Le Statec vient de sortir une étude qui analyse et compare l’évolution des prix immobiliers, entre 2007 et 2011, dans la zone euro et, en particulier, au Grand-Duché de Luxembourg. Premier constat : le prix des appartements a augmenté de 9,4 % sur cette période au Luxembourg. « C’est beaucoup en comparaison avec la zone euro dans son ensemble qui affiche uniquement une progression de 0,9 % sur la même période », observe le Statec.
L’analyse du marché européen montre de grosses disparités d’un pays à l’autre. Globalement, certains marchés nationaux indiquent une reprise assez nette, comme la Norvège ou la Suède. Viennent ensuite les pays comme la France, la Belgique mais aussi le Luxembourg qui affichent des marchés de nouveau orientés à la hausse après 2009.
Une corrélation avec la conjonture
« L’évolution des prix de l’immobilier au Luxembourg n’est donc pas atypique lorsqu’elle est comparée à ces deux pays limitrophes. Au Luxembourg, tout comme en France et en Belgique, les prix sont désormais supérieurs de 4 % à 5 % par rapport à leur niveau d’avant-crise », note le Statec. À titre de comparaison, en Irlande par exemple, les prix ont chuté de 40 % entre 2008 et la fin 2011.
Ainsi, si les prix de l’immobilier ont augmenté considérablement durant la dernière décennie, un peu partout, jusqu’en 2009, moment où les prix se sont ajustés sur fond de crise économique majeure (-2,7 % dans la zone euro par rapport à 2008), les prix au Luxembourg ont dépassé, depuis cette correction, les niveaux d’avant-crise.
Le Statec observe une corrélation conjoncturelle nette : un léger recul entre 2008 et 2009 (-2,1 %), largement compensé par la suite (+4 % en 2010, +4 % encore en 2011). « Cette évolution peut être comparée aux derniers chiffres disponibles sur la croissance au Luxembourg. Ainsi les mouvements des prix des appartements sont complètement en phase avec l’évolution du PIB sur cette période. »
Un net recul pour un meilleur rebond
Affinant l’analyse, l’institut national de statistique voit que le centre du pays a à la fois subi un recul plus violent entre 2008 et 2009 (-4,7 %), avant de rebondir plus haut ( +7 % entre 2009 et 2010). En revanche, le sud a été épargné par ces montagnes russes, les prix n’évoluant que modérément. « Finalement, en 2011, la reprise se concrétise dans toutes les régions, avec des progressions annuelles autour de la moyenne nationale de +4,1 %. »
Selon la compilation de toutes les données sur les transactions d’appartements, il fallait débourser 310.000 euros en moyenne, en 2011, pour un appartement au Luxembourg. Mais c’est une vraie moyenne, qui cache une distribution asymétrique. En réalité, la moitié des transactions est effectuée avec un prix inférieur à 295.000 euros. L’autre moitié possède un prix (parfois très) supérieur à ce montant. « La moitié des prix enregistrés sont compris dans la fourchette allant de 235.000 euros à 360.000 euros », détaille le Statec.
L’observation du marché va encore plus loin dans le détail, selon la taille de l’appartement (au plus grand, au plus cher) ou son âge. « Un appartement se déprécie en moyenne de 1 % tous les ans », conclut l’analyse. Jusqu’au moment où - en général après 20 ans - l’état des lieux nécessite de nouveaux investissements… qui font repartir le prix à la hausse.