuent d'influer sur la décision finale.