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Immobilier: l'horizon reste clair



Paperjam

Bien que le taux de surfaces inoccupées ait atteint un niveau record pour le pays (près de 7%), le marché de l'immobilier de bureaux poursuit sa croissance.

2005 sera-t-elle un aussi bon cru que 2004 pour l'immobilier de bureaux? à quelques semaines de la fin de l'année, la question tenaille les professionnels du secteur... sans créer toutefois de psychose. Certes, l'activité n'a pas démarré sur les chapeaux de roues au premier semestre, mais les indicateurs restent au vert.

"L'économie luxembourgeoise émerge plus lentement que prévu de sa phase de ralentissement, mais elle continue néanmoins son redressement, grâce notamment à la hausse de l'emploi intérieur et un retour de confiance de la part du secteur tertiaire et du secteur financier en particulier", note ainsi Martin Heyes, le directeur d'Atisreal Luxembourg. Le marché se porte donc bien; certainement mieux en tout cas que ces cinq dernières années et la convalescence devrait se poursuivre sous les meilleurs auspices.

Atisreal prévoit ainsi une croissance continue sur le marché locatif au Luxembourg, reposant sur la reprise des activités des institutions financières et la pression que continuent d'exercer les institutions européennes. "Le creux de la vague est passé", note pour sa part Daniel Origer (directeur de Real Corp). Si la tendance est haussière, l'année 2005 ne restera cependant pas dans les annales... du moins en ce qui concerne les résultats enregistrés au premier semestre.

Au 30 juin, la prise en occupation (le take up) atteignait 35.000 m2 (sur un total de 152.000 m2 disponibles à la location), selon les chiffres d'Atisreal. "C"est à peine la moitié de ce que l'on avait enregistré en 2004", note Martin Heyes. Mais tout n'est pas encore joué. Le redémarrage ne s"est pas fait attendre et s"est ressenti dès le milieu de l'été. "Le début de l'année était vraiment très calme, mais depuis le mois d'août, on ressent un regain d'activité. Quoi qu'il en soit, nous ne sommes même pas sûrs, au niveau du take up, d'atteindre les niveaux de l'année dernière. Heureusement que la fin de l'année est très chaude", fait remarquer Gérald Merveille, account manager chez DTZ.

Moins de surfaces louées qu'en 2004

"Jusqu'à fin octobre, on arrive gentiment à 57.000 m2 de take up, comptabilise de son côté Vincent Bechet, agency director et partner chez Property Partners. Mais on ne peut pas en conclure, pour l'instant, que 2005 est une moins bonne année que la précédente, même si en nombre de transactions (74 contre 170 l'an passé), on est nettement moins loin qu'en 2004 et je ne pense pas qu'on va combler ce retard'.

Plusieurs grosses transactions - portant sur près de 35.000 m2 de surfaces - sont toutefois en attente de signature sur la commune de Luxembourg et dans la périphérie, notamment à Capellen et Mamer. De quoi espérer finir l'année sur quelques bonnes notes et envisager une prise en occupation globale de l'ordre de 90.000 m2 à 100.000 m2. Pas si loin, finalement, des quelque 115.000 m2 enregistrés en 2004.

"L'an dernier, un grand nombre de transactions avaient été réalisées soit par l'État, soit par les Institutions Européennes. Or, tous deux sont restés beaucoup plus discrets cette année, constate Derek de Changy, managing director de Jones Lang LaSalle. Fin 2005, le take up global pourrait donc être moins important mais le volume d'activité du secteur privé va combler - au moins partiellement - le vide créé par ces deux acteurs".

Au premier semestre, près de la moitié de la prise en occupation (47%) est assurée par le secteur financier et bancaire, le tiers l'étant (34%) par les services. "C"est le grand retour de la finance et des services, ce qui laisse augurer de bons crus pour 2006 et 2007", glisse Martin Heyes (Atsireal), tandis que Derek de Changy (Jones Lang Lasalle) y voit également un "signe encourageant".

"Déjà l'an passé, le secteur financier avait été plus actif, mais essentiellement dans le domaine non bancaire - si l'on excepte BNP Paribas, qui s"est installée à Howald', constate Daniel Origer (Real Corp). En 2005, le secteur bancaire marque donc "un retour significatif", même si l'on est loin de la part du lion qu'il s"attribuait encore à la fin des années 1990, quand il représentait à lui seul près de 80% du take up global; avant de chuter brutalement, en 2001, à moins de 20%...

Le grand retour du secteur financier

"Le corollaire en est l'augmentation des transactions pour des surfaces de moins de 1.000 m2, qui représentent plus de 80% des transactions en 2005, note encore Daniel Origer. Ce qui n'est pas étonnant, car il s"agit d'une dimension que le secteur bancaire amène automatiquement sur le marché".

Bien qu'elle ne soit pas exceptionnelle en terme de prise en occupation, 2005 risque cependant fort de rester gravée dans les mémoires en raison du record qui a été battu au cours de l'année: celui du plus fort taux de vacance de la dernière décennie. En clair, bien plus de surfaces inoccupées ont été recensées sur le marché locatif. Alors que Martin Heyes parlait encore, à l'issue du premier semestre, d'un taux "en légère augmentation' par rapport à la fin 2004 (6,1% au 30 juin 2005 contre 5,8% au 30 décembre 2004), la courbe n'a cessé de grimper pour atteindre près de 7% à la fin octobre, selon les données collectées par le département de recherche de Jones Lang LaSalle.

"Je pense que ce taux est arrivé à son maximum et qu'il devrait redescendre dès la fin de cette année", indique Derek de Changy, lequel considère qu'il y a un équilibre entre l'offre et la demande lorsque le taux de vacance est à 3%. "D"ici la fin de l'année prochaine, on sera retombé à 5%. Parce que la demande reste élevée et que nombreux promoteurs préfèrent geler certains projets et attendre encore un peu avant de construire, de crainte d'avoir des immeubles vides. Seuls ceux qui ont les reins suffisamment solides se lancent en ce moment dans la promotion', constate-t-il.

D"importantes rénovations à prévoir au CBD

Martin Heyes explique cette hausse sensible du taux de vacance - qui reste cependant largement inférieur à la moyenne européenne (10%) - par la livraison d'immeubles d'envergure, tels que l'Atrium Business Park à Bertrange, dont seuls 8.000 m2 sur les 22.000 m2 disponibles sont actuellement loués. "Mais je ne connais pas un seul bâtiment qui ne se remplisse pas en ce moment; quant à la Ville, elle se remplit à une vitesse folle", décrit-il, soulignant que dans le CBD, le taux de vacance se situe en dessous de 2%.

En terme d'attractivité, cette année encore, deux quartiers tirent leur épingle du jeu: le centre ville haute (CBD) et le plateau de Kirchberg, qui est toujours loin d'avoir achevé son expansion. "La périphérie offre des avantages certains, mais le CBD et le Kirchberg demeurent "the place to be", relève Vincent Bechet (Property Partners). "à travers le monde, l'histoire, il y a toujours des endroits qui restent uniques, incontournables, quels que soient leurs inconvénients", souligne-t-il. Derek de Changy (Jones Lang LaSalle) abonde dans le même sens: "Le CBD a toujours eu un attrait pour les occupants, surtout lorsqu'ils commencent leur activité. Idéalement, presque toutes les sociétés voudraient être au centre-ville. Mais il n'est pas simple d'y trouver un immeuble avec de bonnes capacités techniques et qui offre des possibilités d'extension'.

Le taux d'espace vacant continue de varier très fortement d'une zone à l'autre: selon les chiffres de Jones Lang LaSalle, au 30 juin 2005, la grande majorité des surfaces disponibles (23,8%) reste localisée en périphérie de la capitale. "Mais vu les transactions en cours, ce taux va baisser sensiblement pour la fin de l'année pour atteindre les 20% environ', signale Derek de Changy.

Parmi les zones périphériques ayant résolument le vent en poupe, outre Capellen et Mamer, il faut compter désormais avec celle de Bourmicht (Bertrange) où va s"installer notamment Citigroup, laquelle quitte la Place de l'Étoile pour occuper une surface de 3.943 m2 dans l'Atrium Business Park ou encore Howald, où le bâtiment H2O - dans lequel BNP Paribas occupe 15.000 m2 - est désormais à "deux doigts" d'être rempli.

"Une tendance continue à s"affirmer dans le secteur bancaire, à savoir le fait de quitter des immeubles anciens plus centraux pour se diriger vers des zones périphériques, qui connaissent un surplus de surfaces vacantes; mais ce stock est en train de nettement se résorber", signale Daniel Origer. Même constat chez Jones Lang LaSalle, où Derek de Changy fait remarquer que les immeubles un peu difficiles en terme de localisation commencent à se remplir, car ils présentent généralement de bonnes caractéristiques techniques.

"La technicité des immeubles de bureau augmente d'année en année et les critères de sélection sont de plus en plus exigeants en matière de climatisation, d'équipements, de faux plafonds, etc.", souligne ce dernier. Or, bien peu d'immeubles du centre-ville offrent à ce jour de telles caractéristiques. "Pour pouvoir louer ces surfaces, les propriétaires vont être amenés à entreprendre des travaux. Sans un important effort de rénovation, il va être très difficile de les placer, malgré leur excellente localisation', prévient le managing director de Jones Lang LaSalle.

Luxembourg moins cher que Londres et Paris

Daniel Origer (Real Corp) pour sa part, a l'impression que le "prestige" qui entoure le quartier du CBD "fonctionne de moins en moins pour le secteur bancaire. Tout dépend en fait de la part de private banking dans l'activité. Mais il est clair que la technicité du bâtiment est aujourd'hui primordiale dans ce secteur et que les propriétaires du centre ville doivent absolument entamer de lourdes rénovations".

Car pour l'ensemble des professionnels, se pose, avec de plus en plus d'acuité, la question de savoir comment le centre ville va "absorber" les nombreux départs planifiés et comment seront placées, dans les années à venir, les vastes surfaces libérées. "Ce n'est pas un problème de sur-offre mais d'inéquation à la demande", précise encore Daniel Origer.

Pour Derek de Changy (Jones Lang LaSalle), il faut de ce fait s"attendre à une réduction des loyers au CBD dans les prochains mois - bien qu'en règle générale l'érosion devrait s"arrêter - pour les immeubles les plus anciens et les moins bien situés. Chez Atisreal, on n'hésite pas à évaluer cette baisse à -15, voire -20% par rapport au niveau actuel. Une diminution qui ne devrait en revanche pas affecter le montant des "loyers premium' (prime rent, voir infographie page 108). Ces indicateurs, utilisés pour établir des comparaisons internationales, prennent comme référence le prix moyen au mètre carré pour des immeubles neufs, localisés dans les zones les plus recherchées et incluant les meilleures prestations techniques. Le haut du panier, en somme.

"Personnellement, je suis assez circonspect par rapport à cette notion de prime rent vis-à-vis d'un marché qui n'est pas capable de dégager annuellement suffisamment de transactions qualifiées de prime rent - elles ne représentent que 10% du volume total des transactions - pour être significatives. Mais nous utilisons cet indice à la demande de nos clients, qui veulent des comparatifs internationaux", avertit Daniel Origer (Real Corp). Dégager des statistiques sur les loyers moyens en périphérie - ce qui serait nettement plus parlant - est cependant, de l'avis de tous, très difficile à réaliser, en raison notamment de l'importante disparité entre le loyer facial et celui effectivement payé (déductions faites des périodes de gratuité ou d'autres services offerts par le promoteur).

Pour se faire une idée de la position de Luxembourg par rapport aux autres grandes places européennes, le loyer "premium' est donc le seul indicateur disponible. Dans la capitale, et malgré de fortes disparités selon les endroits, les prime rent tournent autour des 33 euros mensuels par mètre carré, ce qui fait de Luxembourg une ville plus chère qu'Amsterdam, Munich et Madrid, mais bien moins chère que la plupart des autres capitales européennes, le prix atteignant des sommets à Londres et à Paris.

L'ensemble de ces indicateurs et tendances de marché au Grand-Duché laisse les professionnels sereins et confiants pour les prochains mois. "L'horizon est clair", affirme ainsi Martin Heyes, tandis que Daniel Origer confie que "le marché de l'immobilier de bureaux a encore de beaux jours devant lui


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Belval : pas avant 15 ans

Le site décentralisé d'Esch-Belval ne figure pas encore dans le viseur des professionnels de l'immobilier de bureau. "Belval, c'est encore trop tôt pour y penser. Il y reste beaucoup à faire, beaucoup à assainir. Je pense qu'il faudra compter encore quinze à vingt ans pour que ce site constitue une réelle alternative", indique ainsi Martin Heyes (Atisreal). Un délai somme toute raisonnable, lorsque l'on songe que la loi d'expropriation à l'origine du développement du plateau du Kirchberg, en 1964, n'a eu de réel impact que 35 ans plus tard.

L'arrivée de Dexia sur le site ne serait donc pas suffisante, dans l'immédiat, pour susciter d'autres grandes délocalisations. "Aujourd'hui, je ne connais pas un promoteur qui marque un intérêt privilégié pour développer des surfaces de bureau à Belval', assure Daniel Origer (Real Corp). "Il n'est pas possible, dans l'état actuel des décisions, de dire si le secteur privé sera le moteur de cette délocalisation. Dans un premier temps, je pense qu'il s"agira surtout du secteur public. Il est évident qu'il y a une volonté politique tout à fait ferme qu'il s"y passe quelque chose, mais cela prendra du temps".

Martin Heyes est plus réservé. "L'installation de Dexia est le fruit de la volonté politique de ministres qui ne sont plus au pouvoir... Je crois que le développement de cette zone n'est plus une priorité de l'État, surtout au vu de l'austérité budgétaire qui s"annonce".