PLACE FINANCIÈRE & MARCHÉS — Marchés financiers

Chronique des chefs économistes

Il n’y a pas que la pierre dans l’immobilier



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Stefan Van Geyt, group CIO au sein de KBL European Private Bankers (Photo: KBL epb)

Dans un contexte d’investissement incertain, l’immobilier demeure une voie jugée relativement sûre. Différents moyens existent pour investir dans le secteur et Stefan Van Geyt, dans sa chronique de ce mois, décortique l’intérêt des fonds de placement immobilier.

Après plusieurs années de croissance du PIB mondial supérieure à la moyenne, d’aucuns s’attendraient à ce que l'encours de la dette mondiale ait diminué. Et bien, pas du tout.

À la fin du premier trimestre 2018, la dette mondiale (dette des entreprises, des États, des ménages et dette financière) a atteint un nouveau sommet historique de 247.000 milliards de dollars, soit près de 320% du PIB mondial.

Aux États-Unis, la politique de relance par le déficit budgétaire menée par le président Trump a rapidement fait grimper la dette publique; de même, en Europe, les États n'ont pas profité de la vigueur de la croissance et de la faiblesse des taux d'intérêt pour réduire leur endettement.

La crainte que certains gouvernements n'honorent pas leurs engagements ou qu'ils tentent de réduire leur dette par une hausse de l'inflation n'est pas totalement infondée.

C'est pourquoi, aujourd'hui, les investisseurs sont particulièrement attirés par les immobilisations corporelles qui offrent des flux de trésorerie prévisibles, et de préférence les actifs réels à l'épreuve de l'inflation. L'immobilier est l'une de ces classes d'actifs.

Les immobilisations corporelles offrent des flux de trésorerie prévisibles.

Stefan Van Geyt,  Group CIO,  KBL epb

Les investisseurs peuvent investir dans la pierre ou acquérir des biens immobiliers «papier» par l'intermédiaire de fonds de placement immobilier, sociétés réglementées qui possèdent, exploitent et/ou financent des biens immobiliers générateurs de revenus. Il peut s'agir de maisons résidentielles, de biens commerciaux, de zones d'exploitation forestière ou encore de routes à péages.

Les fonds de placement immobilier (FPI ou REIT en anglais) peuvent venir compléter les placements dans l'immobilier physique en donnant accès à certains sous-secteurs de l'immobilier (comme l'immobilier de bureaux, commercial, industriel et résidentiel, dans tout un éventail de régions) qui sont d'ordinaire inaccessibles pour la plupart des investisseurs en raison des exigences élevées en apport initial de capitaux. Qui plus est, les FPI permettent également d'accroître la diversification du portefeuille et de réduire le risque qui accompagne inévitablement tout placement dans un seul bien immobilier ou dans un petit nombre de biens.

Compte tenu des coûts d'entrée relativement faibles, des liquidités accrues et des avantages en matière de diversification, il n'est guère surprenant que le marché mondial des FPI ait explosé, passant d'un chiffre assez modeste de 300 milliards de dollars en 2003 à quelque 1.700 milliards de dollars fin 2017.

Les FPI se distinguent des projets de développement immobilier et des projets d'infrastructure purs, et ils sont également très différents des certificats immobiliers qui, souvent, n'investissent que dans un seul bien. Le FPI se distingue également du fonds commun de placement immobilier dans la mesure où ce dernier n'est pas propriétaire du bien physique et ne gère pas les activités quotidiennes y afférentes, comme la perception des loyers et la croissance du portefeuille dans le temps.

Une autre caractéristique qui distingue les FPI, c'est qu'il s’agit souvent de véritables machines à verser des dividendes.

Les FPI sont souvent de véritables machines à verser des dividendes.

Stefan Van Geyt,  Group CIO,  KBL epb

Ces dividendes représentent souvent l'essentiel de la performance totale du fait de l'obligation de verser une grande partie du bénéfice net sous forme de dividendes aux actionnaires. En conséquence, les FPI se caractérisent souvent par des rendements élevés du dividende.

Dans un contexte où les taux d'intérêt se maintiennent à des niveaux historiquement bas, la constance de ces rendements du dividende est particulièrement attrayante. Toutefois, si les rendements obligataires augmentent rapidement, leurs niveaux de rendement absolu pourraient, à un moment donné, concurrencer de front les rendements du dividende des FPI.

Aux États-Unis, par exemple, la hausse des rendements obligataires les a portés à des niveaux proches de ceux des FPI du pays. En revanche, ce n’est pas du tout le cas en Europe. Avec des rendements du Bund toujours proches de zéro, les niveaux de spread absolus avec les FPI sont extrêmement attrayants et peuvent varier de 4 à 6%.

Bien entendu, les dividendes versés par les FPI dépendent de la production de revenus et reflètent, par conséquent, certains facteurs, comme les taux d'occupation et les revenus locatifs. En ce sens, les FPI ne sont pas différents des biens immobiliers ordinaires et l'investisseur ne peut présumer que chaque FPI produira une performance durable.

Au final, investir dans des actifs immobiliers «papier» peut s'avérer tout aussi complexe que d'acquérir un bien physique. Les deux présentent des avantages en termes de diversification et de revenus récurrents, et tous deux font face à toute une série de vents contraires potentiels, qui vont de la hausse des taux d'intérêt au regain d'incertitude économique à l'échelle mondiale.

Le meilleur conseil que l'on puisse donner à ce sujet? «N'attendez pas pour acheter un bien immobilier», comme le préconisait l'humoriste américain Will Rogers. «Investissez dans l'immobilier, puis attendez.»