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L’immobilier neuf tire-t-il la langue?



Pierre Clement & Romain Aubrée  © Nexvia

Pierre Clement & Romain Aubrée © Nexvia

Avec des volumes en baisse de 12% sur 12 mois pour les opérations prises en compte pour le calcul des prix moyens au m2, les ventes d’appartements en construction ou VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) ne semblent plus autant avoir le vent en poupe. Phénomène conjoncturel ou changement de tendances du marché immobilier? Explications par l’agence immobilière Nexvia.

La baisse des volumes

Pierre Clement, CEO de Nexvia, commente: «De nos échanges avec les acteurs de la place, des acheteurs, des promoteurs mais également des banques, il y a une baisse d’intérêt pour le neuf qui ne semble pas se résorber pour le moment. Il faut également considérer que lorsqu’un acte est signé, il vient concrétiser une réservation qui s’est parfois signée entre 6 et 12 mois avant l’acte.» Il est probable que la prochaine publication trimestrielle ne fasse que confirmer cette baisse.

La dynamique des prix en VEFA

Avec une croissance annuelle de 9,2%, la croissance des prix actés en VEFA est néanmoins solide, tout en restant nettement inférieure aux 15,5% des appartements existants.

Bien que la pénurie de matériaux et l’augmentation du prix de la construction contribuent à l’augmentation des prix de vente en VEFA, la Note n° 28 de l’Observatoire de l’Habitat explique que c’est le prix des terrains qui y contribue le plus fortement.

Monsieur Clement poursuit: «On négocie comparativement peu dans le neuf et les prix sont fixés à la commercialisation. S’il y a une révision des prix, les promoteurs ne seront pas tous égaux. Certains valorisent un patrimoine foncier, mais d’autres ont dû acheter leurs terrains récemment et à prix fort; ces derniers sont coincés entre le marteau et l’enclume.»

Il ne faut néanmoins pas voir une baisse de l’intérêt pour l’immobilier. Selon Romain Aubrée, Head of Sales chez Nexvia: «Nous voyons chez nos clients que trouver un bien reste compliqué et difficile. Néanmoins un achat sur plan demande 24 mois ou plus d’attente avant la livraison. Ajoutez à cela des prix d’annonce élevés, une indexation possible du prix de la construction ainsi qu’un budget additionnel pour les finitions (dont la cuisine), vous obtenez des conditions qui repoussent beaucoup d’acheteurs.»

Le contexte de 2021

Des changements légaux et fiscaux clés ont également eu lieu en 2021. Les conditions d’attribution de crédit de la CSSF ont impacté les investisseurs, qui doivent à présent apporter 20% du prix du bien en plus des frais d’acquisition. L’amortissement fiscal pour les investisseurs achetant en VEFA, a également été réduit.

«Par le passé, il était courant de voir des projets ou plus de 60% des logements étaient achetés par des investisseurs. Le ticket d’entrée plus élevé et la baisse du rendement peuvent expliquer une perte d’appétit de certains», conclut Pierre Clement. «Sur un plan positif, il n’est pas impossible que cela renforce les propriétaires occupants dans l’achat sur plan.»

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