ENTREPRISES & STRATÉGIES — Immobilier

La face cachée de la promotion

« Investir pour le futur»



Sandra Müller (Photo : Andrés Lejona)

Sandra Müller (Photo : Andrés Lejona)

Sandra Müller ne travaille pas dans la promotion, mais préside une association faîtière du secteur immobilier, LuxReal. Elle est le visage qui représente ses différentes facettes et la voix, au timbre neutre, qui permet d’expliquer l’évolution du marché luxembourgeois.

Madame Müller, quel est le rôle de l’association LuxReal ?

« LuxReal, the Real Estate Association of Luxembourg, est une plate-forme interdisciplinaire liant tous les professionnels de l’industrie immobilière. Elle réunit les acteurs majeurs de la finance, de la construction ou encore de la promotion immobilière.

Notre première vocation est de créer un réseau en fournissant une infrastructure grâce à laquelle les professionnels peuvent se rencontrer et échanger leurs expériences. Pour ce faire, nous organisons des forums, au Luxembourg et à l’étranger, et des rencontres autour de thèmes liés au secteur.

Certains sont davantage orientés sur des questions intéressant le monde de la finance, que ce soit les promoteurs de fonds d’investissement, les banques ou les agents d’administration centrale, d’autres ont plus trait au marché, à son expansion et à ses initiatives qui intéressent aussi bien les architectes et les développeurs que les constructeurs. Chaque participant peut souligner les tendances et les défis qui se présentent dans son secteur et engager le débat. Mais nous sommes une association au service de l’industrie immobilière dans son ensemble. Notre association est donc neutre sur ces débats et ne prend pas position, que ce soit en politique ou en matière de lobbying.

Vous ne vous érigez donc pas en porte-parole de l’industrie ?

« Pour le moment, ce n’est pas notre objectif. Nous invitons cependant les politiques à nos forums. Ils ont ainsi la possibilité de s’exprimer devant les professionnels concernés et ces derniers peuvent à leur tour les interpeller.

Vous organisez également des événements en présence d’investisseurs étrangers. Est-ce un point d’ancrage pour les attirer au Grand-Duché ?

« Oui, cela leur ouvre des portes et leur offre une connexion. Ils se rendent compte qu’ils sont les bienvenus et peuvent également renforcer le secteur immobilier au Grand-Duché. Le Luxembourg est d’abord attractif pour les possibilités de structuration de détention de biens immobiliers tels que les fonds d’investissement. Il leur est ainsi possible d’investir dans des actifs multiples et divers avec des structures financières adaptées et flexibles pour des projets très différents.

Nous avons récemment tenu une conférence à Francfort où le Luxembourg est apparu comme l’une des juridictions les plus favorables pour une structuration efficace des investissements, grâce à son infrastructure réglementaire et à l’expérience de ses professionnels du secteur financier. Nous avons bien vu, à cette occasion, que les gestionnaires d’actifs allemands voyaient le Luxembourg comme une structure idoine pour investir à l’étranger. C’est la plate-forme idéale pour les investissements immobiliers paneuropéens.

Il est par ailleurs intéressant de noter que les véhicules luxembourgeois servent surtout pour ces investissements paneuropéens et peu pour des investissements réalisés exclusivement dans une seule juridiction. Nous souhaiterions aussi encourager l’investissement au Grand-Duché dans les projets locaux. C’est d’ailleurs pour cette raison que nous avons organisé des conférences sur ce thème l’année dernière, notamment pour le Royal Hamilius. Nous travaillons également sur un forum consacré au Kirchberg. Il est prévu pour cet automne. Nous voulons faire valoir ce que le secteur immobilier au Luxembourg peut offrir.

Et que peut offrir le Luxembourg en développement immobilier aux investisseurs ?

« Le marché immobilier au Luxembourg est très professionnel pour ce qui concerne le secteur financier, mais aussi pour la promotion et le développement immobilier. Le Grand-Duché est souvent vu comme un hub pour l’investissement financier, mais du côté de l’immobilier direct, nous avons aussi des acteurs très compétents sur le terrain. Nous essayons de construire un pont entre les deux facettes du métier.

À travers les fonds d’investissement, il est possible d’investir dans des bureaux, mais cela vaut aussi pour l’immobilier résidentiel. Tout dépend de l’offre.

Comment analysez-vous l’offre des promoteurs justement ?

« Pour l’instant, il n’y a que deux marchés immobiliers de bureaux très actifs au Luxembourg : c’est le centre-ville de Luxembourg, le fameux central business district et le plateau du Kirchberg. Néanmoins, peu de produits sont à la vente. Les investisseurs qui visent principalement les actifs d’une valeur comprise entre 10 et 35 millions d’euros sont les family offices. Au-delà, ce sont surtout les compagnies d’assurance et les fonds de pension qui investissent via des fonds d’investissements ou des structures dédiées.

Les fonds classiques se tiennent pour l’instant à l’écart du marché. Ils n’investissent plus au Luxembourg en-dessous d’un rendement de 6 %. Or, pour un produit jouissant d’une localisation AAA et d’un locataire présent pour neuf ans, on atteint généralement un rendement de 5 à 5,5 %. Ce n’est donc possible que pour des investisseurs type family office, qui raisonnent sur des investissements sécurisés et à long terme et qui ont des frais de structure moindres. Un fonds d’investissement aura du mal à investir pour un rendement tel, car il doit financer la structure et ensuite assurer la distribution des dividendes à ses clients.

Depuis le début de l’année, le volume de transactions s’élève à 60 millions d’euros – ce qui est très bas – et on s’attend à huit ou neuf autres transactions, d’une valeur globale de 200 millions. Nous pourrons donc au mieux arriver à 400 millions d’euros d’investissement en 2012.

Comment juger ce résultat ?

« Ce sera bien inférieur aux années précédentes ; les pics ayant été 1 milliard d’euros en 2006 et même 2,5 milliards d’euros en 2007. La moyenne annuelle se situe plutôt entre 400 et 500 millions d’euros. Une bonne partie des gros actifs sont détenus par les fonds allemands, qui se sont implantés avec succès ces 10 dernières années.

Le marché immobilier luxembourgeois est également suivi de près par les investisseurs institutionnels et les personnes physiques aisées depuis le début des années 2000. Nous avons maintenant atteint la masse critique. Il y a une certaine liquidité sur le marché, mais ce qui attire les investisseurs ce sont surtout les baux à long terme.

Faut-il s’inquiéter de ce ralentissement ?

« Aujourd’hui, KPMG, Ernst & Young, Arendt & Medernach ou RTL, construisent leurs nouveaux sièges au Luxembourg. On peut considérer qu’il s’agit aussi d’un investissement. Même s’ils ne passent pas par des promoteurs, cela signifie qu’ils pensent que le marché va rester bon ces 15 prochaines années. C’est à la fois un engagement et un signal. Même si cela se fait en dehors des sentiers battus.

Et justement comment caractériser le marché pour les promoteurs ?

« Les développeurs fournissent un toit pour vivre, travailler, faire ses courses ou se divertir. La tendance est à la construction de qualité, parfaitement intégrée à l’espace existant.

Pour l’instant le volume des projets en développement n’est généralement pas très élevé. Néanmoins le nombre de projets est conséquent. En théorie, si tous les projets aboutissaient aujourd’hui, on verrait émerger un million de mètres carrés de bureaux. La place disponible au Kirchberg, à Gasperich, Contern, Leudelange, Hamm… est importante. Rien que Leudelange, c’est déjà 200.000 m2 de bureaux potentiels.

À qui appartiennent ces terrains ?

« Aux promoteurs, aux développeurs, aux particuliers, aux banques… Mais les développeurs ne veulent pas ou ne peuvent pas faire avancer leurs projets trop vite. Ils doivent le faire de plus en plus sur fonds propres (les conditions d’emprunt des banques se complexifient, ndlr.) et en assumer tout le risque. Peu de personnes sont prêtes à le faire aujourd’hui.

Et concernant la partie résidentielle ?

« Les promoteurs ne semblent pas subir de baisse d’activité dans le domaine du développement résidentiel. Si l’on considère les analyses de l’Observatoire de l’Habitat, du Statec ou de AtHome, on voit que les prix restent à peu près stables.

Les développeurs tentent-ils donc de faire de la marge sur le marché résidentiel ?

« Les promoteurs-développeurs envisagent souvent les deux marchés. Ceux qui se focaliseraient sur un seul de ces deux marchés manqueraient quelque chose. Quant à l’immobilier de bureaux, les promoteurs ne s’engagent que si l’investissement est sécurisé dans une large mesure par les bailleurs. Sinon, ils gardent juste le foncier, s’ils le peuvent. Du côté de l’immobilier résidentiel, la production est active. Néanmoins, pour les grands projets, la livraison ne se fait qu’en plusieurs étapes, bloc par bloc. Quand une phase est vendue à 60-80 %, une autre peut être démarrée. De manière générale, les banques n’autorisent pas le financement des travaux avant ce stade. L’approche est prudente. Le marché est également plus stable de la sorte. Un risque de bulle sur le résidentiel n’existerait que si les investisseurs étaient trop nombreux par rapport aux propriétaires-occupants. Il faut rester vigilant.

Mais l’offre générale de nouveaux projets résidentiels satisfait-elle la demande ?

« Non, l’offre d’habitation est inférieure à la demande. Il reste toujours un fossé, bien qu’il se réduise. Il faut aussi regarder le type de bien recherché : appartement ou maison individuelle. Certains acquéreurs privilégient souvent la surface. Une étude récemment publiée par LBS Research démontre que le Luxembourg est devenu le pays le plus cher en matière d’immobilier résidentiel. Cela a aussi poussé beaucoup de familles à traverser la frontière pour s’installer dans une maison. Cette situation est un défi. Peut-être qu’un jour, les revenus n’arriveront plus à suivre les prix de l’immobilier. Ce serait alors un tournant pour le marché.

Et concernant la qualité des biens ?

« La réglementation change vite. L’objectif est dorénavant de construire des bâtiments passifs d’ici trois ou quatre ans. C’est un gigantesque pas en avant. Et le Luxembourg va beaucoup plus vite que ses voisins en la matière.

Est-ce un changement positif ? Car, in fine, le prix du bien va augmenter mécaniquement et il devra être payé par l’acquéreur. Il faut qu’il en ait les moyens.

« C’est aussi au développeur de trouver le moyen de construire un immeuble de qualité sans faire exploser le prix final. Cela sera difficile.

D’ailleurs, l’autre défi est bien de rapprocher le prix d’une construction neuve passive de celui de l’amélioration énergétique d’une construction plus ancienne. Il est ici question de beaucoup d’argent. Aujourd’hui, les propriétaires de biens gardent ceux qui ont été ou qui peuvent être mis aux normes, et vendent le reste. On risque donc de voir un marché à deux vitesses. D’un côté, les biens d’une très grande qualité énergétique, et de l’autre, un gros volume de bâtiments que les propriétaires ont abandonné, car ils étaient trop chers à rénover suivant les nouvelles normes.

D’une manière générale, la qualité des projets continuera à augmenter ces prochaines années. Si la demande, la croissance économique et le besoin d’efficacité énergétique sont au rendez-vous, alors cela sera très positif pour le marché. C’est investir pour le futur. La question de la durabilité se pose dès aujourd’hui. »

 

Comité exécutif - Un organe représentatif

Sandra Müller est peut-être la voix, mais elle parle pour différents métiers, eux-mêmes représentés au sein du comité exécutif de LuxReal. Présentation de ses membres :
Sandra Müller (présidente) : Meag, fonds d’investissement
Xavier Hauboldt (vice-président) : Hochtief Luxembourg, promotion
Vincent Bechet : Property Partners, consultant immobilier
Laurent Cooreman : CBRE, consultant immobilier
René Ensch : Ernst & Young, conseil et fonds
Stéphane Haot : KPMG Luxembourg, conseil et fonds
Catherine Martougin : Arendt & Medernach, juridique
Sven Rein : BNP Paribas REIM, consultant immobilier
Thorsten Steffen : Abax Investment services, services aux fonds
François Thiry : Polaris Architects, architecture.

CV - La fibre immobilière

Sandra Müller, 38 ans, dit avoir « l’immobilier dans ses gènes ». Son père tenait une entreprise de menuiserie-charpenterie. Elle a donc tout naturellement cultivé son capital culturel en étudiant parallèlement l’architecture et l’économie en Allemagne, d’où elle est originaire. Elle s’est ensuite spécialisée dans l’économie de l’immobilier, passant notamment par Cambridge. Depuis 2000, son expérience professionnelle est entièrement dédiée aux fonds immobiliers, chez Deka puis Meag Asset Management depuis 2004. Elle occupe le poste de managing director de sa filiale luxembourgeoise depuis 2007. Et c’est en 2009 qu’elle a pris la tête du comité exécutif de LuxReal.