Caractérisée par des transactions à grands montants et des chantiers emblématiques, comme le déménagement de PwC à Gasperich, l'installation de la BEI sur 10.851 m2 au Kirchberg, celle de la China Merchants Bank au boulevard Royal, l'extension d'Enovos à Esch ou encore la prélocation d'Atoz à l'aéroport, 2014 a été une année faste pour le parc immobilier.
Elle aura été marquée par l'arrivée de nouveaux acteurs et une diminution du taux de vacance de 5,1% à 4,6%. La disponibilité en m2 est passée de 178.386 à 169.770, occasionnant une hausse des loyers.
«C'est une année qui signe un retour à la confiance, en particulier lors du deuxième trimestre, introduit Romain Muller, managing director de JLL Luxembourg. Le stock de bureaux de la Place s'étend sur une surface de 3,6 millions de m2, ce qui est l'équivalent du parc de Dublin ou de Varsovie. Le volume investi en 2014 pèse plus de 900 millions d'euros, c'est un excellent score.»
Décentralisation annoncée
En termes de zones, les quartiers du centre, de la gare et du Kirchberg restent les grands favoris et pèsent 51% de la prise d'occupation, contre 52% en 2013. S'offrir le cœur de la ville coûte aujourd'hui 42 euros/m2/mois, sans compter la TVA. Le Kirchberg, perçu comme le quartier business par essence, a dépassé le centre en termes de m2 absolus, et coûte entre 30 et 35 euros/m2.
«On a parfois l'impression que c'est assez facile de louer un bureau ici, or, certains quartiers sont clairement saturés, pointe Pierre-Paul Verelst, associate director et head of research pour JLL. Le taux de vacance moyen en Europe tourne autour de 9,2%, Luxembourg s'en tire plutôt bien.»
D'autres zones décentralisées, et donc moins chères, commencent à gagner du terrain et équilibrent la prise d'occupation.
«Historiquement, au Luxembourg, les gens ont toujours été là où il y avait de la place. La périphérie n'a fait que se développer ces dernières années, constate Romain Muller. Le peu de surface disponible dans les quartiers centraux déplace progressivement une partie de la demande vers des quartiers plus excentrés, comme la Cloche d'Or, Strassen, Bertrange, Howald, Hamm ou Neudorf. La pression sur les loyers y est, en outre, moins élevée. Cette décentralisation va certainement se poursuivre, notamment grâce à l'occupation grandissante du quartier de Gasperich. De nouvelles constructions ont d'ores et déjà démarré. Ceux qui veulent louer des surfaces de plusieurs milliers de m2 ne vont plus les trouver en ville, à moins de choisir plusieurs bâtiments. Les deux derniers trimestres de l'année ont été révélateurs de cette tendance.»
La finance et l'UE, des bons clients
Sur le laps de temps de 2009 à 2013, le secteur bancaire et des services financiers disposait déjà de 29% du parc de bureaux avec une occupation moyenne tournant autour de 34.000 m2. En 2014, elle tournait autour de 43.000 m2. Et Romain Muller de poursuivre: «De nombreuses entreprises passent par la case prélocation dans les quartiers qui les intéressent en attendant de trouver la perle rare. C'est quelque chose d'assez récent.»
Si Luxembourg ne joue pas dans la même catégorie que Bruxelles en termes d'occupation européenne, les institutions de l'UE sont cependant des bonnes clientes. La Commission européenne négocierait en ce moment une location transitoire de 40.000 m2 qui devrait lui permettre d'attendre la finalisation de son bâtiment Jean Monnet II attendu pour 2019. Un accord devrait être signé en ce sens d'ici la fin du premier trimestre. La BEI poursuivra également son extension.
Des chantiers majeurs pour 2015
Différents grands chantiers, notamment rue de Bitburg à Hamm et rue Alcide de Gasperi au Kirchberg, devraient être achevés dans les mois à venir. Le taux de vacance attendu cette année devrait être compris entre 3 et 3,25%. Plusieurs déménagements programmés d'ici 2016, comme celui du cabinet Arendt & Medernach au boulevard Kennedy ou d'EY, toujours au Kirchberg, pourraient permettre de libérer de l'espace.
«Avec un faible taux de vacance, il est très probable que ces surfaces soient prélouées bien avant», mentionne encore Romain Muller.
Dans le domaine du retail, toujours aussi attractif, les projets de constructions en cours, du Royal Hamilius au nouveau centre commercial de Cactus à Lalange, sont légion. Dans le prêt-à-porter, des marques comme Dior, Paul Ka, Sandro, Éric Bompard ou encore American Vintage se sont récemment installées dans le centre de la ville. Les groupes internationaux sont de plus en plus nombreux à y installer leurs enseignes. Le multimarque type du commerçant luxembourgeois tend à disparaître.
Dans le secteur résidentiel, l'achat comme la location se portent bien. L'achat de biens non terminés, sur plan, est une des tendances fortes. De même que la construction de bâtiments destinés à la colocation. Une constante quel que soit le quartier: les loyers vont grimper.
Romain Muller achève: «Le marché luxembourgeois a beaucoup changé ces dernières années. En 1999, l'économie était essentiellement axée sur le private banking. Le modèle a progressivement changé pour attirer de nouveaux acteurs. La casse a été assez limitée. Du côté de l'immobilier, le marché est resté stable comparé aux autres capitales voisines. On sent en ce moment un dynamisme important. L'impact de la crise des subprimes sur le marché de bureaux n'a pas été très significatif.»