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Le marché de l’immobilier d’entreprise a plutôt bien résisté à la crise



L e marché luxembourgeois de l’immobilier d’entreprise a, lui aussi, connu une baisse d’activité durant la crise. Crédit: Cushman & Wakefield

L e marché luxembourgeois de l’immobilier d’entreprise a, lui aussi, connu une baisse d’activité durant la crise. Crédit: Cushman & Wakefield

Connu pour son attractivité, le marché luxembourgeois de l’immobilier d’entreprise a, lui aussi, connu une baisse d’activité durant la crise. Allan Tait, Associate Partner chez Cushman & Wakefield, nous explique quels sont aujourd’hui les impacts du Covid et du confinement sur celui-ci.

Comment se porte l’immobilier de bureaux suite à la crise sanitaire?

L’immobilier de bureaux suite à la crise sanitaire se porte relativement bien au niveau du marché de l’investissement. La plupart des transactions de vente de bureaux entamées avant le confinement se sont clôturées pendant ou juste après le lockdown. Nous avons eu quelques cas de légères renégociations des conditions de certains deals, mais aujourd’hui, l’environnement est beaucoup plus certain. L’activité a connu un petit ralentissement ces derniers mois car les investisseurs préféraient voir comment les choses allaient évoluer. De notre côté, nous avons eu tendance à lancer moins de commercialisations pendant l’été, préférant laisser le temps aux investisseurs de remettre le pied à l’étrier en septembre. Pour les ventes que nous avons démarrées ces dernières semaines et au vu des contraintes de voyage qui restent d’application, nous misons de plus en plus sur les visites virtuelles.

Le marché luxembourgeois se distingue d’autres marchés européens car les fondamentaux sont toujours là: peu de vacance locative, faible risque pour investir et demande soutenue. En 2019, année record, nous avons recensé 25 transactions pour un montant supérieur à un milliard d’euros. Aujourd’hui, nous sommes à environ 650 millions € investis pour un peu moins d’une vingtaine de transactions. La plupart des investissements se faisant en fin d’année, nous devrions à nouveau pouvoir atteindre le milliard d’euros cette année!

Le marché luxembourgeois se distingue d’autres marchés européens car les fondamentaux sont toujours là: peu de vacance locative, faible risque pour investir et demande soutenue.
Allan Tait

Allan Tait,  Associate Partner,  Cushman & Wakefield 

De quelle manière les critères de recherche des investisseurs ont-ils évolué?

La plupart des clients disposant d’un capital important en ce début d’année n’ont pas pu réaliser leur objectif. L’argent est donc toujours là et les investisseurs cherchent à le placer, ce qui est positif. Les acheteurs sont toutefois plus prudents et ont réajusté leurs critères d’investissement. Ils vont par exemple réduire les risques liés à la localisation et rechercher davantage les emplacements centraux (Centre-Ville, Kirchberg ou Cloche d’Or). Sauf à avoir un produit AAA loué sur le long terme, ils seront moins enclins à aller dans des localisations périphériques. Cette concurrence accrue pour le cœur de ville et la présence de beaucoup de liquidités dans le marché vont tirer les prix de ces actifs core vers le haut pour probablement arriver au même niveau qu’avant le lockdown, voire plus haut…

Les investisseurs éprouvent par contre plus de difficultés à s’engager sur des transactions au-delà de 200 millions €, c’est une barrière psychologique. C’est également en dessous de ce montant que nous trouvons le plus de produits, ce qui va alimenter cette concurrence.

À quelles tendances peut-on s’attendre pour cette fin d’année?

Comme mentionné ci-avant, plus que jamais la demande se porte sur les investissements core (immeubles bien loués et très bien localisés), qui restent le cœur de cible. En ce qui concerne les acheteurs avec un profil de risque plus élevé, leur investissement sera peut-être moins liquide car ces derniers auront un travail de persuasion plus important à faire au niveau des banques. Les banques étant plus prudentes et l’octroi des prêts se faisant plus difficilement, les investisseurs ne seront plus capables de payer autant qu’avant.

Quant au marché de la promotion, il en sera de même, comme le relate Mr. Arnaud Regout, Administrateur délégué de BPI Real Estate Luxembourg: «La construction de nouveaux bureaux devrait connaître les mêmes difficultés que le marché non core. L’accès aux financements étant plus compliqué, nous verrons moins de constructions spéculatives ou à blanc (sans locataires ou prélocations). Nous avons observé le même phénomène après la crise de 2008, à la différence près que les taux d’intérêt à l’époque étaient beaucoup plus élevés. La périphérie avait beaucoup souffert, par contre, les valeurs des bâtiments core étaient restées relativement stables. Reste à voir le rôle que jouera l’inflation sur les valeurs des bâtiments…»

L’accès aux financements étant plus compliqué, nous verrons moins de constructions spéculatives ou à blanc (sans locataires ou prélocations).
Arnaud Regout

Arnaud Regout,  Administrateur délégué,  BPI Real Estate Luxembourg

Avec les nouveaux écosystèmes de travail qui se mettent en place (et pour lesquels le Covid-19 a été un bel accélérateur), les entreprises se posent de plus en plus la question de leurs besoins de bureaux. Entre des besoins qui pourraient potentiellement être amenés à diminuer si le télétravail peut être partiellement institutionnalisé sur le moyen à long terme et des besoins de plus d’espace afin de garantir la distanciation sociale, nous pensons que la demande de bureaux ne devrait pas être trop impactée. Ceci étant dit, le résultat des accords bilatéraux en cours de négociation entre le Luxembourg et les pays frontaliers au sujet du télétravail va certainement impacter le marché des bureaux, dans un sens ou dans l’autre.

Vous souhaitez investir dans des immeubles de bureaux au Luxembourg? Prenez contact avec l’un de nos experts sur http://www.cushmanwakefield.lu/fr-fr

Plus d’informations sur les services de BPI Real Estate ici: https://www.bpi-realestate.com/fr/lu/accueil