ENTREPRISES & STRATÉGIES — Immobilier

Conférence Alfi

Les fonds immobiliers sur un piédestal



Jean-Marc Crépin (Brown Brothers Harriman) et Keith Burman (State Street) (Photo: Julien Becker/archives)

Jean-Marc Crépin (Brown Brothers Harriman) et Keith Burman (State Street) (Photo: Julien Becker/archives)

À l’occasion du deuxième jour de la conférence sur l’investissement alternatif organisée par l’Alfi, paperJam.lu fait le point sur les fonds immobiliers. Ces 10 dernières années, la Place s’est affirmée en leader mondial de la distribution transfrontalière de ces produits. Leurs promoteurs locaux n’entendent pourtant pas se reposer sur leurs lauriers alors que les nouvelles régulations vont entraîner des coûts supplémentaires.

Ces mardi et mercredi, l’Association luxembourgeoise des fonds d’investissement (Alfi) organise sa conférence annuelle consacrée à l’alternatif. Le slogan, « no plain vanilla », comme le contenu, ont pour objectif de vanter des produits un peu plus complexes, mais non moins rémunérateurs, que les organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM), qui leurs sont complémentaires.

Et le marché des fonds alternatifs est « immense », dixit Jean-Marc Crépin, managing director des services aux investisseurs chez Brown Brothers Harriman (BBH) à Luxembourg. Il a présidé l’après-midi de workshops consacrée aux fonds investissant dans l’immobilier.

L’intéressé évalue l’univers de l’alternatif à quelque 4,26 trillions d’euros, chiffre tiré de la part, 12,4 %, que les investisseurs institutionnels et fortunés lui allouent, dans l’investissement global, estimé à 34,5 trillions d’euros. Pour ce qui concerne les fonds immobiliers en Europe, la valeur de leurs actifs sous-jacents s’élève en septembre à 146 milliards d’euros. Les Real Estate Investment Trusts (REIT) américains représentent eux environ 367 milliards d’euros, tandis qu’en Asie, le marché s’éveille à peine. Il pèse pour l’heure 51 milliards d’euros.

En Europe, la structure du marché est encore exploitable puisque la tendance veut que les compagnies louent de plus en plus leurs espaces de travail, à l’instar du marché US, lui quasi saturé. Les immeubles deviendront de plus en plus gérés par des sociétés dont c’est le métier, comme PRUPIM, Jones Lang LaSalle ou Area Property Partners. Keith Burman, director chez State Street pour les solutions alternatives, et à ce titre responsable des services pour l’immobilier au Grand-Duché, voit en « la professionnalisation de la gestion de l’immobilier de bureaux un bon vecteur », le signe d’un potentiel à exploiter.

Le besoin de financement des infrastructures publiques constitue une autre problématique à l’heure où le déficit public européen est abyssal. Les rénovations d’hôpitaux ou de routes via des partenariats public-privé, encouragés par la Banque européenne d’investissement (BEI), siégeant à Luxembourg, constituent un potentiel indéniable, pour les investisseurs étrangers. « Là se tient une belle opportunité », insiste Keith Burman.

À la croisée des chemins

Et le Luxembourg se place à la croisée de ces marchés, plus ou moins matures, en tant que plate-forme de distribution de fonds. « Ce qui est important, souligne M. Crépin, c’est le crossborder. » Luxembourg est devenue leader de la distribution transfrontalière. Keith Burman, qui occupe aussi le poste de président du sous-comité Real Estate de l’Alfi, témoigne : « Il y a sept ans, la Place faisait partie des lieux possibles pour structurer l’investissement. Maintenant il faut justifier pourquoi il ne passe pas par Luxembourg, le cas échéant. »

En effet, une étude de l’Alfi, sur base de chiffres de la Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF), met en évidence la variété des origines des initiateurs des Real Estate Investment Funds (REIFs) lancés au Grand-Duché. Alors qu’en 2002 ou en 2003, les initiateurs des fonds étaient issus d’un seul et même pays (respectivement le Royaume-Uni puis les États-Unis), depuis 2005, les États représentés se comptent par dizaines. De même, l’allocation géographique des investissements est elle aussi variée puisqu’elle concerne tous les continents, avec toutefois une large affectation sur le marché de l’Union européenne (69 %). Les véhicules luxembourgeois investissent en moyenne dans cinq ou six pays.

En termes de volumes, le Luxembourg compte aujourd’hui 212 fonds. Ils représentent plus de 23 milliards d’euros d’actifs. En matière de style d’investissement, 45 % des fonds visent le core, c’est-à-dire des immeubles de qualité supérieure, 36 % sont value-added, les gestionnaires modifient là légèrement les biens pour les revendre à profit, et 19 % adoptent un profil risque élevé, les opportunity. Soit des stratégies somme toute conservatrices. La caractéristique s’est d’ailleurs matérialisée durant la baisse de la valeur des fonds immobiliers en 2009 (à l’image de la chute vertigineuse de 73 % de l’indice MSCI Real Estate World entre mai 2007 et mars 2009) durant laquelle les véhicules luxembourgeois n’ont été que modérément affectés. Entre 2008 et 2009 (les exercices comptables les plus comparables), la valeur des actifs sous gestion au Grand-Duché n’a perdu que 9,4 %.

La spécialisation dans l’immobilier ne s’est pas improvisée. Elle est le fruit de plusieurs années de labeur. « Quelque chose qu’on ne fait pas du jour au lendemain », témoigne Keith Burman. « C’est ce que nous avons construit. » Elle est dorénavant reconnue. Un sondage de l’Alfi, publié en mai, signale que plus de 80 % des sondés utilisateurs de la place financière sont très satisfaits des compétences des service providers. L’association des professionnels a même rédigé une charte des bonnes pratiques pour ses membres travaillant dans l’immobilier. 18 banques dépositaires, 19 administrateurs de fonds et 13 agents de transfert permettent aux investisseurs de faire jouer la concurrence et de trouver tous les services en un seul et même endroit.

Jean-Marc Crépin s’en félicite : « Quelque chose qui n’existe pas dans tous les pays. » Mais il prévient : « Le risque est que la directive AIFM (régulation européenne en cours de mise en œuvre pour l’investissement alternatif, ndlr.) devienne tellement coûteuse pour le gestionnaire qu’il parte sur une île dans le Pacifique. » Les croisés de l’investissement immobilier luxembourgeois n’entendent pas s’endormir sur leurs lauriers. « Nous ne considérons pas le travail fini », prévient Keith Burman, porte-étendard de la l’Alfi, et la question du prix à payer pour s’assurer la sécurité se retrouve dans le débat sur la banque dépositaire autour de la transposition d’AIFMD.

Effet Madoff et Lehman

La directive européenne aura un impact sur la transparence. Elle imposera aussi l’utilisation d’une banque dépositaire pour un certain nombre de fonds.

Et la directive européenne n’est qu’un des défis qui se posent devant les professionnels des fonds de l’immobilier. La régulation américaine, le Dodd Frank act et Fatca, les affectera à la marge. Les coûts de gestion augmenteront donc substantiellement, au risque d’amenuiser dangereusement le retour sur investissement.

Jean-Marc Crépin insiste donc sur la nécessité de garder un maximum d’acteurs sur la Place, afin de lier l’innovation à la production. « Si la chaîne d’investissement est trop segmentée, les solutions innovantes sont plus difficilement trouvées », dit-il. « De même, les dépositaires ne doivent pas seulement faire acte de présence parce que la régulation les impose, il faut qu’elles justifient leur coût en améliorant la transparence, en offrant un reporting utile. Les investisseurs commencent à visiter les intervenants pour voir comment ils travaillent. » La faillite de Lehman Brothers et le schéma de Ponzy de Madoff invitent les investisseurs à davantage de prudence.

Une opportunité pour les places on shore. Le Luxembourg des fonds est à pied d’œuvre sur la transposition. « Si nous arrivons à transposer AIFMD de façon élégante et propre, nos produits pourront être exportés en Asie exactement de la même façon que les Ucits » pressent M. Crépin. Les coûts sont substantiellement supérieurs, mais « ils paient pour la standardisation, le contrôle et une deuxième paire d’yeux. Mais cette dépense réduit le risque et cela a un coût », conclut Keith Burman. « There’s no free lunch », dit-on à l’envi dans les milieux financiers.

Les professionnels des fonds, bien aidés par le législateur, ont su faire de la Place le leader sur le marché de la distribution transfrontalière de fonds investissant dans l’immobilier. Mais face aux nouvelles régulations, il va leur falloir composer un savant dosage entre conservatisme, pour ne pas aliéner ce que les uns seraient venus chercher depuis 2000, et innovation, pour rester devant les compétiteurs en attirant un maximum de nouveaux promoteurs.